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在我国有许多老的住宅小区，由于规划时就没有设计配套固定的汽车停放车库、车位，因而近几年随着业主私家车数量的日益增加，导致了小区内消防通道和道路经常堵塞，留下了严重的安全隐患，一旦发生火灾等重大事故，其后果的严重性真不敢想象！
我们可以按照规划设计上不同时期的公共设施配建标准，把城市住宅小区分为三类：1998年之前建造的称为“老住宅小区”；1998年至2003年之间建造的为“次新住宅小区”；2003年之后建造的为“新住宅小区”。近几年随着人们生活水平的提高，业主拥有私家车的数量越来越多，如何解决车辆停放问题，规范车辆管理，确保消防通道畅通，就成了“老住宅小区”物业服务企业亟待解决的一大难题。
江苏省住房和城乡建设厅房地产处副调研员陈健说，目前在江苏省大约有40%左右是早期开发的老住宅小区，由于在规划设计阶段,考虑到当时购房群体的经济收入与私家车拥有量，小区内汽车库、停车位配置总数量不到业主总户数的三分之一，其中有少部分老住宅小区，地面、地下基本没有配置固定的汽车库、停车位。在省城南京除近几年新建的住宅小区配套汽车库、停车位能基本上满足业主车辆停放需要外，在其他次新小区和老住宅小区，停车难一直是业主投诉的热点问题。
前阶段笔者到镇江、扬州二地走访了解了数个规模较大的老住宅小区，发现小区内道路上、绿化区域等禁止车辆停放的公共区域内，机动车辆随意乱停乱放，小区内道路、绿化破坏严重。负责管理这些老小区的物业公司反映，因车位严重不足,经常发生道路堵塞现象,停车管理难度很大,根本无法确保消防通道的畅通,所幸的是从来没有发生过火灾事故。那么万一发生了火灾事故怎么办？物业公司该承担什么责任？其后果就可想而知了。
笔者所居住的曾被评为“国家优秀住宅小区”的翠岗小区，建筑面积20多万平方米，是扬州市政府早期建设的经济适用房住宅小区，在小区配套设计方面就没有留设固定的汽车位、地下停车库。而近几年业主经济条件逐步改善，小区私家车辆越来越多。2008年小区只有私家车300多辆，可在小区主要通道两侧有序停放，消防通道能确保畅通。但到2010年年初，业主私家车猛增至700多辆，小区内道路上、绿化区域内、楼道口等只要能停车的地方都停上车，早上上班高峰时段，小区内交通堵塞，车辆碰撞事故经常发生，一旦业主家有重病人员需要救护或发生火灾，救援车辆根本无法顺利出入，其后果的严重性真不敢想象。
除了客观上业主私家车数量猛增以外，导致老住宅小区车辆停放混乱的主要原因还有物业服务企业没有充分认识到维护小区正常交通秩序，确保消防通道、小区道路畅通的重要性，因而车辆管理重点只是放在停车位置划设、分配和费用收缴上，没有一套切实可行的车辆管理制度，在车辆管理设备与人员方面舍不得投入。
规范老住宅小区车辆管理，确保消防通道的畅通，对于物业服务企业来讲，是体现物业管理服务价值的工作，是一项必须认真做好的重要工作。如何做好？笔者认为应该从以下十个方面着手：
一、把小区停车存在很大安全隐患的情况（包括配套设施陈旧、由车库车位少与业主私家车辆增长速度快之间的矛盾、消防通道与小区道路严重堵塞等）通过社区、街道办向政府相关部门反映，同时通过新闻媒体呼吁全社会共同关注老小区“汽车停车难、安全隐患大”的问题，以争取政府把解决老小区“停车难”作为关注民生的重点工程，从而由政府出资改造，重新规划车位，彻底解决停车难的问题。
二、如果政府相关部门不同意出资改造，物业公司应根据小区绿化、道路等配套设施的现状，结合无车位可停的私家车数量，在征求业主大会同意以后通过改造绿化、人行道等方法，增加停车位。
