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作为上海地标之一的上海外滩12号大楼，始于1921年5月奠基，1923年6月建成。1996年底，浦发银行以业主身份入主大楼，之后也将部分空间出租给咖啡厅和使馆，如今除物业管理公司和浦发银行外，外滩12号再无物业使用人。2010年，上海浦江控股有限公司旗下全资子公司——上海浦江物业有限公司中标，接手大楼日常的物业管理与服务工作，总体来说，做浦发银行的后勤部门，一直是浦江物业的工作定位。
据浦江物业外滩12号项目客服部副主管杨思为介绍：该建筑前身为汇丰银行大楼，汇丰银行曾花费了相当于其两年利润的建造费用，这座建筑造价占了整个外滩建筑群总造价的一半以上，占地面积9,338平方米，实际建筑面积23,415平方米，是整个外滩占地最多，立面最宽、体量最大的建筑，因此，外滩12号大楼被《泰晤士报》誉为“从苏伊士运河到远东白令海峡无可超越的商业建筑”。1955年被改用为上海市政府办公大楼，浦发银行成为这里的新主人后，对大楼进行了全面的保护性维修。
近百年的历史并没有抹去建筑的现代感，相反，融合了时代韵味的大楼散发着别样的商业气息。通过物管、业主、政府、专业的服务企业四方共同维护，外滩12号成为了中国最具代表性的建筑之一，并在浦江物业提供丰富、专业和细致的物业管理与业主服务中独辟蹊径，探索出文物保护与企业办公相辅相成的经验。
作为国家物业管理一级资质企业的上海浦江物业有限公司，成立于2002年，上海浦江控股有限公司管理层认为：从企业发展的宏观角度来讲，社会和潮流变化很快，如何解决传统与现代的冲突？如何衔接传承与发扬？如何保护历史建筑，延续标志性建筑的影响力？一直是浦江物业思考的问题。上海流行着海派文化，其建筑多数是经历了鸦片战争遗留下来的，除了物业本身的价值外，建筑的历史价值诉说着中国从半殖民地半封建国家走到今天的故事。例如房子的设计，主人的变迁等，每一件历史事件都为今天的外滩12号注入了内涵，浦江物业除了了解现在的服务对象外，感受历史文化的内涵和底蕴也很重要，其目标是在回顾历史的基础上创造新的生命力。浦江控股有限公司执行董事傅其昌介绍道：“例如家族要写家谱，我们都想要了解我是谁、我从哪里来，这是永恒的哲学问题，很多人会问是谁设计的建筑，之前属于谁等，所以，无论从建筑学角度、管理角度，或是人文角度，我们会给员工讲解所有建筑的历史和文化，以及如何开展优秀的建筑保护工作，建筑该如何传承，物业如何保值、升值。”
文物保护增加物管新概念
外滩12号大楼除了满足浦发银行的办公外，由于其历史文化价值举世瞩目，大楼也是中外游客的必经之地，因此，文物保护成为浦江物业日常工作中最重要的环节之一。文物保护工作的专业性极强，由于外滩12号需要庞大的保洁队伍，浦江物业在酬金制的基础上，将日常保洁工作外包给了专业公司，现在，保洁外包的员工与管理处在编合同员工、劳务派遣工的比例超过二分之一，人数达60多人。每年的保洁费用近200万，但是，和浦江物业所管理的其他物业相比，保洁成本并没有明显差距，因为和浦江物业合作的保洁公司规模比较大，在价格和服务质量上采取尽可能统一的标准，通常不会针对某一个项目过多地计较。
浦江控股有限公司总裁助理陈钧芳介绍，在将服务工作交给专业公司前，浦江物业会进行审查并作出全面的评估报告。排除以前犯过错误的员工，要求员工在接受过正规的、基本的入职培训外，必须在浦江物业的培训中熟练掌握基本工具的使用规范，熟悉外滩12号的现场环境，并根据浦江物业提供的清单，牢记列出的文物。浦江物业专门开设了维护历史文物的培训课程，在培训中，员工要对大楼的历史背景有深刻的理解，并能区分外滩沿线的数幢历史建筑。当员工理解了大楼的历史和人文价值，才能自发地爱护建筑和保养文物；更深一层的课程要教会员工（特别是做保洁的员工）如何有区别地清洁及保护文物。浦江物业作为监管人，会制订一份详细的计划书，例如当中央空调停止运行时，上海闷热潮湿的气候会对壁画和大理石造成一定损害。