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住宅小区的物业管理活动，和物业管理公司所开展的其他增值服务，有着本质的区别。物业管理活动主要是依靠物业管理人员的动作，即我们通常称之为“服务”来完成的。在这些活动中，大部分需要投入的是工作人员的智力、知识、技术、经验、体力、时间等，所以物业管理成本更多消耗的是人力成本，少数是耗材和生产资料。
而物业管理增值服务中，尤其是利用设施设备和相关场地开展的经营活动，性质发生了彻底的改变。业主共有设施设备和场地已经相当于被用作了生产资料，其中大量增加的消耗和损耗变成了隐形成本，不仅在多种经营利润分配时没有得到任何补偿，甚至在计算下一年度的物业管理成本（开支）时，同样得不到追加。因提前老化和毁损的设施设备和场地，一旦需要使用维修资金，流程极为不易不说，就算能够大修，也是相当于把物业专项维修资金转化成了多种经营的获利，被提前支取。 因此，有固定酬金的物业管理活动，才是物业得以维系良性运转，合理保值增值的保证。而以利润最大化为追求的物业管理活动，由于付出的代价是把建筑、设施设备和场地投入到生产资料之中而造成损耗，因此，这样的经营获利，已经与物业管理活动“保持和延长建筑和设施设备生命周期”的终极目标背道而驰。无论是业主，还是物业管理人员，如果为了追求物业经营而伤害了物业维系安居的固有价值，则相当于杀鸡取卵，竭泽而渔，寅吃卯粮。 当然，就公司经营而言，如果在并不占用和过度使用业主共有设施设备和场地的前提下，充分利用地位优势和信息优势，提供业主需要的其他生活服务，则应当得到鼓励——但是，前提条件同样是，从事这一部分服务的人员，不应当占用业主为物业管理基础服务所支付的物业管理费。 有固定酬金的物业管理，其基础职能就是最大程度维护物业和设施设备的良性运转，而不是设计任何一种过度使用和超负荷运转的以物业损耗换取短暂利益的赢利手段。理性地设计住宅小区物业管理基础模式，才能最大限度实现物业的保值和增值。 值得推荐的住宅物业管理模式有三种，即托管、共管和自管。 住宅物业管理的决策权属于全体业主，全体业主的履职方式是通过成立业主大会并选举产生业主委员会，由业主大会委托业委会具体执行业主大会决议。 首先介绍什么是物业管理的托管形式。 如果业委会通过招标和选聘，将本区域的物业管理事务委托给某个物业管理企业全权管理，业委会按照合同检查执行效果，对业主授权实施的其他服务项目，进行效果和费用的相关监督审核，这种管理形式属于托管形式。在大多数住宅小区中，由于没有成立业主大会或者业主大会不能成熟而正常地履职，因此基本上按托管形式开展物业管理，物业管理费大多执行包干制。在托管形式中，实行物业管理费酬金制的，物业管理单位需要将物业管理资金收交和开支情况向业主大会公布，并接受专业机构的审计。 第二种物业管理形式是共管。 在住宅小区里，业委会代表业主大会选聘了物业管理企业以后，由业委会委员和业主代表联合组成物业管理委员会，按照本小区的业主董事会的形式开展工作。他们负责提出建议和评估物业管理公司的建议，属于权限范围之内的则负责小区物业管理的决策，属于需要业主大会通过的则提交业主大会通过后再作出决策，然后再交由物业管理公司具体执行。在共管物业管理方式中，物业管理费实行酬金制，所有物业管理开支、维修资金使用和筹集、合约商管理等，均由业主董事会进行审核批准，然后再交由物管企业或合约商执行。业主董事会成员一般由业主竞选出任，也可接纳少数不属于本小区业主的建筑开发、设施设备、财务管理、法律事务等方面的专家，但是，所有董事均必须具备一定专业技术条件，以便有效履行“共管”的职责。业主董事会会议，除了董事出席，必要时邀请和指定物业管理公司成员参加。 在北美地区，一些城市中的“共管公寓大厦”，就是按照这样的方式开展物业管理工作，并且已经相当成熟。 第三种物业管理形式是自管。 自管形式过去最常见于国有资产和公共物业领域，随着强制施行的招标投标政策和国企“三供一业”政策，自管形式也越来越少，但是非国有资产的公司不动产管理领域中，仍然是以自管为主。目前在局部地区的住宅小区中也开始出现自管。管理形式主要是，由小区业委会发起，业主大会通过，成立一个小区业主全体持股的物业管理公司，业主大会等同于股东大会，业委会委员和其他合适人员联合组建的物业管理委员会等同于董事会，负责小区物业管理事务的决策。物业管理公司负责经营管理，具体事务由物管公司执行或向合约商外委执行。公司所有业务都按照有固定酬薪的非营利模式开展。业主持股的自营式物管公司不接受本小区物业管理事务以外的其他业务，其中管理和服务人员可以向本小区业主和外埠人员实行聘用。物业管理费作为业主自有的物业服务资金，除了支付物业服务支出以外，多余部分，和公共收益部分，一起转化成了第二年的物业服务资金或者维修资金，或者业主大会认为合适的其他合法用途。当物业服务支出不足时，首先可以将公共收益用于填补，其次可以经业主大会同意后增加业主分摊的物业管理费。 “企业就是以赢利为目的”，这句话并不是放在任何地方都正确。企业可以追求经济效益为主要目的，也可以追求社会效益为主要目的，也可以为了维持一个值得维持的价值为主要目的。做非营利企业，不求发展，只求稳定；不图赚大钱，只要体面地生活和受尊敬地工作。不成立公司，小区内许多业务和财务管理都会受到制约，但是成立公司，也可以不追求利润，只求把物业管好，舒舒服服地靠着物业保值养老。
原载于《现代物业·新业主》2020年12期/总第514期
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