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外墙的坚固与否，清洁与否，受到污染与否，美观与否，都关系到整单元、整栋、整个小区的美还协调和安全稳定。干净整洁、绿意昂然、牢固坚实的外墙，就是每个业主的脸面，照顾好这张脸，应该是每个业主的分内之事。所有产权所有者和使用人都应该加以善待，才能让外墙显示出原本的风采，为整个小区增添景致。
◆外墙面的权属问题
《物权法》第三十九条明文规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这就意味着房屋产权所有者对房屋室内、屋面和墙面（外）具有排他性的权利，比如使用权、租赁权、出售权、转借权等。笔者要谈的就是使用权范围的事情，而且主要涉及到房屋和建筑物、构件的外墙。
但是，《物权法》里对于外墙的法律释义并不是非常明确和清楚，而是比较概况和抽象。依笔者所见，如果相关法律没有明确外墙是否属于公共享有的物权，那么，就应该看业主和使用人当初在和建设单位签署《房屋买卖合同》时的具体条款来定。为了更好地解决外墙面在司法审判和民事诉讼中的具体权属问题，最高人民法院对《物权法》的最新司法解释的第二条里，作出了非常明确的解释：“包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。 ”
同样，《物业管理条例》的第五十条也做了类似的规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
关于外墙的使用和权属问题，无独有偶，《现代物业》杂志2008年9月上半月期的举案说法里，就有了非常典型的厦门的王女士等60多位业主状告地产商及前期物业管理公司，要求正当行使对外墙面的使用权的官司。①这则新闻给广大物业管理服务者和业主提供了典型的素材，可以让人从中学到不少知识。也可以从新闻中发现孰是孰非，叫人明辨事理，知法懂法。
◆外墙面的使用现状
笔者在多年的物业管理服务工作实践中，发现对于外墙面的使用问题，总是没有规矩划一，而是杂乱无章，随意性很强。主要体现在一下几个方面：
物业公司霸占使用 很多物业公司出于对公司创收或者增加商业氛围的考虑，会主动和广告商联系，利用住宅小区的外墙作为广告位，并定期收取佣金。这种做法实际上侵犯了业主和使用人的正当权益，属于典型的利用公共部位牟取不正当受益的行为。除了广告单位使用外，物业公司自己悬挂租赁广告、招聘信息、小区简介、会所项目介绍等。
业主自行使用 很少有业主顾及到外墙的美观、安全、采光等使用功能和美化功能，擅自使用，导致外墙整体花里胡哨，缺乏原有的各种功能。
◆影响外墙美观和功能使用的行为
1、私搭防盗网 个别业主未经业主委员会和物业管理企业同意，出于对家庭财产和人身安全的考虑，在室外搭建防盗钢铁网、笼子的行为。
2、乱建遮雨蓬 很多建设单位和物业建设单位在建设当初，由于规划设计上的缺陷，没有给业主考虑到雨水的问题。的确，很多业主的房屋都会受到雨水的侵蚀，遇到暴雨成灾的时候，雨水还会倒灌进房屋，影响到业主的财产和正常的生活秩序。有些业主就会自己乱建一些遮雨蓬，用于遮挡狂风暴雨的侵害。
3、栽种植物 由于现代城市用地的紧张，加上地块的价位在随着市场的发展而显得越来越金贵，高层建筑逐渐在增加。高层建筑不同于六层一下的楼房，可以享受到小区的绿化，享受到由绿色带来的清新空气和优雅环境。为了改变这种状况，部分业主自己在阳台上、窗外种植植物。
4、安装晾衣架 由于建设单位设计上的缺陷，很多业主的外墙采光效果不是很理想，导致日常的晾衣服也成为问题。还有朝向不好，导致采光不好。业主们只好利用自己的外墙，找来“长枪短炮”，开始对外墙进行加工，安装晾衣架。
5、安装空调设备 有些老化的小区，属于经济使用住房和统筹房，在建设当初就没有设计好空调安装的地方。等到气温产生变化之后，只能在外墙设法安装空调设施。
