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目前，我国仍然实行着物业管理企业资质管理制度，即市场准入制度，这种制度在从计划经济迈入市场经济的过程中所起到的作用是积极的。在“初级阶段”严格审查物业管理企业的从业资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场的必要手段。在物业管理的初级阶段，物业管理市场存在着不同程度的混乱现象，不少物业管理企业体制机制有缺陷，管理不规范，服务不到位，业主对这些问题反映比较强烈。通过资质管理，对不同管理规模、服务水平、市场竞争能力的企业核定相应的资质等级，有助于扶持一批规模大、质量高、实力强、信誉好的物业管理品牌企业。
但是，这种市场准入制度在现实中又是什么状态呢？笔者长期工作在一线，仅从实践一线的角度来谈一谈其现状。
首先，在申报阶段，按规定，物业企业申报一个三级资质就需要各类专业技术人员10人以上。为了“凑齐”这些人员证书，几乎所有的申请企业或多或少会采用造假的手段来申请，因为在企业的初起成立阶段，有的根本就没有实际管理项目，还有的只有很少的管理项目。企业不可能先招聘这么多各类专业人员先供养着，而只能在发展中根据需求再聘用，这是由企业的经营成本所决定的。而申请资质则对各类人员有硬性需求，于是企业便到处去借人员证书，拼凑其他所需要的材料。
其实，大家都心知肚明，手续“齐全”后，再打点相关办证人员，个中猫腻相信大家都明白，某种程度上讲，它竟成了滋生腐败的温床。这种资质管理制度，实际上也造成市场的不公平，形成了市场丛林法规，使资质低的企业失去了公平竞争的机会。特别是在竞标中，问题表现得更加突出，因为按资质管理的规定，20万平方米以上的住宅项目，三级资质企业连竞标资格都没有。特别是新楼盘，业内人士都知道，住宅物业最有盈利的项目就是新入住楼盘，此类楼盘设施新，借上房办手续之际可以一户不少地收取一年的物业费，还有其他费用。以一个建筑总面积10万平方米的多层住宅小区为例，该楼盘在前期服务阶段其收入大体可分为：物业费收入、临商收入、停车费收入、装修服务费收入以及开发商给予的办公补贴等。假设物业费为0.7元/平方米（为节省篇幅，明细就不一一列出），其他按规定的项目收费，该项目第一年赚取的利润大约可达10万元以上（大概相当于营运5个老小区的利润）。如果在收费项目上再打点“擦边球”还可以多捞一点。资质等级高的企业有着得天独厚的好条件，利用它们的市场优势，基本上可以独揽这类“油水”大的前期服务项目，而不论项目是大是小。
本来在物业管理的招标市场，陪标、串标、暗箱操作等潜规则盛行，而资质等级高的物业资质独揽新小区的现象就更加明显，让人感觉“理所当然”。这些公司财大气粗，潜、显规则一起上，很容易中标。它们中标后，利用前期管理的有利条件，往往是大捞一把，捞完后就不再积极地为小区服务，而其主要精力再去瞄准下一个“目标”。这样导致业主有怨气而不愿意再交物业费，而这些物业公司往往服务两三年就撤离了小区，造成的“残局”由下一任物管去收拾。而再接手的往往是三级资质企业，虽然这类企业付出的服务要比前期物管大得多，但收益比起前期物管要少得多。这些资质低的物业公司只能拾点“残羹剩饭”的现象并不少见，几乎形成了物业管理市场的食物链。
本来，我们这个市场就存在着公平缺失，再人为地设置显失公平的规则，那就更加不公平了，潜规则盛行。从目前来看，真正撑起市场的倒是一大帮资质级别较低的小公司。笔者虽然没有做过精确的统计，但凭多年的基层工作经验估计，应该有70%以上的项目由三级资质的物业公司在服务着，可以说，是三级资质物业公司撑起了物业管理的大半壁江山。
在现阶段，资质管理这种有着比较浓重行政干预色彩的市场准入制度，影响了整个行业的生态，在一定程度上成为了阻碍物管企业在一个公平环境中良性竞争、协调发展的负能量。笔者认为，物业管理经过几十年的发展，这种行政审批制度已经完成了它的历史使命，可以光荣地退出市场舞台了。
原载于《现代物业·新业主》2015年第4期/总第321期
(责任编辑：现代物业) |
