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长城脚下有“黄金”
——记北京深长城物业创新经营理念指导下的节能降耗工作
■迫于形势求创新
从2007年夏天开始，世界金融危机给中国物业行业逐渐带来经营困难的负面影响。面对这一难题，北京深长城物业公司总经理王龙贵经过调研，向全公司提出了“以节能降耗为主要内容的创新经营”的理念。
“是入不敷出、四面受敌的经营形势，迫使我们将节能降耗摆到创新经营的重要位置，在深挖内部潜力上做文章。”王龙贵说。他认为：当前物业管理行业普遍面临资金不足、经营困难的局面，概括起来表现为“收入封了顶，支出不断增”。受世界金融危机影响，能源价格上涨，各种物价上扬，人力成本上升，而物业费却面临下调的压力。企业发展需要效益，传统的经营思路必须创新，创新经营将是今后相当长一段时间内物业管理工作的主旋律。
深长城的创新经营理念很明确：其一、面对新形势，改变传统的经营思路，要以可持续发展的观点为指导，创新完善企业内部管理方式，进一步调动公司各方面的积极性、创造性，努力提高工作效率；其二、物业行业要引进先进科学技术，尤其要在节能降耗方面创新发展，决不满足于现有技术措施，要节省各种资源，增加内部效益；其三、以国家绿色环保政策指导物业管理工作，激发员工的聪明智慧和精神动力，创建舒适宜居的园区，让业主居民享受健康和谐的新生活。
王龙贵提出的“创新经营”，是经营管理和技术革新的同步创新。在把技术创新列入绩效考核指标的基础上，他提出要重新审视节约降耗项目，由工程技术部牵头，动员全体员工参与，献计献策。同时从市场上选择参考最新技术，自己动手，因地制宜，对重点节能降耗项目课题进行技术革新试点，取得成熟技术经验后在全公司普遍推广，形成规模化效益，进而提升住宅区生活品质，让业主受益。
■园区处处“可耕田”
唯有创新识慧眼，园区处处“可耕田”。只有寻找到可以大面积推广的共性项目，才能积少成多，形成规模化效益。从2007年下半年开始，深长城工程技术部通过调查研究，搞科技攻关，掌握成功经验，逐步将三个项目纳入全公司的计划，让创新经营的理念结出了初步成果。
大面积更换节能灯。2008年开春，工程技术部从网上了解到，目前市场上有稀土节能灯、T5节能灯、LED节能灯、U型节能灯等多种节能照明产品，他们买来不同产品，分别用电表进行计量照明实验，通过照明度、耗电量对照发现，T5节能灯的性价比最合算，节能指标也超过各管辖小区的照明灯，而且直接装上就能用，不必改造现有小区地下车库的灯具。按照积少成多的法则，公司着眼于普遍使用节能灯的规模化效益，下决心由公司统筹解决投入资金，成批购入先进的T5节能灯。到2008年底，全公司管理项目共安装使用T5节能灯近20,000支，到目前为止保持了零更换和零维修的记录。
改造电梯机房通风降温。由于电梯机房夏天室温高，加上使用频繁，容易造成电梯死机损坏，发生危险事故。为此北京地区有个不成文的规定，夏季必须安装使用空调机降温。深长城公司所辖项目约近200个电梯机房，需要200台空调机工作，若按每台功率1.3千瓦、夏季5个月日夜连续开动计算，需要付出近60万元的电费。2007年夏天，王龙贵去某小区检查工作，发现机房24小时都开空调机降温，于是提出能否试验一下，用风机通风降温达到规定室温。工程技术人员到小区机房实地画图测算，现场安装轴流风机试验，把抽用室外空气改为抽用电梯竖井空气，并研究出自动操作控制系统，改进了排风道，最后控制室温达到了规定要求。这项技术创新是一次性投资、持续受益的工程。2009年夏季，深长城公司已经安装使用此系统的小区共节省电费近50万元。