6、悬挂广告条幅 外墙有些是临街的黄金位置，往往具有很高的商业价值和广告价值。有些业主本身就是企业老板或者单位负责人，这时候，他们会把目标盯在外墙上，悬挂关于自身商品介绍、服务功能方面的广告，侵占了业主的采光权和公共视线权。
◆外墙侵占行为导致什么后果
外墙被侵占会导致许多严重的后果和纠纷，使得物业管理企业管理难度加大，业主委员会调解的纠纷复杂化。具体的后果比上述两者更加严重。
1、影响消防及生命救援
如果所有的外墙都被安装上了防盗网之类的私搭乱建物体，会导致在灾害发生的情况下形成公共通道、楼梯的拥堵。给那些可以朝窗外逃生的人找不到逃生自救的机会。实际上，我们可以发现，窗户、阳台等地方，就是最好的消防通道，是最好的生命救援渠道。
2、影响采光度
《物权法》第八十九条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这里说的是对建设单位的约束，但是作为业主影响到相邻住户或者使用人以及公共区域的采光权益的问题，法律并没有详细的规定，但是，在很多的小区，业主公约里都有明显的相关规定，对侵害他人采光权的行为，也只能从道德方面进行劝告。
3、减少外墙使用寿命
上述六条对外墙的侵害行为，将会导致外墙脱落、风化、碱酥、松动等，使外墙的使用寿命提前终止，最后不得不动用共用维修基金进行修缮和处理。
4、影响小区美观
如果家家户户都在窗外墙体上安装晾衣架，必然会形成一种“万国旗”飘扬的现象。这样影响到了整个住宅区域的美观。而且衣服会被风吹落，掉到地上，给小区秩序造成不良影响。
5、化学污染
放置在窗台上、外墙边、阳台上的生活用品如墨水、油漆、汽油等，时间一长，就会对墙梯产生化学污染，导致保洁困难，墙梯颜色变化，和整个小区的颜色不协调。
6、损失专项维修资金
如果外墙遭受污染和损坏，必然要动用公共维修资金加以修缮才能恢复原貌，这样就损失了公共维修资金。
怎样杜绝和防范外墙侵害行为
要防止外墙出现上述被侵害行为，笔者认为应该从以下方面着手进行。
1、制定严格的《业主公约》（以下简称公约）。公约必须要个规定外墙的使用范围、使用程序、审批手续、使用危害等细则和条款，并且附有惩罚侵害外墙行为的民事手段和经济处罚额度，让业主和物业使用人包括物业企业，都在业主公约的框架下，对外墙进行合理使用、利用。如深圳市景洲大厦，于2004年就已经制定了非常严格和公平的《景洲大厦业主公约》，该公约的第二条这样规定：“爱护社区公共环境，遵守社会公德。任何业主和非业主使用人不得擅自占用公共通道；不得擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等公用部位、公用场地搭建违章建筑物。”
2、业主委员会加大对业主侵害外墙行为的约束力度。业主委员会可以定期召开专题大会，对外墙方方面面进行规范，最好建议制定出《外墙使用管理规定》，将业主、物业使用人、业主委员会、业主代表、物业管理企业、物业员工等个体纳入其中，任何人不得随意侵害。如发生侵害外墙的不道德行为，业主委员会有权向当地居委会或者街道办事处等机构报告，并同时告知当地房地产行政主管部门，对其行为进行处罚。
3、物业管理企业加强管理。物业管理事务助理、保安员等，应该加大对外墙使用和违规行为的检查巡查力度，及时劝阻对外墙造成侵害的不规范行为，及时制止对外墙造成严重影响的行为，及时发放告示和温馨提示，告诫侵害外墙的行为。
4、业主、物业使用人、业主委员会、业主代表、物业管理企业、物业员工等，必须自觉遵守业主公约和物业管理企业与业主签订的物业服务合同，自觉遵守和履行关于外墙使用的国家法律法规和地方政策文件。同时提高自身意识，做到共同管理，共同监督，共同享受的良好氛围。
参考资料：
1、《现代物业》杂志2008年9月上半月刊
2、《物权法》
3、《物业管理条例》
4、《消防法》
5、《景洲大厦业主公约》
(责任编辑：现代物业) |
