|
温琇玲 林致佑：台北地区小区型集合住宅管理费用与公共设施种类关系研究
随着台湾地区经济水平的提高，民众对于居住质量的要求亦随之提升，因此建筑商于集合住宅小区内加入多样化公共设施以提升住户生活质量及增加产品附加价值已成趋势。集合住宅规模大小与集合住宅管理维护费用是否充足存在着必然的关系，而公共设施的种类与规模则是影响集合住宅管理维护费用支出的重要因素，小规模集合住宅追求多样性高质量之公共设施，必然增加维护管理费用。然而一般的消费者在购买住宅时，却经常忽略考虑后续管理维护费用，造成消费者可能无力负担。
由传统经济学之外部性理论观点出发，若集合住宅小区只有部分使用人愿意管理维护，而部分不愿意时，则愿意支出管理费用之住户利益将受到不愿意支付管理费用之住户的负面外部性损坏；而不愿意支付管理费用之住户将受到愿意支付管理费用之住户所带来的正外部性利益[1]，长久之下，将令愿意支付管理费用之住户丧失缴交管理费用的意愿，导致住户整体居住质量下降及住宅价值的降低。
本研究涉及的个案小区为台北市22个、台北县27个，共计49个已交屋同时公共设施已正式投入营运使用，且屋龄为二十年以下之集合住宅小区。根据小区型集合住宅设置之公共设施项目，将小区型集合住宅区分为“干式公共设施小区”、“I类湿式公共设施小区”、“II类湿式公共设施小区”三类，实地进行集合住宅管理费用内容调查，解析不同类型公共设施对集合住宅管理费用的影响。
“干式公共设施”乃指住户可以穿着便服直接进入使用之设施；“湿式公共设施”则是住户使用或设施本身的运作中，需运用到水资源方能正常运作的设施。而“湿式公共设施”根据其用途，可以再细分为“I类湿式公共设施”及“II类湿式公共设施”两种：“I类湿式公共设施”主要为运用于景观类的湿式公共设施，如景观水池等；“II类湿式公共设施”为可供住户亲自使用之湿式公共设施，如游泳池、SPA水疗池等。一般“I类湿式公共设施”属于较小型之湿式公共设施，“II类湿式公共设施”则是较大型之湿式公共设施。
“管理维护费用”乃是为了对建筑物之软、硬件设施，作有效机能维持及正常运作之监督控制，让使用者拥有高质量之居住环境，并为购买住宅作为投资之消费者维持且保有住宅之最高价值所进行的必要消费。在小区型集合住宅的管理费用构成上，本研究根据调查小区型集合住宅管理维护支出项目的差异，将管理费用细分为人事薪资、设备维护费用、设施运转费用、清洁维护费用、建筑修缮费用、杂项支出等六大项。
……
（全文阅读请见《现代物业》2010年2-3期）
原载于《现代物业》2010年2-3期
(责任编辑：现代物业) |
