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中国新建商品房小区的物业管理，从1981年3月10日在深圳市成立“深圳物业管理公司”开始至今，几乎都由物业服务企业进行管理。业主们只有交物业费的义务却没有参与物业管理方案、过程的权利，甚至连知情权都没有。
尽管在1991年3月，深圳天景花园率先推行由业主参与小区物业管理的“共管模式”，成立了全国第一家业主成员的组织机构，即“万科天景花园”业主管理委员会[1]。从名称上可以知道它是帮助物业服务企业管理业主的一个特别委员会。也许可以给物业服务企业带去一些业主们的声音，但该组织的目标，仍然不是也不可能是实现业主群体当家作主的机构。
直到2003年国务院《物业管理条例》出台，确立了业主可以成立业主大会、选举产生业主委员会的法定权利之后，业主组织才得到了较大的发展。从这以后，很多小区的业主委员会逐步走上了自己小区物业管理的前台，物业服务企业成为业主委员会事实上的经理人。但由于业主组织至今仍然不具备民事主体地位，故业主们想摆脱商业机构身份的物业服务企业而施行“自我管理”在实际操作中仍然有所困扰，对外签署合同、开具收款发票等基本商事活动都无法进行。
2007年《中华人民共和国物权法》中确立了“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的法律规定，更激发了业主群体中尝试实践“业主自行管理”的冲动。
尽管深圳已经开始尝试给业主大会发放组织机构代码证书，但在住建部迟迟未能就“有关向业主大会发放统一社会信用代码工作事宜”作出全国性实质性决定之前，业主组织仍然很难在市场中立有一席之地。
在上位法确立业主可以建立合法组织自行管理小区而下位法和行政机构迟迟未能落实业主群体的这个法定权利的情况下，很多小区的业主们则采取了一些变通的措施，建立“由全体业主组成的业主自管公司”来实现自我管理。各地采用的模式各不相同，有以业委会委员为股东的公司;有以部分业主为股东的公司。由于这些公司的股权结构与业主群体并不100%契合，故在公司治理和运营时仍然可能和业主群体发生冲突。但是，长沙东成大厦小区于2016年成功注册成立的业主公司(长沙好邻居物业管理有限公司)比较特别[2]，他们采用了公司股权通过信托由名义持有人(即全体业主的受托人)作为股东的办法，很好地解决了业主公司与全体业主权利义务上100%契合的问题，从而最大限度地减少了业主与该公司之间的利益冲突。
业主们苦苦追求的到底是什么?他们到底想摆脱什么束缚呢?其实，这一切是由中国物业管理模式完全不适应市场经济基本规律所导致。
在我国，物业管理被定义为：商业机构向业主群体销售产品，即是服务产品的卖方，业主群体则作为买方。商业机构在合同期内完全不顾市场价格水平，垄断地向业主们提供所谓的服务产品，并获得市场价格与业主物业费差额作为其收益。这种“垄断、吃差价”的物业管理模式，是中国唯有的模式，也是造成物业管理水平低劣(垄断的必然后果)和物业服务企业与业主之间不信任(买卖关系的必然后果)等问题的根本原因。
而市场经济国家和地区的物业管理模式是：非商业机构(一般为注册的专业代理机构)作为业主群体的代理人，把所有物业费都当成全体业主的资产，完全透明地帮助业主计划、管理和使用这些资金，向市场上采购各项管理服务产品，同时自己获得与业主们合同约定的报酬——酬金、管理费、佣金等称谓的资金。
综上，如果业主大会可以成为(协会、商业或企业)法人，则只需要聘请一位经理(法)人作为业主组织的代理人就可以了。在没有这个根本条件时，才有了业主们苦苦追求建立“自己的公司”的方式。
业主自己的公司，实际上就实现了“业主大会成为公司”的目标。那么这个公司就是全体业主自己的企业，物业费就是这个公司股东们筹集的、用于股东们财产管理的基金，该公司聘请的经理人就是公司的代理人，其除了获得合同约定的工资和奖金外，不得从资金管理、使用过程中获得任何秘密的商业利益。
但是这种公司有天性的缺陷。公司不是以营利为目的，因此董事们无报酬，则很难实现真正公司化的运转，最终很容易导致公司经理侵吞公司财产，产生“穷庙富方丈”的状况。因此需要这样的公司具有一群“雷锋、焦裕禄、孔繁森式的董事”，否则很难正常运行;另外，如果不像东成大厦那样通过信托股权代持实现“每个业主都是股东”而由“一部分业主当股东”，则会导致非名义股东的业主并不关心这个公司，反而会对这个公司和股东们的辛苦不理解甚至刁难。这其实是“公司治理”范畴的问题，换句话说，这类公司很难成功治理。
