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收费是百姓生活中支出费用的重要组成部分，也是最为关注和敏感的话题。近年来物业管理费用的收取一直备受广大消费者的关注。有关物业管理收费的法则虽然已经出台，但仍然有很多人不大清楚。本文就物业管理的费用支出以及征收问题加以分析。
物业管理 成本 征收
一、 物业管理费用的构成成本
1、1物业服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利等。
1、1、1、管理服务人员工资物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。
1、1、2、社会保险费
社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。
1、 1、3加班费
加班费是指法定假日需加班的费用一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费
1、2物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。
1、2、1、物业共用部位维护费用
房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等应及时按时对其维护，其维护所产生的费用应该由各个业主分摊。
1、2、2、物业共用设施设备维护费用
共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场也应该按时及时的维护。对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。
1、2、3、共用设备设施运行费用
共用设备设施运行费用，主要包括设施设备在运行时所发生的费用，主要包括以下几个方面：电梯运行费用、庭院照明费用、大厅照明费用、监控设备运行费用、消防设备运行费用、物业办公用电费用
二、物业管理收费难的原因
2、1、行政方面的原因
2、1、1物业管理市场准入机制和退出机制不完善。物业管理是在我国改革开放，实行市场经济的大背景中发展起来的。市场经济从真正意义上来说应该是法制经济。近年来物业管理企业如雨后春笋般涌现，但真正通过招标方式选聘物业企业的只占很少的一部分。
2、1、2物业管理中行政执法难。很多难点无法解决，包括小区的违章搭建，违章装修，小区绿化遭践踏，破坏现象比较严重，房屋装修中的外观统一难以控制。同时还有噪声、空气污染等问题，车辆随意进出、随意停放、不但造成了道路的破坏，还影响了周围居民的正常生活。
2、1、3物业管理服务费标准偏低。小区的物业管理收费标准远远低于相关法律法规所规定的标准。为了维持公司的正常运转，公司只有减少员工福利，造成了优秀管理人才的流失，影响了公司的管理水平。
2、2、物业公司方面的原因
2、2、1、物业管理企业和开发建设单位职责不清。据调查，部分房屋建设工程质量较差，一方面业主怨声载道，把所有的责任推到物业管理企业头上，零一方面增加了房屋的维修和管理成本，物业公司吃力不讨好。
2、2、2、物业管理企业整体素质不高。相当一部分物业管理企业机构不健全，人员配备不到位。有的是和开发建设单位混在一起，没用专职的经理和管理人员，绝大多数物业管理企业与开发企业没有彻底脱钩，没有形成自主经营、自负盈亏的机制。人员素质不高。
2、2、3、物业管理企业员工队伍稳定性较差。由于物业企业数量速度增长过快和新楼盘的不断开发造成。
2、3、3、业主方面原因
2、3、1业主对物业管理的认识不到位。在住宅小区的管理中，有相当一部分业主把自己同物业管理人的关系理解为“主仆”的关系，造成了一部分业主对物业管理人员的辛勤劳动哦不尊重，在物业管理中业主打骂物业管理人员的事情时有发生。
2、3、2业主委员会的作用尚未正确发挥。小区业主委员会是小区物业管理的自治组织，但现在的业主委员会绝大多数是在单方面要求和监督物业公司的工作，却很少引导、规范和管理小区业主的行为。这就造成了管理的不平衡。
三、对策
小区物业管理服务费用问题解决的不好, 不但影响物业管理行业的健康发展, 而且直接影响小区的物业管理和人们安居乐业。尤其是乱收费, 群众反映强烈。这一问题, 已经引起社会的广泛关注和政府的高度重视。笔者认为, 要解决好小区物业管理服务费用问题,还应做好以下几个方面的工作:
3、1、物业的承接验收
应加强开发建设单位对小区建设质量的管理, 根据《物业管理条例》, 尽快制定《物业承接验收管理办法》, 物业管理企业依法对所承接物业进行查验, 对经查验出的问题, 争取在业主办理入住手续前予以解决, 并协调好物业保修问题, 以免业主入住后, 把物业建筑质量问题、保修问题等, 转嫁给物业管理企业, 而造成收费难。
3、2、解决小区管理后劲不足问题
政府规定小区开发建设单位按建安费的 2%拨付给物业管理单位,并要求按成本价格出售给物业管理单位部分商业配套用房, 以及支持在小区内开展多种经营活动, 都是为小区物业管理费的不足而采取的措施。但政府应制定强制性规定, 要求开发建设单位必须将小区建安费2%作为公共维修基金交出来, 并给物业管理企业一定数量的经营用房,只有这样, 才能使原规定得以落实, 解决小区管理后劲不足问题。
3、3、加强宣传
以多种形式加强物业管理法规、政策的宣传, 提高人们的法律意识和政策水平,依法维权。应充分认识到, 在市场经济中, 物业管理企业提供的是有偿服务, 人们是要花钱买服务的。还应了解哪些费该交, 哪些费不该交, 按规定应交的费用, 一定要交。通过宣传, 做到社会监督, 以维护小区各方的合法权益。
3、4、加强行业管理
做好物业管理人员培训, 加强物业管理行业的监督检查, 不断提高物业管理企业的法律意识、服务意识和政策水平、管理水平以及业务水平, 才能做到该收的费用应收尽收, 不该收的, 不乱收。
综上所述, 随着经济的快速发展, 有政府部门的高度重视,法制的不断完善, 社会各界的关注和物业管理企业政策水平、业务水平的不断提高以及人们花钱买服务观念的形成,小区物业管理服务费用的有关问题定会得到良好解决。
(责任编辑：现代物业) |
