|
车库面积也应归入物业管理收费的面积
“新二十九条” 第十五中条规定：物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
目前在江苏地区，在物业收费面积方面主要存在三个方面的争议。一是户内实用面积与加上公摊面积后的建筑面积按哪个面积计收物业费的争议，由于两个面积通常相差十至数十平方米（公摊比例不同），业主认为自己没有必要为电房、楼道等这些公共部位分担物业费。二是赠送的阁楼无产权登记，是否收缴物业费？前几年有部分房产公司把阁楼免费送给顶层购房业主，产权本上没有登记，而有的物业公司把阁楼也作为收费的面积，收取物业服务费，这就造成了收费面积上的争议。三是部分业主把车库改造后外租住人或商用，物管企业以此为由收缴物业费。
“新二十九条”规定统一以产权登记面积作为收费面积,对于户内实用面积与建筑面积、无产权登记的阁楼这两方面的收费面积争议按“新二十九条”规定执行，无可非议，物管与业主均能接受。但就业主把汽车库改造后，租给外来人居住或作为美容、商店等商用，物管企业是否应该收取物业服务费这一争议，笔者认为应该收取。其理由是车库作为业主日常停放车辆的地方，外租后额外地增加了小区的人员、车辆和生活垃圾，而且也增加了物管企业的日常管理工作量。
笔者建议：“新二十九条”在规定以产权登记面积作为收费面积的同时，应加上凡车库改变用途，作为经营收入用房的，物管企业应该参照营业用房收费标准收取物业服务费，具体情况可由物业与业主协商而定。
不应规定物业费的预收的具体时间长度
在“新二十九条”第十五条中就物业服务费的预收作了明确规定：物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。
近几年业主收房时要先缴一年物业服务费才能拿到钥匙，已成为一种惯例；而物业交付使用后，大部分物管企业为了减少收费的麻烦，通常预收一年的物业服务费。
就物业费预缴时间长短的问题，笔者在南通、镇江、扬州等地走访了多个住宅小区。从江苏地区的情况看，目前大约超过半数的物管企业都是预收一年，对此，不少业主担心：提前缴完一年的物业费，物管公司如果服务不到位，他们就缺少了“监管与说话”的权利、砝码。而近几年少数物管企业“亏了就甩”随意撤出管理小区的做法，不但让预缴了物业费的业主们对物管失去了信任，而且给新进驻的物管带来阻碍。同样作为服务性行业的餐饮、供水、供电等企业，都倡导让顾客先享受再缴费，为什么同样作为服务性行业，物管企业就要先收费后服务呢？部分业主也对笔者说，希望将物业费的“一年缴”、“半年缴”改为“季度缴”或“一月缴”等方式，这样降低了他们的经济压力，也能对物业服务起到更好的监督作用。
笔者认为，在物业费用预缴时间的问题上，地方政府没有必要给予明确规定，这样反而不利于规范物业服务行业的管理，而且有违《物权法》的规定。对于业主来讲，不但有权决定费用预缴的时间，而且有权拒绝物管企业“先缴费后服务”的要求。笔者建议将“新二十九条”中“物业费的预收一般不超过半年”的规定，改为“物管企业原则上不得向业主预收物业服务费，物业费用的预收以业主自愿为宗旨，具体预收时间由物管企业与业主双方协商而定。
空置物业收费不低于规定标准七成并不合理
“新二十九条”第十六条中规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O％。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。
前几年由于商品房的投资收益率较高，大量作为投资的商品房购买后被“空置”，因而导致了小区空置房的增多。江苏省近年空置房率通常在25%—40%左右。对于物管企业来讲，管理成本都是按照小区建筑面积乘以单位面积收费标准核算的，并以此标准签订合同，根本没有考虑空置房物业费打折的因素。“新二十九条”空置房按七成收费的规定，无形之中减少了物管企业经济收入。扬州“京华城中城”的别墅园区，房屋空置超过40%，有的空置房欠费多年，负责管理的物管企业在物业费收入减少的情况下，为了维持企业生存，只好降低服务的标准，减少成本支出，最终受损失的还是大多数已入住的业主。
另外，空置房在日常管理中，有些地方增加了管理的难度和成本，如业主装修之前与结束后的卫生间渗漏检查，物管就必须通知空置房业主配合查看，项目如：雨天门窗是否关闭（门窗未关雨天房内进水后会漏水到楼下业主家中）、顶楼屋面排水系统是否定期清扫（防止垃圾堵塞，雨水倒灌导致漏水影响楼下业主）等。
笔者认为，无论从物管企业还是非空置房业主的利益出发，空置房应该全额收费。“新二十九条”空置房物业收费不低于规定标准七成的规定，只是维护了少数空置房业主的利益，而最终受到损害的是物管企业和大多数业主的利益。为此笔者建议：在各地地方政府修订物业管理条例与收费管理办法时，应明确规定空置房不但要全额缴费，而且必须配合物管企业日常管理，以确保毗邻房产不受侵害。
明确规定车辆管理收入的用途与停车收费后物管企业应承担的责任
“新二十九条”第十八条中规定：业主大会成立前，占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，按30％用于补贴物业服务费，70％纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，可以参照价格主管部门规定的标准，收益按业主大会决定并合同约定使用。
长期以来车辆管理收入的用途与停车收费后物管企业应承担的责任一直是物管企业与车主关注的焦点。就此问题笔者询问了江苏省住房和城乡建设厅副调研员陈健。他介绍，目前江苏省物业服务企业就车辆管理可收取的费用分两类：一是占用业主共有的道路或者其他场所停放汽车的，可收取车库（位）使用费加停车服务费；二是自有车库、车位的，应收取车辆停放服务费。由于物业服务企业只收取车库（位）使用费、停车服务费，并未接受业主特约委托收取车辆保管费，因此物管企业只承担车辆日常管理、交通秩序的维护、道路等与车辆停放相关的公共设施的维修、维护，建设并确保停车区域的各种照明、消防、安全设施的正常运行，因此不承担车辆停放期间的刮伤、损坏、失窃的赔偿责任。
就“新二十九条”车辆管理收入的70％纳入住宅专项维修资金的规定，笔者询问了扬州市多家物管公司和业主的意见，他们普遍认为这一规定与《物权法》严重相悖，根据《物权法》中的规定，利用小区主干道等公共场所停放车辆所产生的收入，属于全体业主共有，其用途的决定权在于全体业主，而非由政府发文规定。目前在江苏省有许多老的住宅小区，因业主私家车的增加，小区内道路、绿化等公共设施破损严重，消防通道、道路经常堵塞，存在严重的安全隐患。笔者认为车辆管理收入，首先应确保小区交通道路等与每个业主日常生活息息相关的公共设施改造、维修与维护、停车位的改造与增加、车辆管理设施的完善与维护等所需费用，车辆管理费用的收入应该专款专用，作为道路等公共设施的维修基金，由业主们自己推荐的代表负责审计、监督。
为此笔者建议“新二十九条”中车辆管理收入的70％纳入住宅专项维修资金的规定应调整为：车辆管理收益原则上用于道路、停车库（位）及车辆管理设施的维修、维护和停车位的增设与改造、车辆管理人员工资等。
(责任编辑：现代物业) |
