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由于《物权法》承认了业主自主管理的合法性，从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业管理的条件，因此，即便业主委员会没有物业服务资质，也可以按照其实际提供的物业服务水平收取物业服务费。
[案例]
2010年1月4日，广州市丰都花园业主大会通过《丰都花园业主大会议事规则》和《丰都花园管理规约》，选举产生首届丰都花园业主委员会（以下简称业委会）。
随后，业委会张贴“关于丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）全体业主表决结果公告”，内容为：《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》，经业委会讨论同意，于2月10日正式向全体业主公示。3月12日，由业主代表、业委会成员、房管局代表、街道办事处代表、居委会领导见证和参加了上述管理方案表决全过程。丰都花园现有业主275户，应发表决票275张，实际发放表决票266张，实际发放率为96.72%，表决投票箱实际收到表决票200张，占业主总数72.72%，在收到的200张表决票中同意为187票，反对3票，没表达意见的10票。根据《丰都花园业主大会议事规则》第九条第二款规定“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”，此未收到的66张表决票与10张未明确表达意见的表决票计76票视为同意票，同意票总数应为263票，占本小区业主总数95.63%，同意票的业主专有面积占建筑区总面积91.65%，大于法定票50%，管理方案正式获得通过。业委会遂根据上述方案作出自2010年5月1日开始丰都花园自主管理的决议。
6月13日，业委会向物价局提出“关于丰都花园小区业主委员会物业服务费收费报告”，物价局同意备案，业委会可收取的物业服务费为1.20元/（月•平方米）。
王瑶是丰都花园的业主，其房屋的建筑面积为120平方米。自业委会从2010年5月1日正式开始自主管理以来，王瑶一直拖欠物业服务费。经业主委员会多次催缴，她均以种种理由拒绝缴纳。于是，业委会作为原告向法院提起诉讼，要求王瑶支付从2010年5月1日到2011年2月1日的物业服务费，物业服务费按照1.20元/（月•平方米）交纳，每月为144元，9个月合计1,296元。
王瑶辩称，其一直不同意丰都花园实行业委会自管，并要求原告聘请专业的物业服务公司进行管理，屡次遭到原告拒绝。小区管理方案未经其同意，属于无效决议。业委会不具有物业服务资质，不能以物业服务企业标准收取物业服务费。原告按照1.20元/（月•平方米）的标准收取物业服务费没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
[案件争议焦点]
1、《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》对被告是否有效？业主委员会能否进行自主管理？
2、原告按照1.20元/（月•平方米）的标准收取物业服务费是否合理？
[律师观点]
一、《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》对被告有效，业主委员会可依法进行自主管理。
业主委员会能否对小区进行自主管理呢？《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者管理人管理。”根据上述规定，小区物业管理的方式包括自主管理与委托管理两种方式。自主管理是指建筑物区分所有权人自行执行管理事务或彼此构成一个管理团体执行管理事务。自主管理按照人数的多寡可以分为直接管理与管理团体管理两类。自主管理适用于建筑物区分所有权人人数较少时。如果建筑物区分所有权人人数众多时，可以通过业主大会选举组成业主委员会的方式，由业主委员会进行物业管理。委托管理一般是委托专业的物业服务公司进行管理。业主对小区物业的管理权享有选择权，根据物业的不同情况自主决定管理方式。
本案中，原告业主委员会作出的自主管理决议是否有效？《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据上述规定，业主管理的事项分为双重过半数决和双重2/3决。笔者认为，业主对小区管理方式的选择属于《物权法》中“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，就《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》征求业主意见。经业委会回收统计表决票，同意采取自主管理方案的业主所占的建筑面积和人数均超过50%的法定比例，证明业主自主管理方案获得通过，《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》合法有效。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告作为丰都花园业主，虽然不同意小区的自主管理方案，但仅代表少数意见。《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》对于被告具有约束力。
二、原告按照1.20元/（月•平方米）的标准收取物业服务费合法。
由于《物权法》承认了业主自主管理的合法性，从根本上排斥了必须由专业物业服务企业从事物业管理的条件，因此，即便业主委员会没有物业服务资质，也可以按照其实际提供的物业服务水平收取物业服务费。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”根据上述规定，丰都花园在业主大会成立之后应实行市场调节价，由业委会根据其提供的物业服务的项目和质量自主决定收费标准。本案中，在业主大会成立之前，丰都花园由开发商委托广州丰都物业管理有限公司进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的物业服务费的标准为1.20元/（月•平方米）。业委会决定自管后，依然延续了之前的物业服务收费标准，且1.20元/（月•平方米）标准收费经过物价部门的备案，应属合法有效，被告应按照该标准交纳物业服务费。
[法院判决]
法院经审理后认为，《丰都花园住宅小区物业自主管理方案（试行）》经过人数和面积超过半数的业主同意，因此，丰都花园实行自主管理的决议有效。原告业委会对包括被告房屋在内的丰都花园小区物业进行管理、为业主提供服务，业主也接受业委会的管理和服务，且1.20元/（月•平方米）的物业服务收费标准已获得物价局的备案，原告要求被告按照此收费标准交纳物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。判决如下：被告于判决生效后十日内向原告支付从2010年5月1日到2011年2月1日的物业服务费，物业服务费按照1.20元/（月•平方米）交纳，每月为144元，合计1,296元。
原载于《现代物业·新业主》2011年第7期
(责任编辑：现代物业) |
