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现今的上海，第一产业正逐步退出城市的舞台，而第三产业占城市GDP的比重正逐年增加，以前老厂房纷纷拆迁或转型为都市型工业园区，随之工业创意园区旅游推广也如火如荼地开展起来。
历史的车轮要回转到19世纪末到20世纪30年代初上海民族工业大发展的时期，莫干山路地块的苏州河岸线非常适合开辟码头进行内河货物运输，又因临近当时新建的上海火车货运站，货物的陆上运输也很方便。莫干山路两侧很快成为了以苏州河和黄浦江为轴线的上海工业生产带中民族工业最为集中、规模最大的一处工厂区。这里也是上海最大的民族纺织生产基地。
M50艺术产业园区的前身是上海春明粗纺厂。1999年底，纺织产业结构调整，实行关停并转措施。2001年6月，由政府与企业共同出资220万元改造厂区。半年内，厂里清除了1,050吨垃圾，更换所有陈旧设施，拆除老化线路和管道。厂区的主干道也被彻底重造。2002年2月5日，M50艺术产业园区正式挂牌成立。这些故事深深地烙在M50的每块砖瓦、每寸土地上，也为每个与它共同发展的人所熟知。
企业变身大房东，改变原厂房的用途，改造成工作室或办公室，以出租赢利为主，以租金收入维持园区运转与持续改造发展。
园区的主题定位是在园区规划时基本确定的，其改造方案及招租对象都反映在该规划里。如M50园区定位为“当代艺术产业园”，并规定以当代艺术为核心的客户的比例需在70%左右；诸如餐饮、广告、运输、仓库、会务、小卖部等配套占30%；且因性质不同，租金不同，核心客户相对优惠。
有接待游客的功能，配有游客中心及专职或兼职的导游。按《上海市工业旅游景点服务质量要求》，在旅游设施、服务项目、人员、环境、安全、卫生、管理8个方面规定了开展工业旅游的具体要求。
工业旅游园区物业管理服务的特点
既要满足好租户对物业管理的需要，又要服务好外来流动的游客，这既有相互融合的地方，更有相互矛盾的地方。以M50为例，客户分“设计工作室类”、“艺术工作室类”、“画廊类”和“创意产品类”，前两类需要相对安静的环境和宽敞的空间，利于灵感的获得与创作；后两类则欢迎有艺术及文化修养的游客前来参观与购买。且画廊类客户会定期或不定期地举办开幕仪式、沙龙、展览，会邀请媒体、公众人物及收藏家们聚会、研讨等，举办各类活动，需要园区管理方提供诸如交通、指示、安全、电力供应等方面的配合。物业管理服务人员要兼顾并充分考虑到以上矛盾点，才能使园区和谐，发挥物业最优的功效与建立优良的园区声誉。
老厂房有许多不适应现代社会需求的物业硬伤。如厂房房龄普遍在30年以上，有的甚至达60年至90年，且各历史阶段的建筑图纸都不全，有的老厂房甚至找不到原始图纸，包括隐蔽工程图纸、竣工图纸、结构图纸，影响到建筑的维护。而每年老房子的维修改善工程量大，会对客户及环境产生影响。再如，厂房一般是不注重绿化的，故会给人比较生硬的感觉。
客户二次装修是物业服务遇到的一个很大的挑战。厂房因楼层间距较大，室内空间较不规则，故二次装修发挥的空间也就很大，这就给装修图审及核准带来较高的技术要求。
园区管理服务人员，有相当一部分是原工厂遗留的职工，思想观念、知识结构跟不上现代服务业的要求。
工业旅游园区物业管理服务的现状
上海有M50艺术产业园等18个创意产业园被列入上海市工业旅游景点。因上述软硬件及人员原因，工业旅游园区的管理服务水准尚处于中下游水平。园区智能化配置落后，管理服务基本处于人治化状态。物业管理服务人员在旅游服务方面的知识缺乏、观念落后。园区旅游气氛尚未成熟，没有稳定的游客群。园区游客服务中心的服务配套不完善，标识不人性化。旅游活动策划、园区节目策划人员缺乏，大型活动组织管理及服务人员现场经验不丰富，突发事件应对能力不强。导游讲解员由现场物业管理服务人员兼职，专业程度不高。管理服务团队的精神面貌与创意艺术主题有差距。
工业旅游园区物业管理服务的未来，应当是以标准化的旅游景点为标杆，以独具工业园区的特色服务为立足点，创意服务，做差异化旅游市场，满足园区品牌化发展的需要。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期
(责任编辑：现代物业) |
