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是明白一个道理更重要，还是订立一个制度然后不要问为什么而去执行更重要？
从今年第4期开始，《现代物业》“举案说法”栏目陆续刊登了一些加拿大法院的判决文书，笔者担任了一部分翻译工作。翻译过程中有些名词可以有多种翻译方式，而笔者总是困惑将它们翻译成“我们”的什么——相对于中国内地来说，这些概念意味着什么。如果只是单纯从案子字面上来讲，每一件业主的索赔案件，不管被告中有物业管理公司还是发展商列席，“共管公寓公司”几乎都要出席。也就是说，业主因为公寓修缮工程失败而导致损失，都可以将共管公寓公司董事会所代表的整个共管公寓，也就是“我们的”业主大会当做被告。但在中国，通常只会将物业管理公司当做被告，而不会去告“我们的”业主大会。
业主还能起诉业主大会？当然！《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款黑纸白字书写：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”但正如舒可心先生所说：“中国的国情是，几乎没有业主知道《物权法》（赋予）的这个权利。”
一种出于下意识的判断会认为，加拿大的业主综合素质高，法制观念强，当然比中国业主懂法。在与“加拿大物业管理志”专栏小组成员、安大略省注册物业经理王成先生的交谈中，笔者问道：“对加拿大共管公寓的业主来说，他们是否有足够的精力去了解繁多的法律规定？如果不了解的话，如何判断出了问题应该去找谁？”王成先生说：“实际上加拿大业主不可能知道所有的必要知识，他们也不关心如何知道，就算是他们投票选举出来的业主董事会成员也知道得不多。他们只是十分关心自己的财产，以至于我初到加拿大时，很奇怪他们为什么不关心国家大事，而对每一次大厦开大会极为在意，为了鸡毛蒜皮的事吵得不可开交。”
加拿大法律强制成立共管公寓公司。这个“公司”是在发展商建成房子时就以“公寓全体业主”的名义由发展商代理在政府注册备案，“公司”的股份随每一间“物业单位”一同交付给业主，直到全部“物业单位”移交完毕，共有部分也随之移交完毕。2005年北京NAGA上院“物业革命”和这种方式一模一样（也就是说根本算不上“革命”）。它在中国已经被实践了，能说这个“体制”会遭遇制度障碍么？但这一次实践却被轻易当做了信息爆炸时代的过眼云烟迅速被人遗忘，以至于最近北京市于家园一区14-17号楼业主大会获得组织机构代码证成为“法人”，再次以“全国第一业主大会法人”之名被赋予了重大的意义（事件请参看本期“百家谭”）。
按照共管公寓公司强制注册和股权转移的思路，不难理解，在完成转移后，也就是“我们的”业主大会成立以后（在此没有必要强调业主对自己所购物业的具体享有权利部分有明确的法理认知），管理共有物业的责任就落在了共管公寓公司（全体共有人）的肩上：收取管理费、出钱雇人打扫卫生维护设备、出了事情要“兜着”，弄坏了别人的东西要赔。这个道理，中国的老百姓想必没有笨到无法理解。这也就是业主大会在加拿大经常成为被告的原因。真正的、提供劳务和技术的——换句话说——给人打工的物业管理公司，通常也只是第二被告，负有连带责任。“天价索赔”这种事，业主总是要找共管公寓公司（业主大会）的。
这是异常清晰而又简单的逻辑，完全能够自洽——谁做出的决策谁负责，全体业主做出的决策全体业主负责；因此损害了个别业主，全体业主来补偿，赔偿的钱都要分摊在每一个业主身上。
反观国内，谁实施管理谁负责，决策人“逍遥法外”。又不合理，又不合法，非常怪异。
所以，笔者能够为“我们的”物业管理公司提供的建议是，对于那些加拿大的参考案例，在实际操作上可以把“共管公寓法人”翻译成“物业管理公司”，这样有助于作业时规避风险；对于实际的管理，最好把决策权拱手相让，由业主自己讨论去吧，毕竟“谁决策谁负责”这一基本原理，也是我们的法律所遵循的。请别再用“他山之石”的假定去理解加拿大制度，因为我们也是这样设计的。
从这一点想开去，对北京于家园一期业主大会“领证”一举，当然要举双手双脚支持。它的意义在于，业主大会法人的诞生让业主的“维权”脱离了传统“消费者式维权”的狭隘，转而向“维护自身的管理权利并维护聘用者的合法所得权利”发展，摒弃了权利人对制度的“工具化思维”，是对制度遵循的一种理性的回归——是“回归”。
它伟大吗？说到底，就是“要拿钱，得管事；谁拍板，谁兜着”。
这一道理是普世性的，所以强制规定业主大会必须注册为法人就显得非常多余——如果业主们都不想物业管理公司拿走属于自己的一分一毫，自然会成立业主大会并注册为法人；如果业主觉得这样做成本太高，那么在前期物业管理阶段所出的问题，就应该去找作出决定的发展商而不是它雇佣的物业管理公司。
恰好《北京市物业管理办法》就是这么写的。
原载于《现代物业-新业主》2011年07期/总193期
(责任编辑：现代物业) |
