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1981年至1994年，中国内地物业管理的诞生纯属偶然。1994年，随着《城市新建住宅小区管理办法》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的先后施行，物业管理在大量兴起的“公改房”中展示出旧体制所不具备的高效率，并在猛然启动的城市商品化住宅建设中，填补了商品住宅交付多个独立业主使用后，传统单位后勤再也无法胜任的管理空白。在当时举国一致的市场经济改革大潮下，庞大、臃肿而低效的后勤系统，开始了从行政管理走向契约管理而进行“独立企业法人”的初步尝试。
1994年至2003年是物业管理企业的黄金十年。政府将改革理念运用到城市建设和商品住宅领域中，1995年启动、1997年1月公布的建设部《关于表彰全国城市物业管理优秀住宅小区优秀市长优秀分管领导优秀组织单位的通报》，表彰了首批项目和城市主管领导。1995年启动全国物业管理优秀项目考核评比，并颁布各种考核和达标标准；1996年颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》等；同年9月推出物业管理企业岗位证书制度。深圳鹿丹村的招投标，亦是在特区政府全程主导和参与下的市场行为，并在1996年9月以政府文件形式进行推广。
2003年诞生的《物业管理条例》以及与之伴随的相关法规，事关业主的权责依旧是在业主基本缺位的情况下制定出台的，住宅物业的业主运用条例，对物业管理既有的许多方面开始了质疑和挑战。2003年以后的物业管理形势，没有沿着任何人事先设计好的方向发展。在中国房地产市场上增量最大的商品房住宅物业面临着复杂的新情况，再也不是技术改进可以解决的，而可能是面临着从对时代的认识到业态和观念更新的综合考量。
物业管理的主导权至今仍有较大分歧，国务院的条例（2003，2007）依然要求物业管理工作保持业主委托物管企业，北京的办法（2010）则强调了业主可以委托任何人开展；《物业管理条例》（2007）不仅没有继续扩大业主自治权利，反而增加了街道办事处和乡镇人民政府的指导监管力度；北京（2011）开始研究并准备尝试由业主大会统一收集业主的物业服务费以后，再转交具体管理人或公司的可能性；国家发改委和建设部（2003）颁布《物业服务收费管理办法》；中物协（2004）发布《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）；特别是上海（2005）施行《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》希望把不同的服务要求与对应的收费标准进行数据指标管理——可惜该量化管理办法在随后物价飞涨的现实面前很快就不具备操作性。
2006年《物权法》草案在全国征求意见至2007年3月通过，其间经历一审至七审，社会各界争论愈见激烈，分析和讨论高度公开化，同时对待批评的包容也是前所未有。从2007年颁布《物权法》到随后修订《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》，以及2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》和2010年颁布的《北京市物业管理办法》，法规不仅进入操作细节和技术层面，善解人意亦风气见长。
2007年以后随着业主的理性维权占据上风，纠纷中有法可依的或以理服人的举动得以推崇。北京的一大批活跃在住宅物业管理最中心的“业外界内”人士，为住宅物业管理提出许多丰富的理论和实验方法，通过北京的舆论高地辐射到全国，为完善法制建设和改善舆论环境，起到了积极的作用。北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心主任于良（2009年）等认为，发自住宅物业管理区域内，温和而多元的民主协商依然有效，其制度构建并非是在业主和物业管理公司的诉求前面逐波设堤，而是主动沟通民意化解民怨，充分启发和采纳业主组织、产业界、学术界的参与意识和建议。
与此同时，各界有志人士推陈出新，不断超越和延伸物业管理的内涵和外延。而在外资企业影响和带动下，更多的物业管理企业进入办公物业、商业物业、交管一体化物业、仓储物业、会展物业等领域。住宅物业的纠纷和分歧不过是小业主权利与物业管理旧有模式的冲突而已，喧嚣的表象下是物业管理在其他类型物业中不可替代的作用和价值。
而当前，由于国有经济体近年来相对中小民企愈加占有的开发优势，优质物业逐步向国有物业管理公司集中。国企和大型民企（股份制企业等）放弃无利和微利的非自建住宅项目，而小微民企逐步被逼出发达地区中心地带优质物业，城市中心出现新的“老旧小区”，这或许是市场细分的结果，但可能亦将引发新的社会问题。
中国物业管理新的时代已经不可阻挡地到来了。
（摘自本期《中国物业管理三十年批注》）
原载于《现代物业·新业主》杂志2011年第12期总第208期
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