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2012年12月28日，全国人大常委会表决通过新修改的《老年人权益保障法》，法律明确规定：“家庭成员应当关心老年人的精神需求，不得忽视、冷落老年人，与老年人分开居住的家庭成员，应当经常看望或者问候老年人，用人单位应当按照国家有关规定保障赡养人探亲休假的权利”。 在不久前结束的中国共产党第十八次全国代表大会上，“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”被写入报告。
养老地产渐行渐近
为何要将“常回家看看”这样本属于道德范畴调整的社会伦理上升到法律约束？为何要将“大力发展老龄服务事业和产业”写入党的十八大报告？最根本的因素是中国已经进入老龄化社会，老年人对社会的物质依赖和精神需求越来越大。据全国老龄办数据显示，截止到2011年末，全国60岁以上老年人口已达1.8499亿，规模超过整个欧洲老年人口总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口比例将上升至14%，从经济角度看，老年群体已经成为较大消费市场。客观分析，经过改革开放30年的发展，渐渐老去的这一代老龄人口一个鲜明特点是，他们有人生最高的财富净值；有脱离儿女走向专门养老机构的新潮养老观念。因此，养老地产，这一强大的市场需求正成为在宏观调控背景下房地产行业战略性转型的重要选择。
我国对养老地产的需求为什么越来越大？其原因主要有这样几个方面：
首先是较早进入老龄社会。根据联合国规定标准，一个国家的老年人口比例达到10%（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家进入老龄社会。以此来衡量，我国在1999年就已经进入老龄社会，当前人口老龄化态势已非常严峻。专业人士预测，在今后较长一个时期内，老龄人口的比例增速仍然较快，到2020年将达到2.48亿。显然，包括住房在内的养老设施明显难以满足老龄人口增长的需求。
其次是传统养老理念根深蒂固。现如今许多城市老年人口中，尤其是一线大城市中“空巢”家庭增长较快，代际分离增加了家庭养老困难，单纯靠独生子女解决不了旷日持久的老人照料问题，于是社区型养老地产不得不提上日程。
再次是固有的养老模式难以适应新形势下老年人的养老需求。固有的养老模式，就是公办以及民办的养老机构。这样的养老机构最大缺陷在于：规模小，与庞大的老龄人口不相适应；适应面窄，一些失能半失能老年群体基本被排除在外；结构单一，几乎与社会隔绝，老年人长期生活在这样的环境中，会增大精神压抑感，与全龄化、开放型的养老地产社区比较，固有的养老模式需要全方位改进。
正是看中了老龄人口对新形势下养老市场的庞大需求，近几年来，一些知名开发商瞄准京津沪广等一线城市，纷纷进军养老地产，使“养老地产”这一原本非常陌生的称呼在人们的日常生活中变得越来越熟悉，老年人养老方式的选择也越来越多。
据报道，中国房地产行业龙头万科集团在2010年12月27日就公开宣布正式进入老龄化住宅开发运营领域，总裁郁亮称：万科管理层已经意识到，10年以后万科如果还领先市场，一定不是靠今天工业化大批量规模生产模式，养老地产的战略地位，将不亚于住宅地位，北京、上海公司将在两地首先探索突破现有养老地产运营模式。紧接着，“万科幸福汇”养老项目落户北京房山。2011年3月22日，保利地产年度股东大会上，该公司相关人士透露，正在重点研究养老地产的未来发展情景，并启动了养老公寓产品的试点。首创置业与河北建设集团联手，投资70亿元开发一处位于河北香河县养老项目，总建筑面积20万平方米。绿城集团旗下的临平“绿城蓝庭”养老项目，在2011年已经向市场推出了产权70年的颐养公寓。龙湾地产开发的龙湾城，位于天津市武清区，其推出的养老地产项目面向北京有需求、但无力在北京购房的老年客户。
业内人士称，随着国家对房地产市场调控不断加码以及老龄人口增加对养老地产市场需求增大，目前全国至少有20多家知名地产商进入养老地产领域展开竞争。但是，瞄准养老地产这块蛋糕的不仅是房地产开发商，其他一些相关行业如保险公司、健康产业等行业，只要与“养老”、“老年人”沾边也同样急不可待地进入养老地产领域。据泰康人寿保险公司官方消息，在2010年11月，泰康人寿就斥资40亿元在北京小汤山温泉乡购地2,000亩，建造泰康养老社区，计划于2014年底建成；另外，泰康人寿还在上海崇明岛圈地2,000亩，建造上海的高级养老社区。紧随其后，中国人寿2011年在河北廊坊拿地超过万亩，总投资约100亿元，建设面向京津两大城市的养老社区。2012年11月30日经济观察网报道，中信集团在贵州省修文县投资60亿元，建设占地面积多达15,000亩，包括养老、疗养、度假、医疗看护等众多功能的综合性健康生态城。
事实表明，面对国家对房地产市场持续调控的局面，众多开发商和金融保险行业以及部分境外资金都将目光由商业地产转向养老地产，使其成为争夺的焦点，由此可见，养老地产正处于蓄势待发的“朝阳”阶段。