改造方案必须征得小区业主大会的同意后才能实施，同时要确保满足消防通道与车辆正常通行的要求。
在绿化范围内改设停车位，可利用原树木作为车位之间隔断，铺设草坪砖等办法，以尽可能减少对绿化的破坏，保持原有绿化面积。
三、为解决小区内无停车位车辆的停放问题，建议物业服务企业请社区居委会出面，牵头联系成立由负责老住宅小区周边道路管理的交警和城建城管、街道办、社区居委会、物业公司组成工作小组，共同解决老住宅小区“停车难”的问题。
首先由社区居委会组织各老住宅小区物业公司统计停车泊位的短缺数量，统一汇总到街道办后上报工作小组。
由交警根据小区周边市政道路动态交通情况，以不影响正常交通和行人通行、不影响地下市政管线正常使用的原则，遵循便民利民、公开透明、能划尽划的宗旨，提供可以作为停车车位的路段、数量与时间段，并会同城管和街道、社区居委会讨论认可后实施。
根据《物权法》小区内道路等公共设施产权属小区内业主共有的规定，小区内的停车位应以确保业主私有车辆停放为主，凡机关、单位等非业主私家车辆，原则上一律安排到小区外周边道路停放。
小区周边道路停放车辆的管理与收费，由物业公司结合城市车辆管理的相关规定，制订措施、方案后，上报并会同交警、城建城管、街道办、社区居委会讨论确认后实施。
四、认真做好小区车库、车位、车辆情况普查，建立健全业主车辆、车库、车位、车主联系电话等相关资料档案。同时根据业主车辆数量与停放时间、时段等资料，结合小区现有车库、车位情况和可改造增加的车位数量等，制订车辆停放管理方案，确定收费标准，明确费用用途，在征得业主大会同意后，张贴公示。
为控制小区内业主私家车辆的增加，物业服务企业应在小区主要出入口和中心活动场所安装固定的告示牌，告知小区内有购买汽车意向的业主和想购买小区二手房的业主，购车前先到物管处咨询、登记，在小区内无车位可提供停车的情况下，不要盲目购车。凡无固定车位的车辆，如不服从管理，在小区内随意停放造成消防通道和道路堵塞，影响小区正常交通秩序的，物管将通知公安交警部门拖障车拖走，以确保消防通道的畅通。
加强对小区业主车辆管理尤其是确保消防通道畅通重要性的宣传，通过组织相关典型案例的图片与文字资料，让有车业主明白乱停乱放的危害与应该承担的责任，从而自觉遵守小区车辆管理规定，共同维护小区交通秩序，确保消防通道的畅通。
五、凡有汽车库的业主车辆，原则上不予考虑停车位；对汽车库改变用途，无法停放车辆的，要限期整改，同时将小区拥有汽车库的业主与车辆、车牌等情况公示，请全体业主共同监督管理。
六、住宅小区内部的道路必须符合国家防火规范，最小消防通道宽度必须保证大于4米，高度高于4米，小区道路无法形成回路，应在道路尽端需设12x12米回车场，以使消防通道能满足在接警5分钟内顺利到达现场并采取有效措施。
物业服务企业应根据消防通道的要求，留设消防通道、回车位置，并按交通道路标识要求，用同样颜色的漆在小区内标出禁停标志与消防通道边缘线。
小区所有停车位划设距消防通道边缘线必须保持30厘米的距离，在小区会车、转弯处等交通事故多发部位，严禁划设停车位，以确保消防通道的畅通。
七、加强外来车辆的管理，严格控制外来车辆进入占用小区业主的车位。为方便业主走亲访友车辆和接送业主的出租车辆出入小区临时停放，物业服务企业应根据小区实际情况，设置一定数量的临时停车位，所有非小区业主车辆统一安排到小区临时停放区停放。
为便于对外来车辆的管理，外来车辆进入小区时，统一发放临时停车证，在小区临时停车超过半小时至2个小时，收取5元车位费；超过2小时的按相关约定收费。
(责任编辑：现代物业) |
