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都江堰公开选聘安居房物管
2010年4月8日至14日，四川省政协常委视察团赴德阳、成都视察了灾后城镇重建情况。“安置小区不仅是灾后重建的需要，也是城镇化进程的重要一步，”冯家辉委员说。他提出，新社区改变了旧的生活方式和习惯，要树立开放理念，可通过招投标引进外来物管公司管理社区。其实，在灾后安置小区实现物业管理的可行性已在临时安居点得到了充分的验证。
2010年3月16日，都江堰市房管局开展了“沪都家园”、“慧民雅居”、“城北别苑”、“慧民苑”、“金江小区”、“水乡人家”四期等首批城镇灾后安居房前期物业管理企业选聘会。按照《成都市物业管理条例》的规定，都江堰市房管局对参选企业的物业服务方案、企业信用、企业业绩等方面的情况进行了综合考察，择优选聘了首批安居房前期物业管理企业。
随后该局及时召集以上项目业主和物业服务企业就安居住房分户验收及分配后的交房工作进行了安排部署，要求物业服务企业参加分户验收工作，并做好相关记录；制定详细的现场交房组织方案，并报房管局审查；做好前期物管的进场准备工作，包括派驻小区服务人员的培训，服装、标志标识的完善，规章制度的建立；明确了各安居房项目物管企业前期物业管理工作职责，统一了物业服务费用收取时限；配合社区做好安居住房业主户口迁移工作。切实保障在安居住房分配后，房屋灾毁家庭能得到及时、规范、优质的服务。
沿海同行赴蜀援助安居房管理
震前都江堰为保护景区，城市规划中严格禁止建设高层楼房。震后，该市重新进行了城市规划。带电梯的高层楼宇拔地而起，其中就有部分安居房。鉴于都江堰市物管行业在高层电梯小区方面缺乏物业管理经验，2010年4月23日，上海市房管局物管处处长忻一鸣、上海市物业管理行业协会会长蔡兴发等一行五人到达都江堰，对上海市援建安居房项目的物业管理工作进行了指导。上海方就幸福家园二期和慧民雅居的房屋验收工作、前期物业管理等工作与都江堰市物管行业进行了沟通，并对高层电梯住宅的管理和如何将安居房小区管理服务做到高品质等相关话题进行了交流，为都江堰市安居房分配、交付工作以及业主有序入住做了更充分的准备。
5月10日至11日，由上海市物业管理行业协会副秘书长、上海西部集团真如物业有限公司总经理王和平女士等一行四人组成的物业服务专家组，对都江堰市70余家物业服务企业的代表开展了为期两天的物业管理培训交流。上海方着重就如何管理服务好已建成的“沪都家园”和“慧民雅居”安居住房小区进行了专题授课辅导。内容涵盖了高层电梯住宅的管理要素、分批交付安居房的交房方案、应急预案的设置、业主投诉的处置办法、特别是设施设备的管理和养护等方面。
5月11日，上海真如物业有限公司与都江堰嘉信屋业、成都诚沁物业举行“结对帮扶、共建合作”协议签字仪式。根据协议，上海真如物业公司将定期组织物业服务专家到都江堰市开展物业服务培训交流；都江堰市安居住房物业服务企业不定期组织人员赴上海学习先进的物业服务经验和服务理念，为两地物管企业建立起了长期交流合作的平台。通过两地的合作共同把都江堰市城镇安居住房小区物业管理与服务提高到新的水平，让群众入住新居后能享受到一流的物业服务，真正实现安居、优居和乐居的目标。
国内物管行业的帮助不限于都江堰一地。2010年3月，为了规范威州镇援建项目的物业管理活动，提高当地物业管理水平，广州市国土房管局积极响应广州市对口支援地震灾区灾后恢复重建领导小组的工作号召，组织了保利、万科、珠江、珠港、建银等五家知名物业服务企业的专家赴汶川威州镇指导当地的物管工作。
广州一行协助当地建立物业行政管理方面的规章制度。目前《汶川县物业管理暂行办法》、《汶川县物业管理招标投标暂行办法》等制度经反复研讨、修改，已基本定稿。专家组还协助汶川县建设局具体编制了“阳光家园”二、三、四期和“杨柳水岸”安置房的招标文件及招标流程。同时，广州方对“阳光家园”一期进行个案指导，经过现场交流，提出整改方案，完善企业管理制度，并现场培训工作人员，项目已基本成为合格的物业管理示范单位，为汶川其他的建设项目树立了典范和标杆。
