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2023年12月6日，住建部出台建科〔2023〕75号文件《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，旨在响应党中央、国务院关于建立城市体检评估制度的决策，将指导地级以上城市全面开展城市体检工作，并把城市体检作为统筹城市规划、建设、管理工作的重要抓手。笔者认为这也是业界很好的机遇，特别是设计咨询、房地产业、建筑业等重点行业遭遇发展瓶颈的关键时期，更像是一束指点迷津的带方向性的光。
提高对城市体检的认识，科学定位相关业务 关于体检，社会各界都有认识，都不陌生。有专项检查，也有综合类菜单式检查。专项检查既可自检，也可到专业机构检查诊断，而综合性的体检就只有专业机构才能开展了。本次指导进行的城市体检已从微观的小区、街区上升到整个城市的宏观层面，显示出从战术到战略层面的考量。 一座城市的发展需要很多因素，有自然条件、社会经济发展环境、产业发展机遇的把控等，每个城市都有兴衰的可能和发展的故事。因此，为城市把脉，科学诊断其健康程度，找到其已病的程度和原因，预防相关疾患发生，也并非易事。城市体检这项制度的建立和相应工作应是意义重大的。 强化城市体检的可操作性 由于城市比较宏观，对其是否健康恐怕只有市委书记、市长牵头，聘请相关专业机构或用招标方式确定才能开展。当然，住建部门归口的领域至少是城市发展的物质主体，比如房地产项目、建筑项目、物业项目等皆是住建部门牵头主管。住建系统指导的城市体检只是城市体检的重要组成部分，而非全部，类似医疗系统里的专科医院，或综合医院的某些科室开展的诊疗工作。而住建领域的专业机构也较多，如危房鉴定、白虫蚁防治、建筑质量检测及相关的设计咨询、电梯检测、水电气检测、水污染检测、空气质量及噪声检测等。因此，我们也应科学地认识自己部门和行业的定位和特长，积极响应城市体检的号召，认真参与到城市体检的相关工作中来，完成关键节点任务。 上层部门主要是从大到小贯彻落实，基层节点则主要是从小到大汇聚，其工作方向大致是城市→街道→社区→小区→附属设施→楼栋；反之则是楼栋→附属设施→小区→街道→城市。以及先空中、再地面、后地下等角度之不同。 按目前的学科体系和知识结构，专业机构和专业人才分工较细，必须将他们强有力地组织起来才能完成相应的城市体检任务。  ■ 建筑的不良状态就是城市资产的严重损失
城市体检将会发挥物管环节的作用
按照社会分工趋势，物管界的管理服务对象主要是建筑物、构筑物及相关设备设施、场地、环境品质、安全、消防、小区交通、社区活动、专项服务等，实际上也是城市管理的重要组成部分，只不过是物理或物质层面为主的管理服务工作。而官方的城市管理则是政治、经济、文化、教育、法治、社会等方面为主。 而城市形象、城市品质、人居环境塑造等则主要靠物业人的辛勤劳动。物业人从楼栋到小区、社区、街区的各项细致而繁琐的平凡工作，正是城市体检最可靠的素材和依据。物业人做得多，政府部门就可管得少，可以让政府管更大、更重要、更宏观且更有战略性的事。珠海横琴的“物业城市”实践就是个典型案例，值得业界和相关部门学习借鉴。这种模式让物业界掌握了很多城市发展的资源及项目，可让物业界扬眉吐气，自豪感倍增。 对业界的几点建议 认真研读文件，抓准政策主张带来的机遇 每一项政策出台都会有一定的背景和依据，也会有相应的资金和优惠措施，只有将政策精神吃透，找准与本行业的契合点，才可能有的放矢地抓住机遇寻求更多的项目和谋取资金助力发展。现在城市“摊大饼”时代己基本结束，充分发挥城市建成区存量资产的作用，提升其价值才应是更科学的方向。而城市体检就应该评判城市核心资产的质量，找准城市各项目存在的大大小小、轻重缓急问题，形成问题链和决策树，安排解决路径和方案，强化城市运行质量和水准，对症下药，立竿见影，城市升级效果就会显著，也能激发城市经济活力。 