前言

　　现代物业杂志社1月7日来函，希望我针对云南大理巍山古城火灾和跨年夜上海外滩发生踩踏事故这两起令人痛心和警醒的事，从物业管理、设施管理方面，探讨该如何反思。收信后直觉物业管理领域中有一项重要的职能就是“危机处理”，危机有“急性”与“慢性”两类型，急性危机就是跨年夜发生在上海外滩的踩踏事故，慢性危机例如云南大理巍山古城火灾。

　　本期选择违章建筑主题，究竟与物业管理危机处理有何关系呢?我认为非常有关系。城镇建筑违反使用规定，台湾称违章建筑(简称违建)。违建使用隐藏许多慢性危机，是建筑管理问题，也是物业管理问题。

　　新闻报道违建火灾

　　新竹与台北去年底十二月相继发生违建火灾人亡事件，导致台北新市长柯文哲上任后的拆违建作为令市民耳目一新，值得报道。

　　【2014/12/20】5楼加盖到9楼 超级违建大火 小姊妹相拥死

　　新竹市光华二街“大违建”阁腾公寓大厦昨晨惊传二死火警，九层楼电梯公寓，竟是从五楼建物“叠”到九层楼高，疑因电器起火，造成一对住在九楼跃层的小姊妹葬身火窟。

　　【2014/12/20】政策杀人!大违建10年被检举3次 竹市不管

　　二名小姊妹丧生火窟的新竹市违建公寓，从2004年起就经民众举报违建三次，新竹市官方却始终没动作。一场大火悲剧，烧出违建居住安全问题，民众痛批根本是“政策杀人”。发生大火的九层楼电梯公寓，竟从六楼以上都是违建，“太离谱了!”当地居民说，该栋违建至少被检举三次，最早可追溯至十年前，接着2008年、2009年连续两年又各被检举一次，新竹市官方却无动于衷，而十年来该违建始终“屹立不摇”，令人费解。居民气愤指出，每次检举，当局制式答复“没有经费、无法拆除”，结果完全没有作为。昨天媒体追问当局，得到的答案也是拆除经费一年只有221万元，“得排序处理”。

　　【2014/12/30】拆违建 柯P大开刀：“议员”关说没用

　　台北市南港违建户大火灾酿成一死，备受台北市长柯文哲重视。柯文哲今早市政会议后宣布，今天会上网公告226户顶楼违建名单，若是3月20日之前屋主没有办法改善，那就抱歉，就拆了，没什么好讲的。柯文哲也不忘对“议员”喊话说：“所有‘议员’也别想来关说，没有用!”柯文哲说，之所以订3月20日，是因为要顾虑到人情，不想在过年时拆。不过很多住在顶楼的违建户都是弱势者，1月10日会公布台北市社会局电话、处置办法与配套方案。

　　【2014/12/31】北市3月20日拆违建 柯：谁来关说，上网公告

　　新官上任的台北市长柯文哲，昨挥出第二刀指向有公共安全之虞的226户顶楼违建，柯痛批有公共安全疑虑的违建不能强拆，“公家实在太丢脸。”柯随即指示公告226户顶楼违建(加盖三间房屋以上)名单，限明年3月20日前改善否则就拆。柯文哲幕僚洪智坤表示，对于违建柯决定“个案发生、全面解决”。未来如果还有民代关说，会上网公告这些“热心者”名单。

　　【2015/1/9】管你公布226违建 屋主至今没回应

　　台北市官方上月30日公布226处顶楼违建名单，建管部门并通知自行改善，但经过10天，尚未收到屋主通知已改善，显然仍在观望。建管部门呼吁违建房东，尽速处理租约并改善，否则3月20日起强制拆除。建管处副总工程师邱英哲指出，拆除违建，最棘手的问题就是租住的弱势房客，若房东未退还预收的房租，解决租约问题，常让建管人员难以下手，担心他们当晚就无处可归。

　　【2015/1/10】北市安置违建户 供住或补助

　　台北市官方限期拆除违反公共安全的226处违建，昨举行跨部门会议，公布租住违建民众的安置措施。台北市社会局长许立民表示，目前已完成141处、231人访视作业，有35人反映经济困难、14人表达需要找房子，还有4人有租约问题，台北市将提供补贴及中继保障性住宅，解决这些住户需求。台北市府秘书长苏丽琼偕同社会、法务部门及建管部门昨举行记者会。苏丽琼表示，去年(2014年)12月31日到今年(2015年)1月7日，里干事已访视141处，有10处拒访，访视未遇的有75处所。建管部门下周一起将发文违建屋主，通知限期改善。

　　除了上述所列新闻外，其他新闻还包括法律诉讼方面的《违建装修被拆 告设计公司败诉》、《柯P拆违建、千万住家列入 老艺人怒告原屋主》;;拆除预算方面的《违建拆除预算 台南仅40万》、《一千元就想拆违建?到底是政客杀人还是违建杀人?》;火灾事故方面的《消防员：铁皮屋顶 木板隔间 害死人》;配套安置方面的《拆违建拟配套 最快9日出炉》等。我尝试归纳屋主、住户、行政机关之关系单位，窥探违建本质的连锁问题如下：

　　屋主——顶楼违建自住或出租，委托民意代表关说缓(免)拆，木板隔间忽略逃生公共安全;

　　住户——违建住户经常为低收入、中低收入、身障者等弱势族群，拆屋引发需找房、搬家，衍生租约租金问题;

　　行政机关——违建查报每次检举官方制式答复“没有经费、无法拆除”，行政机关不易编列拆除经费，拆除违建引发行政机关(社会福利、民政、都市发展、消防等)跨部门工作，辅导照顾弱势族群，协助申请急难救助补贴，提供租金补贴及中继保障性住宅，违建处理朝个案或全面解决。

　　违章建筑的本质是管理课题

　　回顾台湾违建的形成本质，溯及既往到1949年国共战争，国民党战败后短期大量人潮转进台湾，经常选择当时的公有土地安置居家，纵容无须申请建筑执照增扩建房舍，早期管理建筑违规属警察局，经常发生警察收取红包纵容违法的事件。本文拟从建筑的物业管理角度来谈，很容易理解为何发生屋顶加盖违建的因果。

　　台湾城乡街道的房屋，随着城镇化迅速发展，从最早期的平房形式，进入二至四、五楼透天厝形式(编者注：台湾人把由一户人家居住，占地面积很小，看上去顶天立地的建筑称为透天厝，常会超过三层)，经历建筑法规定六楼以上需设置电梯，逐步转型至六、七楼至十一、十二楼的建筑形式。这一段时间的不动产交易文化习惯是，往往默认购买地面层的住户拥有地面层空地的使用权，购买屋顶层的住户拥有房屋屋顶空间的使用权。因此，经常出现屋顶层所有权住户无须取得楼下各层住户同意，就径自于屋顶加盖，形成台湾城镇建筑屋顶造型既杂乱且丑陋的局面。

　　换言之，台湾的房屋建筑管理，在1995年以前只管理新建、增建、改建的兴建程序，对于屋主的室内使用方式，完全未涉及管理，也未制订管理的法令。直迄1995年2月15日台中市卫尔康餐厅发生大火，导致64死11伤，是台湾历年来第二多人死亡的火灾，当时国际媒体如CNN亦加以报道。检讨火灾主因归咎于室内用途违规变更使用，室内装修隔间使用易燃材料。此事导致官方急速于1995年6月28日制定公布《公寓大厦管理条例》。

　　(未完)

　　原载于《现代物业·新业主》2015年第1期/总第313期