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《中华人民共和国民法典》将“物业服务合同”纳入其中，并且专章规定，改变了传统“物业管理”的概念，把物业管理看作是一种合同关系。这究竟是历史的进步，还是历史的退步，有待后人加以研究。 物业管理解决的是资产管理问题。与合同有一定的关系，但是，并没有必然的联系。简而言之，财产的性质决定了物业管理范畴更加广泛。物业服务仅仅是指合同关系。 物业管理既包括环保服务，也包括财产保管；既包括建筑物及其附属设施的维修养护，也包括加工承揽；既包括园林设施维护，同时也包括社区治安管理，因此，物业管理的概念远远超过物业服务的概念。 笔者认为，讨论我国物业管理服务问题，可以有不同的视角。在物业管理服务的问题上，必须澄清基本概念，跳出传统的合同思维逻辑，建立新的物业管理服务体系。 首先，物业管理服务体系不是简单的合同关系。过去人们简单地以为，物业管理服务就是一个合同服务，物业管理公司根据物业管理合同，提供服务，获取一定的报酬。这种把物业管理服务简单化的现象，不仅体现在我国一些地方立法机关制定的地方法规和地方政府规章中，同时也体现在一些物业管理公司自身的章程和业主委员会公约之中。这种观点是完全错误的。 物业管理服务是一种超越合同的服务。物业管理服务是建立在信任基础之上的服务。物业管理不是合同，物业管理是一种合伙。 业主委员会聘请物业管理公司，实际上是与物业管理公司建立一种类似于相互信任的合伙关系，大家为了完成一个共同的目标，形成特殊法律关系。物业管理公司是业主委员会的合伙人，他们共同维护住宅小区的秩序。这是物业管理法律关系和我国城市管理法律关系的本质不同。城市管理法律关系是建立在法律基础之上的社会关系，城市管理法律关系既包括城市政府管理，也包括城市管理部门与环保公司签订的合同。而业主委员会与物业管理公司签订的合同不具有政府合同的性质，当然也不是传统意义上的民事主体签订的合同，而是一种合伙性质的合同。 这是因为物业管理服务法律关系，是建立在信任基础之上的关系。物业管理公司与业主委员会建立命运共同体，大家荣辱与共，在相互尊重的基础之上，共同维护住宅小区的秩序，确保业主的合法权益不受损害，确保住宅小区的公共秩序不会遭到破坏。这种基于信任的合伙关系使得物业管理公司被业主委员会赋予了“管理”的职责。这是我国《民法典》规定物业服务合同处境尴尬之处。 物业管理公司之所以被称之为“管理”而不仅仅是“服务”，就是因为物业管理公司在经营过程中，负有管理的职责。这种管理职责一方面表现出，物业管理公司代表业主委员会对个别业主实施管理。如果个别业主为了自身利益破坏住宅小区的设施，物业管理公司有权加以干预。如果业主委员会没有切实履行自己的职责，损害业主的合法权益，物业管理公司也可以根据合同的约定，切实保护业主的合法权益。管理职责的另一方面也反映出，物业管理公司代表业主委员会对外行使管理的职责——如果其他组织和个人侵犯业主的合法权益，物业管理公司有权实施“管理”。总而言之，物业管理公司或者物业管理服务公司在任何情况下都不是一个单纯的服务公司，虽然把“管理”改变为“服务”是一个非常时髦的概念。 当然，如果物业管理公司受到治安管理部门的委托，从事巡逻活动，那么，会产生另外一种管理关系，与物业管理服务没有直接的联系。现实生活中，物业管理公司接受水电气部门的委托，代为收取有关费用，这是另外一种委托合同，与物业管理服务也没有直接的联系。 其次，物业管理服务之所以是一个合伙性质的法律关系，是因为在以往的物业管理中，强调合同的概念，强调权利义务对等，丝毫没有意识到，物业管理服务内容非常丰富，如果没有树立合伙人的概念，没有与物业管理公司员工建立合伙关系，那么，未来物业管理服务将会面临巨大挑战。 笔者曾经多次明确指出，我国物业管理公司先天不足，这一方面是因为人员素质问题，另一方面则是因为我国物业管理制度设计出现了严重问题。 无论是在发达市场经济国家，还是在一些转型市场经济国家，物业管理服务早已超越了“合同”的范畴，引入了“合伙人”制度。所谓合伙人制度是指，物业管理公司与住宅委员会或者业主委员会建立长期的合伙关系，物业管理公司与业主委员会的关系不再是简单的服务合同关系，而是一种“命运共同体”关系。命运共同体的特征体现在以下几个方面： 第一，共同组织谈判。