|
经营之道，是解决需求问题，解决需求问题可以分为满足需求、发现需求、制造需求三个层次。
“满足需求”通常是指一种本分的，应时运而生、于民生有利的基本供给，类似饥而食渴而饮困而眠。物业管理的基础内容是满足业主最基本的安全、清洁和物业常规维护需求，这是一种不可或缺也容易满足的基本需求。
“发现需求”则是在满足需求基础上的放大和精进。食不厌精脍不厌细，上网要快下岗要慢，乳房要大腰身要瘦，就是要追求一种生活的品质和愉悦感，所以说正是“发现需求”促成了人类文明的发展。如果物业管理能顺应时代，掌握社区业主特征，适时改进管理技术和提高服务水平以满足业主日益丰富的合理需求，就可能使社区看起来赏心悦目走进去睦邻友好住起来气定神闲，并实现物业保值增值。因此物业管理的“发现需求”，通常成为正直的官员、称职的物业管理人和善良的业主们不断探索和解决的核心问题。
而“制造需求”就有点无事生非的意思。一般是指激活人的幻觉撩拨人的欲望，让人以为自己真的需要一些其实未必需要的东西，从而得到更多幸福或者解除更多苦难。比如让美女们拼出个世界第一，人不吃蚂蚁就没有力气，总之是尽可能编造出很多很大的需求，这样大家就会凭空多出发财机会。围绕物业管理，中介们制造出了两大类需求：第一类是釜底抽薪式：通过否定业主和社会对物业管理有需求存在从而证明自己才是业主和社会的需求；第二类是偷梁换柱式：虽然肯定业主和社会对物业管理有需求存在但是要废旧立新，自己来重新安排物业管理。
第一类祭出“取消物业管理”为江湖号令。字面意思曾引起大家误会，以为此论者会傻到说“取消吃喝拉撒睡”。后来人家解释说，不是取消物业管理，是取消现在已经有了的这种物业管理模式和取消现在这种物业管理公司。自然大家会追问：那么都取消了谁来管呢？再解释说：业主自己来管啊。再问：业主没有时间也缺乏专业知识怎么办呢？谜底揭开：好办啊！业主就请我这样的中介机构来代劳吧，又专业又正直（这种时候他不会补充上“又省钱”的）。新的需求就这样被制造出来！
第二类哄抬“新条例支持炒物管”做舆论刺客。2003年9月以后起舆论对物管四处喊打喊杀，到今天声势稍弱，但是在居民小区里对物管企业实质性的“刺杀”行动，以及业主对物业的“自杀”行动却在蔓延。其实《物业管理条例》从来没有也不可能成为弹药，在媒体上对物管口诛笔伐的恰好是一些记者、律师和其他中介人，他们不是笨到了搞不懂“支持炒物管”和“允许炒物管”之间有本质区别，或者笨到不知道开发商赵经理可以培养黑物管，中介公司钱经理甚至业主孙先生同样可以雇一个来继续坑害其他业主。凡是出台的新制度总被他们批得一无是处，他们说炒物管最好大乱才有大治，他们说坚决不交物管费情愿去交律师费中介费，他们斥妥协折中等同于懦弱虚伪。其实他们是在制造需求：如果重新洗牌，哥们更有机会！
对物管企业应该实行有罪推定还是无罪推定暂且不论，但是社会和业主对物业管理内容的需求是毋庸置疑的，面对由此衍生的利益，各方都会或张扬或含蓄地提出要求，我们需要辨别的仅仅是，这些利益要求会不会以牺牲其根基——业主的财产安全和社会的和谐发展为代价。
有了需求就有供应是顺理成章，有了供应又去制造需求也情有可原，但是这得把握分寸。古时的刽子手也是职业也希望增加收入，他还不至于公开说最好天天多砍几颗脑袋吧？那么当今的中介也应该记住：卖花圈的，就不应该吆喝。
原载于《现代物业》杂志2006年4期总第46期
(责任编辑：现代物业) |
