记者/元慎

　　原载于《现代物业·设施管理》2015年第11期

　　2015年10月13日，由中国房地产专业人士协会(REPA)主办的《写字楼能源及设备设施管理经典项目分享沙龙》在北京·世鳌国际会议中心开展。来自北京、上海、深圳、天津、河北、河南、重庆等省市的100多位参会嘉宾中90%为商业地产项目的资产管理者及设备设施高级管理者。本次会议探讨了如何有效开展设施管理，降低运营成本、提升服务品质，从而实现写字楼的增收增值。

　　卓越集团优化管理案例

　　首先分享项目管理经验的是卓越集团董事局的助理李渊，他提到中国建筑的寿命远远落后于发达国家，是因为缺乏后续管理，导致设施设备的折旧老化率很高。从2013年起，卓越集团与FMC科技，在节约人力成本、降低能耗方面进行合作。

　　深圳市设施之家科技有限公司(FMC科技)CEO、国际设施管理协会(IFMA)广东分会副主席吴姣(Joie Wu)将管理方法概括为“物的管理”和“人的管理”，并结合项目实例，条分缕析地剖析了具体做法。所谓“物”的管理，本质上是管理好设备设施。首先，规范PM(项目管理)和巡检管理，保障运营安全和延长资产寿命。她认为运维设备最重要的是PM和CM(工程项目管理)，所以应先建立标准。比如PM保养，采用厂家标准还是企业的经验标准，直接关系到成本和投入的高低。巡检也应纳入EPM(企业项目管理)，巡检的作用是可提前发现隐患。另外，要对作业人员进行持续的统计和分析，监控其是否按照标准和计划工作，以保证标准的实施。

　　吴姣还展示了如何利用移动APP，将标准和工作流程无缝连接。工作系统可以自动生成保养和巡检的任务单。根据业务模式，可实时派单给通过APP接单的运维人员或分包商。每部设备都有一个对应的二维码，接单的作业人员扫码签到，然后根据保养手册和巡检手册来检修。在工作过程中，作业人员还要拍照或录视频、录音，以备工程经理或工程管理人员进行抽查。(图1)

　　图1

　　在能源管理方面，吴姣认为其核心就是数据管理，也就是利用大数据驱动能源管理。在FMC科技与卓越集团合作之前的2013年和2014年上半年，卓越集团做了很多节能改造的工作，其中包括照明改造(使用传感器技术实现光照控制的开关)、冷站改造、空调末端改造(蓄冰空调、蓄冷空调)。但是对接下来该进一步做哪些工作和能源管理是否达到了预期效果，没有具体、直观的数据支持。吴姣认为能源管理的第一步是数据采集和处理。以电表为例，有些楼的住户已经全部安装了智能电表系统，直接与电力系统监控对接即可。而有些楼则是智能电表系统和老电表系统并存，这种情况可以用APP实现手动抄表，并将数据导入电力系统。他们还将2013年以前的电表数据也导入了系统。这样做的意义在于数据挖掘和分析，根据每平方米建筑面积单位能耗等数据可进行指标监控、趋势分析，辅助管理者做决策，从而发现更深层次的问题，比如是运行管理存在漏洞，还是应进一步进行节能改造。数据还能用来检测是否达到预估的效果。尽管卓越集团的能源改善只有5%，吴姣却认为这个不算大的数字意义深远，意味着系统实现了自我优化和循环。

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