积极响应并申请参与城市体检的适当项目 城市体检比较综合且宏观，是一种大行动，有一定战略性。但楼栋、小区、社区等也是城市构成的中坚，这些项目的运行状况和履行管理服务职责的物业人能起重要支点作用。不然城市体检就容易脱离街区项目实际、远离基层，可能纸上谈兵，其相关结果虽有一定价值，但因不接地气，遗憾肯定不少。 作为城市运营重要参与者的物业人不应置身事外，应积极参与其中，并将城市体检当成一次融入国家大政方针和决策部署中的机遇，扎实做好相应检查工作。  ■ 城市体检将促进建筑物业权人更加关注物业现有的状况
做好基础调查，建立项目素材库，择机提交政府决策参考
建议从主到次做好项目的分级分类，就如人到医院体检需要选择科目和体检方案一样的道理。检查方可提供备选方案，选什么则可由被检者自定。物业服务公司可以从自己开展的核心业务开始做起，延伸到更全面的领域。可抓以下方面的检查工作： （1）建筑本体结构。重点评估建筑物质量等级、完损程度，找出危楼（特别是公建危楼）等。 （2）建筑物装饰装修。重点评价外墙品质、屋顶完好程度、公共区域的装修质量，评估掉砖、掉顶等事故发生的概率与风险等。 （3）区域内设施设备的运行质量。评估各类设施设备的老旧程度、事故频率、如何维修及更新换代等。 （4）消防等特种设备设施的配置与完好状况评价。 （5）小区交通设施设备与道路的等级与运行状况评价。 （6）环境大类运行状况评价。如固体废弃物的分类设施设备、垃圾桶、警示牌布置；水污染状况；空气质量与污染状况；噪声污染状况；绿植配置与生长状况等科目。 （7）安全防范与秩序维护的水准与运行状况评价。 （8）小区楼宇给水排水系统运行评价。 （9）区域电气运行状况评价。 （10）区域燃气系统运行状况评价。 （11）区域网络、通讯等运行状况评价。 （12）智慧小区大厦项目实施及运行情况评价。 （13）区域精神文明项目情况评价。 （14）区域老幼适用设施设备及娱乐项目状况评价。 （15）其他项目状况。 城市基层项目区先自查，相关部门或第三方机构来开展测评则配合 物业服务工作实际上平时也在开展各项巡查、常规检测等事项，面检、点检等是常有的，只不过大多没有很规范的统计和存档备用意识，也少有汇总分析找问题找规律的做法。头痛医头、脚痛医脚的情况居多。希望业界今后要有调查研究、积累资料、统计分析并加以利用的强烈意识。当然，贯彻了国际质量管理体系、环境质量管理体系等标准的企业会做得好些。 建好项目库，择机提交项目建议书，积极参与项目招投标活动 城市小区、街区经过体检找出问题后，要按问题的责任划分寻找解决路径，论证如何从不可行到可行。有些问题由业主自行解决，有些是业主大会、业主委员会研究处理，有些问题则由政府解决。较复杂的是政府补助一部分，业主自己研究处理方案，常达不成共识，如旧小区旧楼补装电梯，就是全国公众关心的案例。小区的道路看似应该业主们出经费翻修、补建等，但仍有部分地方政府利用公益基金提供支持，还赞助文体设备等。因此，物管界可以多向政府相关部门提交项目建议书等资料，比如楼宇临街面的装饰装修及美化、城市夜景及灯光工程、绿化升级等都可能得到财政经费支持。 城市更新的重点区域如低收入社区、旧城区等的环境整治甚至楼宇外立面、厨房、阳台、屋顶等的改造都是政府出的费用，如北京就有案例。 政府为了提振城市形象，繁荣城市经济，刺激相关消费，还设有专项经费，你只要按要求做就会有补助。 近年来世界形势复杂，经济社会受到冲击，许多行业、企业、个人面临困境，社会经济有效需求不足、萧条的风险。经过城市体检，创立有效需求，引导更多科学而急需的项目立项，为相关企业和个人创造脱困机会，利于稳定城市经济运行，提升城市运行品质，防止城市难以留人，避免空城、睡城，创建活力之城。
作者单位：重庆大学
图/贺云华 原载于《现代物业》下旬刊2023年12期/总第619期 |