在西方一些发达市场经济国家，房地产税是地方税，房地产税的高低，决定着当地的物业管理水平。物业管理公司实际上是代表业主委员会与政府谈判的机构。如果学生家长认为所在地教育水平相对较差，物业管理公司可以代表业主大会与政府沟通，要求政府聘请优秀教师，政府可以通过法定程序，由区议会或者市议会决定增加税收。增加的税收用来建设学校、聘请教师，改善教学条件。所以，西方国家同样存在“学区房”的概念。凡是物业管理水平相对较高的地区，房地产市场价格相对较高；凡是物业管理水平相对较差的地区，房地产市场价格相对较低。 第二，除了代表业主委员会与政府讨价还价之外，物业管理公司还加强与业主委员会的联系，与业主委员会建立共同体，负责制订公约，确保住宅小区或社区环境不会损害业主的切身利益。在美国一些高档住宅小区，物业管理公司可以决定住宅小区业主房子的颜色，如果小区的业主没有及时修剪草坪，有可能会遭到物业管理公司的处罚。物业管理公司实际上已经与业主形成了一种特殊的命运共同体。这种命运共同体决定了，物业管理公司被赋予了类似于“社区政府”的职责。物业管理公司与业主之间命运共同体关系牢不可破。 中国正处在社会转型时期，物业管理公司起始阶段就没有树立共同体的意识。我国物业管理公司和业主委员会之间的关系完全是合同关系。这就不难理解为什么我国《民法典》中专门规定物业服务合同的内容。制定物业服务合同规则，客观上限制了物业管理公司发挥的空间，为物业管理公司的延伸服务设置了法律障碍。这是我国物业管理发展所面临的巨大挑战。如果不了解物业管理发展的方向，中国物业管理道路会越走越窄。只有建立物业管理科学概念，或者重新回到“物业管理”本来含义上来，才能使我国的物业管理事业蓬勃发展。 笔者的建议是，物业管理公司应当建立联合体，共同向我国立法机关提出立法建议：首先，进一步完善我国物业管理公约，坚持按照“契约自由”的原则，将充分反映业主意见的公约作为物业管理公司工作指南。其次，充分利用我国《民法典》的相关规定，强化物业管理公司的“管理职能”。我国《民法典》第九百四十五条规定，“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查”。这项规定旨在为业主设定义务，这对物业管理公司通过制订公约方式，切实履行自己的“管理职责”具有非常重要的意义。如果业主窗户五花八门，或者业主装饰装修千奇百怪，就有可能会损害其他业主的正当利益。第三，争取在与业主委员会签订合同中，具体规定住宅小区环境维护的内容；如果涉及幼儿园、中小学设施建设问题，业主委员会可以通过合同委托物业管理公司，物业管理公司应当向政府有关部门交涉，充分利用财政资金投资建设幼儿园、中小学；如果辖区内教育水平相对较低，严重损害居民的合法权益，物业管理公司可以依照法定程序，向有关部门反映意见，督促政府教育主管部门提高教学质量。第四，如果住宅小区的治安环境发生变化，业主权益得不到切实有效的保障，可以向政府有关部门反映，也可以组成联防队，或者要求政府治安执法机关派出辅助警察，协助维护社区治安秩序。第五，物业管理公司可以考虑强化与业主委员会的合作关系，争取成为“合伙人”，与业主建立休戚与共的命运共同体，这样物业管理公司未来发展前景光明。第六，物业管理公司可以通过增加衍生产品，提供延伸服务，方便社区居民，为物业管理公司长期经营打下坚实的基础。 如前所述，物业管理是建立在信任基础上的管理关系，这种管理关系在现实生活中可能会形成悖论：如果对个别业主实施“管理”，有可能会在未来的业主委员会投票中，物业管理公司失去合同。但是如果疏于管理，那么，有可能会导致部分业主不满，从而在未来与业主委员会谈判中失去支持。 总而言之，物业管理公司正面临转型，我国许多物业管理从业者尚不了解“管理”的基本概念，物业管理不同于其他管理，物业管理不同于物业服务。物业管理的概念非常宽泛。只有充分意识到自己应当扮演的角色，并且采取切实有效的措施，完成自己的本职工作，物业管理公司才能在未来发展中站稳脚跟并且不断发展壮大。只有树立命运共同体观念，我国物业管理事业才能健康发展。
作者为中国人权研究会理事、海峡两岸关系法学研究会理事、昆仑策研究院高级研究员、中南财经政法大学教授。
(责任编辑：django)（原载于《现代物业·新业主》2021年1期/总第517期） |
