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2010年4月1日，江苏省物价局与江苏省住房和城乡建设厅根据我国《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规及有关规定，联合修订出台了新的《江苏省物业服务收费管理办法》，新管理办法共二十九条（下面称江苏物业管理“新二十九条”），正式实施后，原苏价服[2004]383号文件同时废止。
“新二十九条”在2004版《江苏省物业服务收费管理办法》基础上，作了增减、调整，虽然具有较强的操作性和指导性，但是，如果从物业服务企业和业主双方的角度审视，笔者认为“新二十九条”在下列问题上有必要作进一步的调整、完善。
普通住宅物业服务收费没有必要实行政府指导价
在“新二十九条”第七条规定：物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。非普通住宅的政策界定由各地制定。
也就是说，对物业服务企业收费标准的确定依据作了界定，明确对普通住宅的物业公共服务收费实行政府指导价。具体到每个城市甚至每个区，都可以根据当地不同情况制定不同的政府指导价，物业公司的收费标准只要不突破政府指导价就行。
长期以来,普通住宅物业收费实行政府指导价，由于没有紧随市场经济的步伐，结合物管企业服务成本的上涨而上调收费标准，导致了大部分物管企业亏损，严重制约了物业服务行业的发展。对于物业服务企业来讲，不管是政府指导价还是市场调节价，物业费是维持企业生存与发展的主要经济来源。而《物权法》明确规定了业主的权利，无论物管企业管理成本增加与否，物业收费标准的确定与提高，首先必须通过业主大会形成全体业主的有效决议，之后方能到物价部门备案实施，这就说明物管企业即使严格按政府指导价确定收费标准，并不一定能得到业主认可，也就无法按此标准收费。
去年扬州市调整普通住宅物业收费政府指导价标准，大部分物管企业根据管理成本的上涨等综合因素，在指导价范围内调高收费标准，但大多数小区的业主未予认可。
扬州市西区开发较早的凯莱花园，小区内游泳池、网球场、幼儿园等配套齐全，在目前许多新建住宅小区配套设施都未能达到这种程度，但物业费用一直沿用十多年前的0.25元/平方米/月的标准，小区内60%以上是机关、企事业单位干部、私营企业老板等经济收入较好的业主，但物业公司多次上门征求业主意见，拟调高物业服务费用，大部分业主均未同意，而且有20%左右的业主多年不交物业费。负责管理该小区的物管企业近几年连续亏损，在调高收费标准无望的情况下，为了维持企业的生存，只好裁员和降低服务标准，同时使用退休的人员从事安保与保洁、绿化等工作。物管负责人范经理告诉笔者：如果物业收费标准无法调高的话，亏损问题也就得不到彻底解决，公司最终只好选择撤走。
扬州鸿大物业公司负责管理的宝带小区的物业费收费标准，在2010年4月1日由十多年前物价部门核定的0.25元/平方米/月上调节到0.30元/平方米/月。鸿大物业公司负责人周丽明总经理对普通住宅物业收费实行政府指导价一事谈了自己的看法：扬州市去年下半年上调了普通住宅物业服务费政府指导价收费标准，按照江苏物业管理“新二十九条”第七条“普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价”的规定，我们公司根据政府指导价，结合宝带小区的管理成本，计划将单价上调0.15元，但在上报主管部门、物价局核审、征求业主意见后，前后经过半年多的时间, 最终只能调高了0.05元。按照现阶段的物价指数，这个调价无法让宝带小区物业管理收支平衡，要么降低服务标准，减人降薪，要么从其他营利项目调拨资金贴补。在市场经济的今天，我们都知道国家对粮食收购实行政府指导价，但种粮户一旦亏损，政府会给予一定数量的货币贴补。那么普通住宅物业服务收费同样实行政府指导价，地方政府是不是应该对我们这些亏损的物管企业给予一定的优惠政策或资金贴补呢？
那么对物业收费标准的确定与政府指导价，作为物业的开发建设单位有什么看法？笔者访问了江苏运杰置业的总经理陈伯元。陈总介绍，运杰置业开发建设的运杰龙馨园住宅小区，地处南通海门，购房群体均是经济收入较高的业主，均希望享受高档次的物业服务，因而在物业收费标准的确定上，物管与业主代表协商，根据服务标准结合管理成本与企业应得的合理利润，最终定为2.5元/平方米/月，高层物业以这个收费标准来说在南通地区目前属于较高的。陈总说，物业服务收费标准取决于业主的需要，因为业主是消费者，就像消费者到酒店，享受什么标准由消费者自己说了算，而酒莱的价格由酒店根据市场价格调整，如果政府给酒店莱价定个政府指导价，那么餐饮行业就无法生存了，同样对于物业服务行业来讲也是一样的道理。
对此观点笔者表示同意，普通住宅物业服务的收费标准，与政府指导价没有直接的关系，如果业主愿意缴纳超过政府指导标准的物管费，希望享受高标准的服务，只要与物管达成一致意见,政府部门也无权干涉，因为这是《物权法》赋予业主的权利。因此，在《物权法》已实施三年后，普通住宅物业服务收费标准实行政府指导价,笔者认为其现实意义和作用都不大。
笔者建议：为维护物业服务企业与业主双方的利益，规范对物业服务行业的管理，无论普通住宅与非普通住宅物业服务收费标准，都应取消指导价与调节价，统一实行政府核审价——物管企业根据为业主提供的服务等级标准和相应的管理成本制订收费标准，在征得业主同意后，报主管与物价部门核审、备案后实施。核审范围包括：小区配套设施、物管人员的配置、服务等级标准、物业管理综合成本与合理的理论收入、超过“双半数”业主的意见与签字等方面，通过核审确定收费标准的真实可行性，从而在确保物管企业保本、赢利、实现可持续发展的同时，维护业主的利益，让业主享受到质价相符的服务。 (责任编辑：现代物业) |
