 周波
中国绿地集团2014年4月19日在北京国际饭店举行韩国济州岛汉拿山小镇项目首期交房仪式，据称该项目是绿地集团在海外开发的首个项目。上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称“科瑞物业”）为该项目提供物业管理服务，这也是科瑞物业拓展海外市场的首次尝试。科瑞物业副总经理周波负责韩国济洲岛项目物业管理的前期开拓和各项事务，他向《现代物业》介绍了该项目物业管理的方方面面，以及中韩物业管理体制的巨大差异。
项目基本情况
周波介绍到，济州岛项目的全称是“绿地济州健康旅游城”，主要的物业类型包括别墅类度假村、酒店式公寓、五星级酒店、水上乐园，今后还会扩充建设医疗美容研发机构以及养老机构等配套项目。项目分三期开发，总占地面积在100万平方米左右，总建筑面积40多万平方米。“汉拿山小镇”是目前已经交付的一期项目，为度假别墅，叠加式别墅设计，占地面积7万平方米，建筑面积7.6万平方米，一共400套，停车位一套一个，主要的购买人群是中国国内有投资移民需求的人群。
项目一期分南区和北区，南区基本售罄，北区销售了70%-80%。最先交付的是南区，共188套，目前已经办理了入住手续的有60户。北区则要到今年10月份交付。室内设施和生活用品全装全配，包括床上用品、毛巾、浴袍、锅碗瓢盆一应俱全，业主完全可以拎包入住。
科瑞物业于4月30日正式接管该项目，提供的服务一方面是工程、绿化、保洁、保安、客服接待等国内传统意义上的物业服务，另一方面在南区会所将陆续开展餐饮、咖啡厅、超市便利店等配套服务。机场接送、代订机票、代租车辆、客房打扫、早餐服务等定制化服务也在逐步开发、逐步推出的过程中。
第一年项目物业管理费的标准折合人民币为8元/（月·平方米），完全是按照当地当时的市场价格进行测算的。周波说，和中国的主要区别在于，在韩国物业管理收费是严格按照公共区域收取的，凡是进入室内的服务项目都要单独收费。开发商在请科瑞物业进行报价，同时请当地的物业公司报价之后决定收费标准。与中国内地不同的是，在韩国，物业管理费价格无需报物价局备案或审核，并且具备调整机制。
会所运营包含在所有的物业服务范围之内，由物业管理公司提供，其中一些活动项目是有偿的，一些是无偿的。物业管理收入在科瑞物业整个运营收入当中也只占其中一部分，其他的收入更多来自于度假村配套服务，相当于国内称之为“延伸服务”的部分。
物业服务情况
在韩国，物业管理的人员配置和中国有非常大的差别，韩国人工成本高，因此现场人员配置非常精简。例如，整个南区度假村一共只设置一个保安岗位，而且是设在监控室内的，也就是没有国内传统意义上的外门岗、内岗、巡逻岗等，在韩国有很多工作都交由机房去完成。因为人工成本比较高，尽管听上去8元/（月·平方米）的价格和国内的一些别墅项目物业管理费价格差不多，但是人员配置要远远低于同类项目。科瑞物业前期前往韩国的最主要工作是去了解韩国当地同类型的项目是如何服务的，了解服务标准和人员配置的情况。当地的做法是把保安岗位和工程岗位合并，因为工程人员有相当一部分工作是在监控室里进行设备监控。
房屋维修服务与中国的差别也非常大，项目保修期的维修责任主要由建造商（也就是国内统称的“总包”）承担，保修期过后可以继续由总包负责维修，也可以由业主自己来承担维修，业主也可以交给物业管理服务商进行维修，还可以自行另外寻找专门的维修商提供维修服务。
清洁服务相对来说也非常精简，主要依靠业主自我服务。例如垃圾分类和清运，一般来说都由业主自己完成。项目的每栋住宅前并不像国内一样都设置有垃圾桶，而是在小区设集中的垃圾收集站，在韩国当地，都是由业主自己投递到收集站，因此物业公司垃圾收集的工作量会大幅度的降低。业主丢垃圾前，需要去超市购买不同价格、不同分类的垃圾袋，而垃圾清运成本含在垃圾袋售价里，业主垃圾产生得多，袋子就用的多，价格也就贵。
作为中国的业主，在韩国投资置业之后，就面临着必须适应韩国物业管理制度的问题。科瑞物业通过以下方式来帮助业主：一是为业主提供《服务指南》，《服务指南》包含设施设备如何使用、韩国当地约定俗成的做法、垃圾如何分类装袋等内容；二是采取和国内高端住宅区相似的做法，将客服人员的手机号码提供给业主，如业主遇到看不懂韩文设备使用说明，或不清楚超市地址的情况，由客服人员提供帮助。
科瑞物业在汉拿山小镇的员工大约60人左右，从中国本土输送的员工只有两名，其余都是在韩国本地招聘的员工。从中国派出的两名员工过去都在国内度假类酒店工作并担任过高管的职务，公司要求他们在专业技能上必须非常过硬。因为该项目是一个投资移民项目，有一些特殊的法律规定，在派驻前对国内员工培训的内容主要为当地法律法规以及投资移民相关政策。另外，在当地从事企业管理工作所必需的人事、财务、报税等一系列的知识都要从头学起。
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(责任编辑：现代物业)《现代物业•新业主》2014年第6期/总第292期 |