建立雨水收集再利用系统。园区绿化使用自来水浇灌，是住宅小区普遍采用的方法，若按商业自来水每吨5.6元计算，一年下来是笔巨大的开销，中国本身是缺水大国，这种灌溉对宝贵的水资源是一种极大的浪费。能不能把雨水收集起来再用于日常绿化浇灌呢？2008年4月，深长城公司以投入少、回报期短为原则，给工程技术部下达了完成“雨水收集再利用”科研课题的任务。技术人员到重点试验小区做调研，根据小区原有的雨水排放管网和废弃的中水池、旧水井、蓄水池和景观水系等条件，搭配必要的新设管道或水井，整合成能够自动采集雨水、存储雨水、随时可以浇灌绿地的“雨水收集再利用系统”，使充分收集雨水进行绿化的设想变成了现实。以云趣园小区为例，总绿化面积16万平方米，雨水收集面积约为10万平方米，利用原废弃的中水池建成3个有效容积分别为850立方米、420立方米、320立方米的蓄水池，按常年平均降雨量计算，每年节约绿化水约2万吨，能节约小区绿化用水约三分之一。截至2009年6月底，全公司已有9个住宅区建立了雨水收集再利用系统。
“千思百索寻出路，长城脚下有‘黄金’”。2009年深长城公司已在40多个在管项目内全面推广使用“机房通风降温系统”和“雨水收集再利用”方法。通过推广节能降耗的三个项目，公司创造了可观的经济价值：为所有在管项目的地下车库更换高效节能灯投入58万人民币，已节约85万元，今后每年将节约成本90.8万元；全公司已为10个小区建成雨水收集再利用系统，利用雨水代替自来水浇灌绿地面积达70万平方米。综合计算，到目前为止，三项工作约节约160万元。
■取于无形用于民
北京朝阳区炫特嘉园是中外年轻白领居住的高档住宅区。自2004年业主入住后，开发商遗留的问题逐渐显露出来：院内供水管网跑、冒、滴、漏，地下车库四处渗水，蓄积成“河”；楼内外消防设施瘫痪；住宅楼地基回填土下沉，到处是陷坑；院内杂草丛生，垃圾成堆；院内四个出入口没有栅栏和门卫，商贩路人随意穿行，失窃案件时有发生。在前期物业管理单位准备撤离的情况下，一些物业公司想接管又怕投入太多，他们到该小区考察后扭头就走：“这个小区问题大了，谁干谁赔钱！”
王龙贵并不这么看。在他的观点中，物业公司创新创收，进而利用创收提升住宅区生活品质，让业主受益，才是物业公司应该尽到的社会责任。深长城公司经反复论证后决定接管炫特嘉园项目。为了尽快改善小区现状，给业主一个交代，公司预先垫付上百万元改造资金，更换了消防系统的重要设备，补齐了缺失的水枪、水带等装备，将其纳入正规化管理，保障了应急使用；同时对水泵房、配电室、电梯机房和各单元电梯彻底进行检修。小区的四个出入口全部安装了栅栏和大门，实行人车分流的封闭式管理。同时，公司对小区院内环境进行了整体治理。不到一年时间，业主们惊喜地发现，炫特嘉园展现出社区本应具有的“青春本色”，升值潜力诱人！
2009年4月，北京深长城物业接收了占地30万平方米的八达岭山庄大别墅区的物业管理项目。该住宅区地处偏远，占地又广，但偏偏没有安全监控系统。出于对群众生命财产的安全负责，公司迅速拨款40万元建立监控系统，7月份便投入了使用。
2009年以来，公司先后出资23万元为4个小区的出入口安装了道闸管理系统，由过去车辆出入人工撕小票、收小票改为自动刷卡，实现了封闭管理，提升了小区的品质形象。
王龙贵和他的团队正是秉承服务社会的初衷，在审时度势的思考与坚持不懈的创新探索之下，在逆境中走出了物业管理的良性发展道路。他对公司服务项目的准确定位，和对物业管理社会价值的洞察，势将继续在发展中的企业培养出良好的核心价值观。
原载于《现代物业》2009年第12期/总136期
(责任编辑：现代物业) |
