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物业服务收费纠纷是当前国内物业管理服务纠纷中的一种典型与普遍的纠纷形式。此类纠纷成因复杂，影响面广，涉及广大业主及物业服务公司根本利益，在处理此类纠纷时，应注意区分不同类型物业服务收费纠纷，分析该类纠纷产生的具体原因，针对不同情形，做好相应调解或裁决。
典型案例[1]
1999年6月，被告刘某某从世纪房产公司处购得建筑面积80.60平方米的房屋一套并获交付使用，该房屋所属世纪广场物管区域先后涉及二份物业服务合同：（1）由世纪房产公司于1999年4月24日与原告世纪物业公司签订的委托管理协议，委托原告管理世纪广场，委托期限自1999年6月30日至2002年6月30日，管理费以某市物价局审批标准为准等等，但该协议未约定逾期支付管理费须支付滞纳金。（2）由世纪广场业委会与原告于2003年1月13日签订的物业管理委托合同，委托期限自2002年7月1日至2005年6月30日，物业管理费住宅按1.8元/平方米收费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；对物业管理服务质量约定，原告必须按下列约定实现目标管理：清洁卫生、绿化、保安等九项内容，其中保安方面约定：实行24小时保安的义务，每天巡查12次，固定岗设15个并对电梯、大堂等监控。
原告于1998年4月领取工商部门颁发的企业法人营业执照，2001年经房管部门核准资质等级为四级。物价局于2000年核定世纪广场物管费为2.4元/平方米，2001年核定世纪广场高层住宅物业管理费为2.1元/平方米。被告欠缴2002年1月至2004年1月的物管费，由原告代垫公摊电费、公摊水费、水费及垃圾处理费若干。2003年8月31日至11月8日期间，被告因其房屋被盗，共5次向某市公安局某区分局报警。
原告向法院诉求被告偿还上述欠缴款项并支付相应滞纳金。被告认为自己向开发商世纪房产公司购买房产后，该公司向其收取有关税费2万多元，因开发商原因未帮业主办成有关证明文件，开发商本应将这些税费退还但未退还，1999年开发商与世纪物业公司、世纪广场业委会三方达成协议，将原应由开发商退还给各业主的税费，转由世纪物业公司代还，逐月在业主应交水电费、管理费等费用中扣除，并形成书面协议存放于开发商和世纪物业公司，但世纪物业公司从未向业主公布，剥夺了业主知情权，请求法院调查取证上述协议；同时，世纪物业公司未尽管理职责，治安疏于管理，使贼有机可乘，更有该公司个别保安人员与贼串通，致被告住房多次被盗窃；故被告认为因世纪物业公司违约在先，自己依据合同法有关抗辩权规定，有权不向世纪物业公司交付管理费用。
原因分析
（一）原告世纪物业公司可能存在的违约行为引发了被告业主刘某某拒交物业服务费
被告主张原告依物业管理委托合同约定应当担负保安义务，但其对世纪广场内自己房屋所在区域内的治安疏于管理，致其住房多次被盗，故以原告违反保安义务在先为由，主张自己依合同法有关抗辩权规定，有权不向原告交付管理费用。但被告需要提供证据证明其房屋多次失窃是由于世纪物业公司的失职造成，否则其抗辩理由不能成立。
（二）开发商世纪房产公司遗留的未归还业主多收钱款问题，也导致了被告拒交物业服务费及其他相关费用
本来此问题与原告世纪物业公司无关，但被告主张的三方协议若真实存在且合法有效，则类似于我国合同法中的债务抵销，此时被告以其对开发商享有的税费债权，冲抵原告对其享有的物业费、水电费等债权，符合上述三方协议中的债务抵销约定。
原载于《现代物业·新业主》2009年第2期总第106期
(责任编辑：现代物业) |