外滩12号铜器和石材的文物比较多，铜制品就达70多吨，为了保护它们，通过同济大学土木工程系教授的指导，要定期完成封固体蜡和除湿的工作；大堂拱顶的33幅马赛克壁画面积超过200平方米，由英国画师于1923年出稿，意大利工匠制作完成的，这批壁画由昂贵的威尼斯马赛克烘烧之后相拼，艺术价值极高，且不同组合的壁画代表着不同的寓意。由于战争的影响，壁画被用特殊技巧遮蔽，1997年10月得以重见天日。壁画每半年要去蜡封新蜡以及清洗，每一季度需要清理灰尘；大堂内设有四根大理石圆柱，从柱座到柱冠长7米、重7吨，直径约1米，材料为整根开采，制作时没有接缝，大理石比较脆，圆柱仅能作装饰，并不承重，所以在严格遵守施工规定的情况下，每月采用镜面抛光的技术进行护理；其余的大理石装饰一年做一次镜面抛光，抛光前后去蜡封蜡。
虽然外滩12号大部分文物保存良好，但是由于年代久远，一些文物早已损坏。大堂内设有16块平面水晶玻璃，清晰度很高，没有折射，除了美观外，也满足了中国人对风水和聚财的心理需求。其中一面已破碎，现在的这面水晶玻璃是根据原有的模样重新打磨的，但是难以辨认出是仿制品；电梯在1997年时已达到使用年限，现在使用的电梯依然保持着古老的外部结构，轿厢、门厅和楼层指示针依然延续着历史风格，但是运行的心脏部位采用现代科技。许多损坏的文物可以通过仿制品营造出历史感，但是也有文物由于工艺特殊和不能满足现代需求，无法完全复制出原型，例如原来大楼上安装的是机械钟，一个母钟带动大楼里所有子钟运行。2009年使用年限已到并停止工作后，业主方和物业管理公司积极寻求修理方法，但是由于工艺已经失传，所以目前使用的是电子钟芯。
在修护文物的过程中，浦江物业的角色是业主授权的监理方，外滩12号的施工规定框架是：首先，文物在文物保护中心有备案，每个维护项目都要经过上海文管会的审批程序。第二，严格控制清洁材料和技术，需要高科技无害的方式维护。第三，由专业的团队和机器经过七、八个流程进行修缮。
外滩12号既是浦发银行总行，也是历史建筑，作为营业场所，任何人都能进入大楼，因此，安保工作举足轻重。据浦江物业外滩12号项目经理虞琼介绍：在2010年上海世博会期间，公司人力资源紧张，与保安公司的合同也到期了，续签合同必须要给保安涨工资。当时，浦江物业给每个人支付3,000多元，但是员工只能拿不到一半，即1,400元左右的工资。保安公司要求再涨，浦发银行不同意，一共58个保安态度强硬，一致决定撤走。所以，浦江物业选择自己经营保安业务，在经历了一个星期的磨合期后，保安业务展现出优秀的业绩，并延续至今。保安的工作难度不大，最主要的是防止人为破坏文物，给他们的工作指示上细化了要求，例如保证无人在大理石柱子上刻字；禁止携带可能碰撞或摩擦到文物的物品进入大楼等。
在安保和保洁的服务环节，浦江物业要求员工拥有专业的职业技能并严格遵守操作规章，例如擦玻璃的工作，工作人员必须系保险带，否则一定不会让他做；在全年的、每月甚至每周的清洁计划中，工作人员必须在常规打扫完之后，在做过卫生的地方签字，同时，主管巡查检查过后也要签字；浦江物业每半年用升降器完成壁画的维护和清洗工作，员工必须持有并携带登高证才能作业。浦江物业时刻提醒员工注重风险防范的意识。另外，业主也愿意支付给保洁公司一定的产品差价，只是在员工的户籍问题上有一些比较特殊的要求，考虑到安全因素，浦发银行希望尽量用熟悉本地的上海人。
浦江物业将外滩12号大楼的70多处重点文物资料收集好，进行编号并附上照片和简介，预计今年7月推出一本文物保护办法手册，供维护保养、日常保安工作使用，其中也规定了具体的维护频次、选用工具和工作标准。内部结构的改造，如1997年银行买下大楼之后，内部的装潢没有改变原有的风貌，原来楼内是十个房间，根据工作需要改成八间房间，即使有两扇门不开，却依然呈现着历史原样。
据浦江控股有限公司高层介绍：浦江物业在日常物业管理与服务中获得了许多宝贵的经验，因此，公司正在筹划成立关于文物保护工作的博士研究站，以期就地取材，推进文物保护理论的发展。
原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期
(责任编辑：现代物业) |
