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谁进入了“国王的禁地”？
——美国业主协会制度观察
作为城市化的规划性的发展方式和土地利用的限制性规约决定的共同生活方式的一种结合体，作为一种对公共空间、公共设施和公共服务政府供给的私有化替代方式，就其较早开启的城市“共同利益住宅开发区”（Common Interest Development,简称CID）或“共同利益社区”（CIC）发展过程和较为成熟的经验而言，美国的社区协会的制度安排，一方面可供我国正处于社会发展转型之中对权利自主性保护缺位、治理系统残缺而混乱的城镇住宅社区治理的进化以镜鉴，另一方面，那些演化着的、持续争议的、尚未被充分理解的核心问题，即个人的权利与法定共同体的权益之间（个人的自主权与私立政府的管制之间）、支撑法定共同体的治理规则体系和社群伦理共同体的价值之间、人的生活世界价值与资本价值主导的标准化社区生活方式之间的矛盾，则具有普遍反思的意义。
美国社区协会的基本构成体系
美国的共同利益住宅开发区（CID）或社区协会，越来越普遍地对美国人的生活产生影响。在上个世纪60年代中期以前，美国的社区协会尚不足500个。在土地日益稀缺、地价日益提高、地方政府公共设施和公共服务的供给能力相对滞后等因素的影响下，60年代中期以来，联邦政府的政策推动、适应中产阶层居住和生活需要的城市化（尤其是郊区化）规划和地方政府的收益激励合力推动了社区协会的快速发展。依据美国社区协会学会（CAI）的估计，至2012年，每5个美国人中就有1个居住于共同利益住宅开发区中（2012年美国的总人口估计近3.13亿人），表1可反映上述演化趋势：
除了少数很小规模的之外，美国的社区协会多为开发商设立的非营利性的自治社团，其设立、备案和监督为各州的相关法律所规制。这些社团于开发商售出第一套物业单元开始即告成立，开发商通过使其拟订的公约、条件和限定的宣告（CC＆Rs）为首先的购买者所附和而宣告协会的成立；除规划文件和CC＆Rs这一基本的限定性约定外，开发商还制订了一套治理文件，包括社团条例、章程（bylaws）以及有关的管理规章制度。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期
(责任编辑：现代物业) |
