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自上世纪九十年代，香港政府开始立法规管多个行业，藉此确保该行业的专业水平。除了一些传统的专业（如医生、律师、工程师）外，随着时代推展，被香港政府立法“专业化”的行业还包括社工、保险代理及地产代理。香港行政长官在2010-2011年的施政报告中公布，政府将透过立法为物业管理行业设立发牌制度，监察物管公司的营运及确保其服务素质。
据统计，2010年全港共有约4万幢私人大厦，当中六成由物管公司管理，其余的9,000幢由业主立案法团及其他形式的居民组织管理，其余的7,000幢则为“无管理”楼宇。“无管理”的楼宇对公共卫生、安全及维修带来严重后果，根据法例，香港屋宇署及民政事务署在必要时可对缺乏管理的大厦进行清洁及维修，费用由业主负责。
香港物业管理行业多年来没有一套划一标准来规范物业管理公司及从业员的基本资格。在2010年12月至2011年3月政府推出了一份题为“设立物业管理行业的规管架构”的咨询文件，藉以咨询公众。社会的普遍共识是，应为物业管理行业引入强制发牌制度。经考虑在公众咨询期间接获的意见，香港政府建议发牌制度的主要准则有：
（a）物业管理公司及从业员均需要强制发牌规管；
（b）对物业管理公司实施单一级别发牌制度；而只提供保安或清洁等单一服务的公司，则不受发牌制度规管；
（c）担当管理级职务以及需为物业管理服务的全面质素保证承担责任的从业员，须受发牌制度规管；非管理层人员则免受规管。至于有关发牌级别的数目，会由一个咨询委员会另行讨论；
（d）没有聘用物业管理公司而自行管理物业的法团或其他形式的业主/居民组织免受建议的发牌制度规管；
（e）设立一个独立的法定机构，作为物业管理行业的规管机构，并兼具监管业界纪律以及推动业界发展的职能；法定机构的成员将来自业界、相关专业界别和社会各界，并由行政长官委任；
（f）在全面实施发牌制度前，设立3年过渡期；及
（g）成立一个由业界、相关专业界别及社会人士组成的咨询委员会，以订定详细的发牌条件和规定。
假设今年规管物管公司的法律正式通过，2016年发牌制度便全面实施。参考2012年香港政府规管小型工程承建商的经验，可以预见有以下几种情况出现：
1、业主会留意自己雇用的物管公司是否获发牌照，部分业主可能会转换拥有牌照的物管公司。
2、两年前，民政事务局常任秘书长杨立门指三成中小型公司担心被监管后会被淘汰，不合规格的物管公司将停业；并购的情况将出现。
3、物管公司营商成本增加，管理收费随之上升。
4、大型物业管理公司可能乘机淘汰部分高年资但低学历的中层员工；转而雇用学历符合发牌要求的人员。
5、中小型公司为求生存会鼓励员工积极进修。
公众咨询工作于2011年3月结束后， 政府成立了规管物业管理行业咨询委员会，在2011年12月举行了首次会议。咨询委员会的成员来自不同界别，包括物业管理行业、测量界、设施管理界、会计界及工程界等。咨询委员会辖下亦设立了4个小组委员会，分别是物业管理公司小组委员会、物业管理从业员小组委员会、财务及行政小组委员会，及公关与宣传小组委员会，以协助咨询委员会就新发牌制度及规管机构订立细节。政府拟订之发牌制度的主要准则为：
1、现时政府初步拟订对物业管理从业员的发牌要求如下：考虑申请人的学历及/或专业资格、工作经验和是否为持有牌照的适当人选。咨询委员会将在下一阶段的工作中讨论申请人是否须通过审核（考试及/或面试形式），才可获发牌照。
2、咨询委员会建议物业管理从业员的发牌制度分为两级，有助鼓励物业管理从业员力求专业发展，以取得相关资历并升级，同时也继续允许没有取得正式资历的人士进入物业管理从业员的就业市场。
3、两个级别的物业管理从业员均须符合物业管理工作经验的最低年资规定。第一级物业管理从业员须具备较高的认可学历及/或专业资格（Professional Grade），如香港注册专业房屋经理RPHM、香港房屋经理学会会员MHKIH、英国特许房屋经理学会会员MCIH、英国特许测量师学会会员-设施管理测量师MRICS-FM Surveyor、香港测量师学会-物业及设施测量师MHKIS-PFM Surveyor等)；第二级物业管理从业员须具备的学历要求相对较低（Managerial Grade），如政府资历架构第四级QF Level 4。
4、为使发牌制度运作初期从业员能顺利过渡（3年过渡期），政府或会向一些现职从业员签发两级的临时牌照，以承认其经验及/或现有学历/专业资格。咨询委员会将在下一阶段工作中讨论过渡安排的细节。
5、如违反法例规定、专业守则及作业守则，可遭刑事制裁或受日后成立的发牌机构纪律处分。物业管理从业员如真诚地或以合理方式行事，则无须为其雇主或代表其雇主的人所作出的行为或造成的错失，承担个人法律责任。
物管行业规管方式及详情还在商讨中，香港政府计划在2013年上半年向立法会提交有关的立法建议。各物管公司正摩拳擦掌，订定策略及作出人力资源部署，迎接未来数年的挑战，亦期望物业管理行业透过发牌制度，迈向由专业人士提供专业服务的领域。
（同文其他作者还有黄溢能、何慧敏）
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
