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众所周知，现行物业管理费收费制度在法规许可范围包括了“酬金制”和“包干制”两种。但是，包干制的存在，更多是因为物业管理收费历史尾大难掉，需要一个转型容忍期给予适应。在目前居住物业的现实中，包干制是业主对物业管理缺乏信任的主要源头之一，尽管这种不信任也有对物业管理企业的误伤，但是从许多披露出来的事实看，企业故意做空利润隐瞒收入的现象，比之业主的误会确是更为广泛的存在。这一切若从制度上去追溯，包干制不仅是始作俑者，更为企业接手前恶意低价进入，进入后为压低成本逐步削减服务或者在约定服务不变的基础上额外获取不当利益，提供了条件和空间。
包干制所诱发的另一个恶果，便是出于对物管企业不信任而导致某些地方出台的规定违反《公司法》。《物业服务收费明码标价规定》（发改价检[2004]1428号）的本意，是“为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益”而要求物业管理企业将“物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等”进行公告公示，以便明码实价让业主明白消费。而某些地方政府矫枉过正，似乎要纠正包干制的隐蔽与不公，出台法规却背离了《物业服务收费明码标价规定》的初衷和要求，不顾物业管理企业的现实情况均规定其必须“公开账目”，把公开收费、明细收费等同于公开企业在本项目中所有的商业信息，从而再次激起企业的政策抵触和信任反弹，与业主关系更为僵化。政策和手段上不去阻止包干制的产生，却制定出另一种不公正的规定企图纠正包干制的后果，怎能奢望这样的规定能够产生权威性和有效性？
2013年2月5日，《北京晚报》报道了北京市海淀区长河湾小区成为北京第一家“物业费免税小区”的消息。该小区从2012年1月选聘北京城建福安楼寓物业管理有限公司入驻时采取了酬金制管理模式。随着北京市在2011年开始对酬金制物业管理服务的营业税实施新政策，经协调，海淀区税务部门同意对小区物业费营业税及附加税实施免税。其政策依据是北京市地方税务局2011年6月第8号文件《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》，“根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,一、对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。”
业委会主任丁玫介绍，长河湾小区物业费的使用不仅是独立核算，物业公司月月要做财务预算，并且需经业主共同审核确认后才能把钱花出去。
记者看到，这里的财务账本公示细化到43项，每月有一本监理报告，每个季度都公示一次。酬金制最核心的一点，也是区别于包干制的最大特点，就是物业费和公共收益的每一笔支出，都需要经过业委会审批。而对于每一笔收支的真实性、合理性，都有第三方监理进行“监管”。记者看到，在物业公司所晒账本的劳动工资一项中，不仅列有员工工资、附加工资、五险一金，而且为了证明公示内容的真实性，还出具了社保部门的缴费证明。
按照《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。可见，海淀区税务部门的做法不仅符合国家发改委的规定，还避免了给业主增加额外的负担，也让物管企业的诚信经营具备了必然的和必须的条件。
在这个案例中，物管公司对小区账目的细化和公示得以实现，与包干制中不能实现的关键区别在于这已经不属于公司的内部账目而是小区（业主或雇主）的内部账目，因此在客观上就消除了可能违反《公司法》的制度前提。同时由于账目和计划的合理、细致程度与公司获得的劳动报酬密切相关，因此公司对管理方案、执行细节和经费预算的完善、合理和公开才有主观上的自觉自愿。
尽管对报道中的免税数额当事人意见并不一致，但是业主获得了直接节省是显而易见的，业主看见了一个理性制度带来的效果，必然以理性行动与之响应，社区的有序和稳定将从协商与透明开始步入正途。
我们不应将这个案例视为个别事件而忽略其中的示范意义。没有人愿意主动采取加害他人的行为，除非这样的行为经过他对失败概率和成功回报的评估后愿意铤而走险，因此提供人们合法获利总是比阻止他人非法获利更为高明。从这个角度来说，相比较堵塞物业管理活动当中的不法路径，设计和推广企业和业主能够同样获利的合法路径和环境，更能够高效革除弊端，根治顽疾。当然，这也需要更高的大局意识和管理智慧，尤其是面临行业困局时对改革的主动顺应。希望每个企业和每个业主，特别是各个地方税务部门，能从海淀税务的举措中得到启示。
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