鉴于中国小区体量都超级巨大，除了日常物业管理活动业主们想当家作主外，物业管理的风险防范和赔偿能力、效率也是我们应该认真考虑的。只是目前类似情况发生还比较少，并没有引起业主群体的重视。
《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国特种设备安全法》等与安全责任相关的法律、法规中，都对“管理人”的第一责任作出了明确的规定。也就是说，当共有财产出现责任事故时，管理人是第一责任人，要承担受害人的赔偿义务。其是否是最终责任人，要其自己与其认为的最终责任人另行协商或诉讼解决，这就极大地提高了受害人获得赔偿的效率，使其及时获得赔偿资金以便恢复正常生活。
因此，聘用一般物业服务企业是最佳选择，其抗风险能力最强;业主们自己注册的公司，当发生赔偿风险时则很难做出及时的赔偿，因为其没有利润。只能由业主们临时分摊，这种难度可想而知，对受害人就显得非常不公平，除非账户预留相应的风险保证金。高空坠物由全体业主共同分摊赔偿金的判决虽然已经产生过，但相信判决的执行即赔偿金的收取也肯定是人民法院最头疼的事情。
从超大型小区业主人数远远超过人类的自组织能力和管理风险抗击能力等方面观察，可以预见的将来，仍然是物业服务企业受托进行小区物业管理为主流。
其实，无论采用什么公司作为小区的“管理人”，根本无关于该机构的性质或股权结构，而是它与业主们是什么关系。只有透明的代理人关系，才可能持续和有效地为业主群体服务。业主们自己的公司是天然的代理人，外聘的企业也一样可以与其签署委托代理合同。这就是为什么《中华人民共和国物权法》第八十一条明确规定“也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的立法精髓所在。
但是，国人都有当家作主的习惯，往往把代理人当“奴才”用。代理人也乐得接受这种既拿钱而又不承担责任(用“都是业委会让我这么干的”来规避责任)的优越岗位。这也使得这种市场经济中普遍使用且效果很好的代理人制在中国的运行状况不尽人意。
当业主群体巨大而没有业委会时，管理人极有可能偷偷获取非法利益激发业主们的愤怒;当愤怒的业主们选举出业委会后，管理人要么腐蚀业委会成员与其共同获得利益，要么“俯首帖耳地遵从业委会的决定”，实际上是给业委会“挖坑”令业委会承担管理责任，使其只拿钱不担责。
因此，我们要解决的问题的本质，是业主们到底该如何当家作主?其具体手段是什么?从多人共有资产管理的理论和实践研究，我们得出的结论是，业主群体如果想共同当家作主，要注意建立这样的机制：
——物业费是全体业主用于管理、维修、养护业主们共同财产的消费型基金，而不是物业服务企业的营业收入资金;
——物业管理公司(及其派出驻场的经理人)是业主们的物业管理代理人，它(他、她)应该本着一切以业主根本利益最大化、遵守物业服务合同约定、不违法违规、操作过程全透明地“受托人做事三原则”来独立、担当地的作出各项管理决定，并自己承担这些决定被业主质疑甚至被法院裁判撤销的后果，而不是事事让业委会决定甚至让业主大会决定，更不是有业主反对声音就不做事;
——业主委员会，是保障每个业主对管理人监督权的那个权利保障机构，或在其认为必要时协助管理人作出必要决定的那个责任担当机构，而不应该是小区物业管理的实际(公益成员团队)经理人。
纵观几十年来业主们苦苦追求的目标，其实无非是他们实在不喜欢垄断的、向自己销售所谓“物业管理服务产品”的商人即卖方，而是要一个自己信得过的、自己能控制的、帮助业主们去市场上公开采购物业管理服务的代理机构、代理人。
其实，如果政府允许业主组织具有民事主体机构，则业主们就无需费这么大力气去建立一个与全体业主利益完全契合的商业机构。
或者，如果政府强迫物业服务企业变换角色，从卖服务的商人变成业主们的受托代理人，则一样可以解决目前越来越普遍发生的物业管理冲突。 注释： [1]《中国内地第一个业主委员会诞生始末》，向云,《中国物业管理》2011年5期第17页。
[2]《东成大厦业主自管物业探索与实践》会刊，2018自管小区经验交流大会暨“湖湘社”社区治理高峰论坛。 |
