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2014年的3月15日，和往年一样，以维护消费者权益为基本宗旨的中央电视台“3·15”晚会如期举办；和往年一样，同样引起强烈的社会反映，被曝光的产品以及社会服务机构在晚会以后纷纷被下架或整改。可以毫不夸张地说，央视每年一度的“3·15”曝光，对一些损害消费者合法权益的不法企业已经形成越来越大的震慑作用。
可令我感到不解的是，自从央视1991年协同国家工商总局等部委开始举办“3·15”晚会，到今年已经连续举办23年，其每年的晚会主题各式各样，被曝光的产品或劣质服务不计其数，涉及人们日常生活的方方面面，但惟独没有房地产类，在房地产市场从来没有像今天这样受到国人关注的大背景下，实在遗憾。央视“3·15”晚会的主题是通过舆论监督的方式帮助消费者维权，那么，作为购买商品房的一名准业主，依法维权从何处入手？我认为有必要先从“70年产权”开始，因为“70年产权”既是业主所拥有物业的期限、价值的凭证，也是法律赋予业主的合法权利。
产权期限缩水现象日渐突出
自我国实行住房制度改革以来，商品房逐渐代替福利分房。1990年5月19日，国务院公布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条明确土地使用权出让年限按照其用途确定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育、卫生用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。据此，拥有正规产权的商品房产权期限确定为70年。
在市场经济条件下，无论是过去的协议出让还是2003年以后的“招拍挂”竞争出让，其土地出让价格在商品房房价构成中都占有较大比重，一般占到总价30%甚至更多。而土地出让价格的确定，除了国家确定的基准价格和竞争因素以外，使用年限的长短占重要因素，时间越长价格越高，因此同一城市内同一地段商品房地价会明显高于其他用途地块。
既然开发商是按照70年购买国有土地使用权后建设房屋并向市场销售，那么，按照公平交易的游戏规则，购买该房屋的业主对该住房理所应当地拥有70年的所有权和使用权，这是再普通不过的道理了。但现实生活中并非如此，从县城到大中城市、一线城市，商品房产权期限缩水现象日渐突出，消费者因为购买的商品房产权期限缩水、合法权益遭受损害，成为当下消费者维权一个新的领域。
《新华网》2013年10月10日报道，位于北京市西二环的高端楼盘玺源台当年9月开盘，每平方米售价高达45,000多元，开盘当天430套房源被抢购一空。后来，购房者向有关部门反映，该项目产权期限缩水近10年，“2074年产权到期，2013年交房，等装修完居住就剩下60年了，掏了70年产权的钱，买到手的却是60年的使用权”。《广西新闻网》2013年7月6日报道，数十名购房者在宾阳县商贸大道购买商品房，当初开发商宣传的是“大产权70年商品房”，可是办房产证时才知道该楼盘土地用途为综合用地50年，与70年比较缩水20年，因此，业主们将开发商起诉到当地人民法院。《中国新闻网》2013年8月29日援引《中国江苏网》的报道称，据对南京市100多家在售楼盘调查，其中有32家楼盘产权期限缩水在10年以上，比率接近30%。
大量事实警示购房者，人们在购买正规商品房时往往对所选择楼盘的位置、朝向、套型结构、交通状况、物业费高低等细节非常关心，但是与该楼盘所剩余的实际产权年限比较，更应当关注的是后者。因为这一合法权益伤害一旦成为事实，其造成的经济损失和维权成本会比其他方面高出许多倍。
放任产权缩水危害社会公平
客观而言，商品房产权缩水是伴随着房地产市场发展而长期存在的一种损害购房者利益行为。老百姓花费数十万元甚至更多钱财购买的住房，本应依法拥有70年的产权，因种种因素被缩水数年而得不到合理补偿，这样的行为不仅有损政府公信力，同时也对社会公平形成挑战。
首先，购房者应增强产权意识。房屋要建在土地上，商品房“70年产权”，说到底是该楼房土地的使用权。购房时增强产权意识，选择证件齐全的楼盘，尤其对该楼盘土地使用权证书登记内容细节了解清楚，如开发商取得该证件的时间、用途、面积、位置等是否与实际相符。如果开发商公示在售楼处的证件字迹模糊，或者发证机关印章不清晰，就有必要到签发此证件的政府机构查看原件，根据政府信息公开相关规定，此类文件属于向公民公开范围，允许查询。
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原载于《现代物业•新业主》2014年第4期/总第286期
(责任编辑：现代物业) |
