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[案例]
2009年10月8日，刘登与开发商广州新乐广场发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的新乐广场三座4层02号房屋，该合同第十二条约定“买受人（刘登）的房屋仅作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。”买卖合同的附件中有《临时管理规约》，《临时管理规约》第三项八款一条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。刘登在临时规约上签字承诺遵守该规约的规定。刘登入住该房屋后，于2009年12月28日在该房内取得了韵美美容院营业执照，将该房屋用做经营美容院用房。
开发商委托广州虹燕物业服务公司（以下简称虹燕物业公司）为新乐广场提供前期物业服务。由于刘登在其住宅内经营美容院，并在广场1层大量派发广告宣传单，导致大楼内外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，楼内其他业主多次向虹燕物业公司投诉要求解决。但刘登不予理睬，继续在住宅内经营美容院。经多次协商未果后，虹燕物业公司向法院提起诉讼，要求法院判令被告刘登停止将新乐广场三座402号房屋用做经营性用房，恢复该房屋的住宅用途。
被告辩称，被告经营的美容院面积不大，客户也不多，不足以影响到其他业主的正常生活。即便被告住改商违法，侵害的也是其他业主的利益，应由受到侵害的业主提起诉讼，原告没有诉讼主体资格。被告已经办理了工商登记并取得了营业执照，证明被告是合法经营，原告要求被告停止经营缺乏法律依据。
[案件争议焦点]
1、原告是否具有诉讼主体资格？
2、被告住改商行为是否合法？
[法院判决]
法院经审理后认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反管理规约，妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权作为原告请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害的民事责任。因此，原告的诉讼主体适格。根据被告签署的《临时管理规约》规定，业主不得擅自改变物业的用途。本案中，被告私自将住宅房屋改为经营性用房，没有按照其专有部分的原使用目的使用，损害了区分所有权人的共同利益，违反了管理规约的规定，构成违约，应承担违约责任。且被告的行为使得外来人员增多，增加了其他业主等待电梯时间，影响了正常用户的出行，降低原告的物业服务质量，导致外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患，严重妨害了原告日常的物业服务与管理，故对原告的诉讼请求予以支持。至于被告提出其已办理了工商登记并取得营业执照一节，办理工商登记并取得营业执照的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。判决被告于本判决生效后十日内，停止将案涉的住宅用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。
[律师解析]
一、原告具有诉讼主体资格。
“住改商”是指将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房等经营性用房的行为。《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践生活中，将住宅改为商用主要是出于降低经商的经营成本考虑。被告认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，住改商侵害的是其他有利害关系的业主的权利，应由有利害关系的业主提起侵权之诉。而原告作为新乐广场的物业服务企业，不属于有利害关系的业主，诉讼主体不适格，无权提起本案之诉。那么，原告作为为新乐广场提供物业服务的公司，是否有权提起本案诉讼呢？
《司法解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告签署的《临时管理规约》第三项八款一条规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。被告作为业主承诺遵守该管理规约的规定，现被告违反规定，将住宅用途性质的房屋改为商用，显属违反管理规约规定的行为。被告实施住改商的行为是否妨害了原告的正常物业服务与管理呢？本案中，被告将住宅改为美容院进行经营，美容院的顾客频繁出入电梯，影响了楼内其他业主或住户的出行。增加的人流提高了电梯的使用频率，会减少电梯的使用寿命，增加电梯发生故障的机率，客观上导致原告对电梯的维护成本增加。另外，由于住宅改为经营性用房，导致不是本楼业主的其他外来人员进出楼内，给住宅业主居住环境带来安全隐患，居住环境变得嘈杂，楼内其他业主的生活受到来自外界的不同程度的干扰。以上情况将增加原告物业服务的成本和管理难度，妨害了原告的正常物业服务与管理工作。因此，根据司法解释的规定，虹燕物业公司有权作为原告提起侵权之诉，要求业主承担恢复原状，停止侵害，排除妨害等民事责任。
二、被告住改商行为未经有利害关系的业主同意，属于非法行为。
根据《物权法》第七十七条规定，业主住改商应当经有利害关系的业主同意。《司法解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”根据上述规定，被告住改商应经过新乐广场三座内的其他有利害关系的业主同意。本案中，新乐广场三座内的401、403、405、408、302等业主已经多次向原告投诉，称等待电梯的时间太长，4层外来人员太多，大声喧哗，严重影响了其正常生活。因此，被告住改商的行为并没有获得有利害关系的业主同意，属于违法经营。
被告辩称其已经取得了工商登记办理了营业执照，以此对抗有利害关系的业主的反对意见。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及其许可的范围，并不涉及“住改商”民事法律行为的效力问题。取得了营业执照只能证明被告的经营获得了工商行政管理部门的行政许可，并不表示其“住改商”民事法律行为是合法有效的。因此，获得营业执照不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。
本文原载于《现代物业·新业主》2011年第8期
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