广州方也对当地物管行业及相关政府机关进行了物业管理规章制度、设备设施管理、软件建设和档案管理等专业知识的详细讲解和咨询互动，并根据羌、藏族学员的基础水平和接受能力，适时调整课程的深浅程度和授课的方式方法，“咨询互动”这种方式受到学员的普遍欢迎。当威州镇机关各部门领导提出想学习物业管理费用测算、物业管理招投标程序等知识时，专家组又及时组织他们进行了集中授课。
企业微利管理安居房望获更多社会效益
2010年6月6日中午，记者来到了已交房的“沪都家园”。此时正值交房，现场彩旗飘扬，“热烈欢迎业主回家”的标语横幅十分醒目。受聘为“沪都家园”提供物业服务的成都诚沁物业管理有限公司是都江堰本地较有名气的物管公司。交房现场秩序井然。记者在交房咨询处找到该公司总经理杨霖。他正在耐心细致地为前来咨询的业主解答问题。“入住的业主都是受灾群众，我们要让大家放心、舒心地搬进新家。”杨霖与记者简单交流几句后又忙着给业主办理资料去了。记者在小区看到该公司针对部分业主在地震中身体受残的情况，专门组织了一部交通车，方便其看房、交房。业主王先生在该市安居房义务监督员唐兰的陪同下咨询房子装修事宜。“物管态度很好，我们很满意，”唐兰对记者说。
利用中午吃盒饭的时间，杨霖为记者介绍，“沪都家园”建筑面积有16万多平方米，共1,627户，均为高层带电梯楼宇，共有50多部电梯。项目部设置保洁17人，保安32人，水电工5人，绿化1人，电梯维护1人。其中保安分为形象岗、24小时巡逻岗和夜班岗。
杨霖介绍，都江堰房管局制定了一个政府指导价，高层0.95元/平方米/月，低层0.50元/平方米/月，诚沁物业公司提供三级物业服务标准，并将成都市三级物业服务标准制作成大型喷绘告知广大业主。杨霖表示，按此收费标准公司在本小区只能做到微利经营，“作为都江堰本地的物管公司，我们有责任为乡亲们管理好新家。赢利不是我们的主要目的。”公司将开展多种经营为业主提供多向服务来弥补物业费的不足，同时公司将把“沪都家园”小区作为创优的重点，可以为企业奠定一些品牌上的优势。
6月6日下午，记者又来到了“慧民雅居”安居房小区。受聘为“慧民雅居”提供物业服务的公司为都江堰嘉信屋业管理有限责任公司。该公司与安置房管理结缘于2008年6月。当时，都江堰规模最大的安置点——“勤俭人家”管委会面向社会公开选聘物管公司接手安置点公共区域物管。2008年6月底，嘉信物业进驻“勤俭人家”安置点。“安置点有26万平方米，居住群众多，公共维护压力很大。公司派驻了70多名保洁员，工程维护7到10人。”嘉信物业总经理高兰惠介绍，“勤俭人家”安置点积累的管理经验，是该公司成功中标“慧民雅居”物管的重要因素。
“慧民雅居”总建筑面积104,370平方米，地上建筑面积为97,820平方米，其中住宅建筑面积89,970平方米，商业用房7,000平方米，物管及配套设施用房建筑面积850平方米；地下建筑面积为6,550平方米。小区可容纳1,148户人居住，其中政府廉租房160户，机动车停车泊位296个。
据高兰惠介绍，该公司在“慧民雅居”项目设置有保安24人、保洁14人、工程维护3人、绿化2人、客户3人、项目经理1人。
“30部电梯能耗不小，电梯年审费用压力大。”谈及企业生存，高兰惠坦言，第一年可以勉强维持企业发展，但以后面临的压力比较大，希望政府能考虑把公共收益拿出一部分补贴物业管理。
“其实做这个项目，公司主要是抱着做企业品牌的目的。” 高兰惠告诉《现代物业》，社会对灾后安居房的关注度很高，公司有理由把该项目作为创优重点项目来抓。针对业主为受灾群众的特点，公司发挥在“勤俭人家”安置点积累的与受灾群众交流沟通的管理经验，做好客服工作。
通过交房工作和前期物业管理过程中的接触，广大业主对两家公司给予了高度评价。6月中旬，都江堰市对首批城市安居住房分配的情况进行了问卷调查，住户总体满意率达98%以上，满意度最高的是安居住房质量、安居住房分配方式、物管服务企业的服务态度三方面。
据了解，业主入住安居小区后，还将选举楼栋长、以小区为单位成立业主委员会，并在社区成立居民小组和党组织，实现新建社区的自治管理。（待续）
原载于《现代物业》2010年07期/总156期
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