“服务”是第一理念
养老地产与商业地产有何区别？毫无疑问，最大的区别在于产品供应对象不同。养老地产供应对象为老年群体，其特征是，对于社区生活需求不仅仅是居住，而且还要具备医疗保健、养生健康以及学习娱乐、人际交流等精神方面的需求；即使仅仅是居住，住房设施同样需要适应老年群体特点，真正做到“老有所养，老有所乐”。因此，养老地产的两大关键任务：一是根据老年人的需求和特点设计居住环境建设高质量住宅；二是运行和管理养老设施，为老年业主服务。
如何服务？从硬件方面来讲，首先选址地点环境要好，远离嘈杂喧嚣以及城市污染；其次还要注重社区自身人居环境，低密度、生态环保的环境有助于老龄群体修身养性；还有对于社区配套设施，尤其是购物、餐饮、医疗设施以及活动场所建设等，既要完善还要体现老年人特征。软件方面，养老地产项目更要有一套针对老年人的更为系统全面的管理模式，充分照顾呵护老年业主日常生活的方方面面。以北京东方太阳城为例，项目选址于北京顺义潮白河畔，占地234万平方米，建筑面积仅为70万平方米；硬件设施方面，既有酒店、超市、医院常规性服务设施，也有农庄个性化服务，供有劳动能力的业主自由耕种，体会丰收的快乐；在对老年业主服务方面，共有居家服务、代办服务、园林绿化、便民服务等4大类38项之多，满足了业主多方面需求。
尽管养老地产这个概念近年来被炒得很热，但多数在运行管理方面不尽人意，难以单纯靠养老地产赢利。另一个因素与开发定位有直接关系。在现实生活中，实际上“无人照看”的老人才是养老产业真正的服务对象，但是他们的经济能力并不强，一些养老地产项目收费很高，租一间公寓的年费动辄几十万元。还有，据全国老龄委发布的数据，到2010年末，全国部分和完全失能老人（即无法自理的老人）数量约3,300万人，其中完全失能老人有1,080万。这部分老人由于经济能力和医疗条件等原因，基本被排除在以追求利益最大化为目的的养老地产和机构之外。
值得思考的是，在养老地产市场中，一方面单一经营养老项目的企业效益差，一方面仍然有众多开发商争相进入该行业。产生这一悖论的原因是“醉翁之意不在酒”，其目的在于借养老地产之名大肆圈地以及建设出售在养老地产项目中开发的别墅。我们看到，近几年来，各地曝出的凡是涉及到“养老”的地产项目，占地面积多是数千亩、上万亩。除了面积大以外，另一个显著特点就是在养老地产项目规划区域中，集中建设国家明令禁止的高尔夫球场、低密度别墅等。在这些项目中，养老地产只是个壳，其实质内容是借养老地产名义违法违规谋利。这一点在业内似乎早已不是秘密，就连一些著名的养老项目，养老公寓只是配建在项目里，开发商都是打着养老地产的幌子来推动其商业住宅的销售。有资料显示，北京万科“幸福汇”项目的建筑面积约16万平方米，其中养老公寓和配套商业仅占2.8万平方米，其余全是商业性质。
面对我国数以亿计的老年群体，真正进入养老地产的企业在运营中如何赢利？莱坊房地产经纪（北京）有限公司联席董事杨杏妮认为，养老地产赢利重点是服务而不是地产。目前国内各类养老地产项目均面临赢利问题，其中绝大部分是亏损或者微利。之所以有如此现状与养老地产特殊性质有关。由于养老地产与一般住宅产品不同，它要求将房地产产品与老年人所享受的服务相结合，这就决定了此类项目比普通住宅更为复杂；一般房地产项目是通过产品销售来获取利润，资金回收较快，而养老地产的赢利模式则不同，养老住宅不是盖完房就完事，它后续经营周期很长，赢利点除产品销售外，更多的在于物业服务。
笔者认为，这里所说的物业服务，与一般意义的物业服务比较，至少包含这样两个方面内容：一个是管理机制上的突破。一般的物业管理，大致上分为开发商自建自管，和开发商建完后交由与开发商无关的社会性物业管理企业管理；但是，养老地产项目由于其运营当中的复杂性，物业管理职能分得更细，如北京东方太阳城由希格玛公司开发，北京顺欣阳光物业管理有限公司负责社区物业管理，北京东方太阳城俱乐部公司负责酒店、超市、农庄等商业网点管理，更有针对性；另一个是对物业服务从业人员的专业化水平要求更高，因为养老地产的特殊性质，物业服务人员对老年业主数十项延伸服务，包括涉及金融、保险、民事调解等方面的法律法规及老年常见多发病的紧急施救等都应初步掌握，以更好地服务业主。
因此，能否树立服务第一的经营理念，是养老地产行业成败的关键。如果仅仅是为了投机钻营，利用养老这个名义容易立项、容易拿地，最终受影响的除了开发商自身信誉以外，还有养老地产行业的健康发展。从宏观层面看，国家相关部门需要未雨绸缪，制订出比较规范的制度或政策，包括养老地产开发和服务企业的准入条件、政策导向、考核指标、优惠措施等等，对那些真心实意搞养老地产的企业和项目予以扶持，对一些借养老地产名义变相搞商业地产开发的企业和项目从法律法规方面予以必要的约束。
原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期
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