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在日常的物业服务中，难免要产生一些工作纠纷，比如业主的自行车不见了，汽车被划伤了，在地上跌了一跤，邻居有麻将声干扰等等。对于这些纠纷，很多人想当然地认为物业公司要承担责任，一句很流行的话是：这件事不解决，我物业服务费不交了。这类想法的人，目前在社会上很多小区的各阶层人当中，还是很有市场的，仿佛这个物业小区的大门一打开，所有大大小小的事情，想当然，都得要由物业公司来担当责任。笔者在近期就曾碰到一例：两家业主，因“狗”事而起纠纷，引来了媒体，媒体在采访笔者时，第一句话，提的问题竟然是：在这件事情当中，你们物业公司要承担什么责任?我没有反问他，你怎么断定我们物业公司肯定有责任?我回答他：相关责任人承担相关责任——没办法，我说了一句正确的废话来应付。 那么，谁是相关责任人呢? 我们谈责任问题，无外乎包含法律责任和道义责任这两大类。法律责任是公权力以明文公示的方式，对适用对象(行为人)的行为予以规范以及行为人突破规范时所进行的补救、惩戒。道义责任是一定范围内社会人的普遍价值观以及社会人突破该价值观时所进行的补救、惩戒。法律责任透过公权力予以强制保证;道义责任透过社会人信息表达，予以交流，形成共同观点，它不具强制力，也无法保证。在我们的物业服务工作的纠纷中，所谓的责任问题，主要也就是法律责任。 其实，关于法律责任的含义，法理学界存在颇多分歧。但本人赞同“状态说”——至少在本行业许许多多工作纠纷中需要追究责任的时候是这样。“状态说”认为：法律责任是由于违反了法定义务及约定义务或不当行使权利(力)，法律将迫使行为人或其关系人所处的受制裁、强制和给他人以补救的状态。不当行使权利(力)在有约定的情况下是违反了约定义务，在没有约定的情况下是违反了法定义务。 笔者认为：法律责任来源于法律义务(无论是法定义务还是约定义务，都是法律义务)。义务的含义是：主体必须响应他人的要求，针对客体做出某一特定的行为。一般来说，完整地履行义务——也就是正当行使权利(力)的时候，就不需要承担与其后果相应责任(当然，它还有特例，在下文有所叙述)，反之，就要承担责任。比如：保安在门岗值班，就有一个“注意进出”的义务，如果你已经仔细地检查过，或者你一直都在注视着进出人员与物品等，只要你的“注意”属于正常状态和正常手段，你都没有发现异常情况，那么，你就无需为它的后果承担责任;反之，你都在那里打呼噜睡觉了，谈何“注意”?因此而出了事故，你就要承担未能完整地履行“注意”义务的责任。至此，我们就要设问：物业公司都有哪些法律义务呢? 我认为，物业服务公司的法律义务有两个来源，如前所述： 一个是法定义务，也即是以法律明文的形式直接规定的：物业服务公司应当做什么和不能做什么。这一类规定主要是《物业管理条例》的规定，如第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在这里，物业公司就有一个“查验”义务。要有查验过程、查验结果、查验记录，形成书面的依据予以保存备查。其次，还有很多其他规定，比如：建设、工商、税务、环保、公安、民政、劳动、卫生、物价、市容、城管、交通等等，各个部门都有一套行政管理法规，只要涉及到了，物业公司都有义务要履行。应当做的已经准确地做了，不能做的我没做，这是守法。一般来说，守法者是不需要承担什么责任的(当然它还有特例：承担无过错责任。无过错责任是一种道义责任，它是通过法律规定的形式对当事双方中的相对弱者予以救济的一种办法。)应当做的没做或者打了折扣地做，不能做的却做了，这是违法，要承担违法责任。违法责任属于有过错责任，有过错就会有伤害、有损失，受伤害、受损失者需要得到救济，有过错者还需要受到惩戒，以儆效尤等等。 另一个是约定义务，也即是物业服务合同内载明的，物业服务公司要做的事情。这个义务的履行，是有偿的。你付费，我干活;你付多少费，我干多少活，这叫质价相符，这是守约。你付费，我没干活;或者你付费多，我干活少，通俗地讲，就是短斤缺两，这是违约，要承担违约责任。在物业服务的现实中，这种情况是经常发生的。比如：楼道的卫生，约定是每天扫一次，拖一次，垃圾清理一次，而实际上是隔天扫一次，每周拖一次，垃圾两天清理一次，这就是违约，所造成的环境质量下降，生活质量差这种后果，就需要由物业公司承担违约责任。 需要说明一下的是，约定义务中的“约定”内容必须是受法律保护的对象范围：要么合法，是法律规定要做的内容;要么不违法，也即法无明文禁止的内容;还有，是有效的，也即提交的证据要充分、可信、在诉讼时效之内。 因此，在大大小小具体的物业服务纠纷中，物业服务公司要不要承担法律责任，我们首先要判断一下，物业服务公司有没有这个法律义务，义务的履行程度是否完整?任何人想当然地肯定或者否定应该承担责任，都是不妥当的。
(作者单位：浙江华门物业管理有限公司) |
