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【前沿论坛】
物业调解组织何以绩效工作
【二】
翟 峰
而在这个“物业纠纷的多层次解决机制”中，至少应通过如下几种存在形式展开绩效工作：
其一、可由物业纠纷调解组织聘请专业调解员展开绩效工作。
据悉，目前北京、上海、成都等地在物管方面涉及业主的纠纷调解机制主要有四级。
其中，业主内部的纠纷，由业主委员会调解；业主与业委会之间的纠纷，由当地街办调解；业主与物管企业之间的纠纷，由区（市）县房管局调解；业主与物管企业之间的纠纷，如不服区（市）县房管局的调解，可向市房管局申请调解。
另外，物管企业之间的纠纷调解，则一般由市物管协会进行行业调解。
然而，随着物业管理纠纷的增加，物业管理行业开始对“第三方”调解出现需求。
因此，各地物业管理协会筹备专业化的“物业纠纷调解中心”，聘请专职调解人员负责行业调解工作，并专门“负责调解物管企业与业主和业主大会之间，以及与物管企业之间的纠纷”即显得尤为重要。
在具体工作方法上：
一是可由城市司法部门与城市建设部门联合制定下发文，组建本市物业管理纠纷人民调解指导委员会，负责物业管理纠纷人民调解工作的组织领导和整体协调。
二是可通过已建立的市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织广泛吸纳律师、物业管理专家等专业人士加盟，以便通过采取分级调处的方法进行调解。
三是物业调解分级调处工作的重点，应放在切实解决物业管理区域内围绕物业使用、物业服务、物业交接的过程中发生的单一业主（使用人）之间、单一（部分）业主与业主委员会之间、业主（使用人）或业主委员会与物业管理企业之间、 物业管理企业之间的各类民事纠纷上。
四是及时建立所聘律师、物业管理专家等专业人士物业纠纷行业调解员的名册制度和信用档案，以利进一步依法规范专业调解员的工作。改变物业公司目前良莠不齐、管理滞后的现状，必须靠物业公司信用体系。
五是通过在物业行业建立信用等级制度，以便业主委员会在选择物业公司时即可通过查看该公司的信用等级评价，来决定聘用哪一家企业。这样依靠市场选择将自然淘汰信用不佳的小公司，扶持资质信用良好的物业企业，从而尽可能减少物业管理纠纷案发率。
【注：作者现任四川省和广元市人大代表，市人大常委、城环资委主任；系中国管理科学院特约研究员，中国法学会会员。】
【待续】
(责任编辑：现代物业) |
