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对物业管理的界外思考之十：
香港特区的业主立案法团借鉴（上） 香港特区的“业主立案法团”，这个称呼很容易给忙于维权的内地业主和业主委员会某种错觉，“立案”显示了香港业主法团的诉讼功能。内地的业主委员会，为了维护业主的权利，一直苦于不能成为诉讼主体，不断从各方面努力争取法人地位。即使2007年3月后，《物权法》成立，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利暂不作规定，也没有减缓内地的业主委员会争取法人地位的步伐。 2007年5月19日，在广州芳村花园小区会所，广东省政协常委、小区业委会主任王则楚主持召开该小区第二届业主代表大会第五次会议。会议的一项重要议程是讨论广州市有关部门的《业主委员会法人资格试点工作方案》（草案）[2]。试点工作尝试将业主委员会登记为社团法人，使其具有法人资格。2007年5月29日，《21世纪经济报》报道了这次业主会议。王则楚主任告诉记者：业主维权的弱势性，根源在于业主委员会没有独立的法人权利。对此，记者发出感慨：业主私权受损可以诉诸法律，而业委会处理共有权益纠纷时，反而陷入“诉讼主体资格缺失”的尴尬[3]。 内地的业主，记者，都没有明白，业主共有权益受到损害，业主委员会以自己的名义提起诉讼确实不适格。并非业主委员会没有独立财产，不能负担败诉财产责任，更深层的原因是业主委员会本身没有这种民法资格。 立法机关的考虑是“业主大会或者业主委员会没有独立财产，享有的权利和承担的义务都要落在业主身上，业主大会或者业主委员会提起诉讼依法要交诉讼费用，一旦败诉，后果要由全体业主分担，如果部分业主没有及时交纳有关费用，还涉及法院如何执行等问题，对业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利以暂不作规定为妥”[4]。该负责人将业主大会和业主委员会，两个层次的东西，一并解释，有欠妥当。 对于暂不规定业主大会或者业主委员会提起诉讼的权利，有业内人士提出，关于业主委员会的法律性质，学界认识不一，实践中对此主要有两种意见：1、业主委员会从其权利和职责来看，它应为社会团体法人；2、业主委员会是非法人组织，即它是一种没有取得法人资格的社会组织。对非法人组织的内部关系，按合伙人之间的关系对待。该作者支持后一种观点，并以“业主委员会是民间的非法人组织”为题著文[5]。然而，这种以合伙人关系看待业主委员会的观点，解说业主大会还可以，解说业主委员会就不对了。 业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会成员之间以合伙人关系看待，靠谱。业主委员会成员之间以合伙人关系看待，则不靠谱。如果将业主大会成员比喻为公司股东，业主委员会成员可比公司董事会成员。公司是法人组织。公司董事会不可能自己成为法人组织。香港的业主立案法团制度，就是支持将全体业主注册成一个公司似的法人组织，业主委员会是其董事会。 在香港地区，《2005年建筑物管理（修订）条例草案》委员会会议讨论，有委员发言：“管理委员会（管委会）会议和业主大会是有分别的。按照一般规定，假如有关业主（不管是大小业主）是管委会委员（就如同时身为公司股东和董事的人），在管委会会议上（就如董事会议）投票时，须对法团负有受信责任，因为法团必须就表决事项作出行动。因此，该业主必须申报或公开任何利益冲突。不过，在业主大会上（就如股东大会），业主（不论是否担任管委会委员，也不管是大小业主）可根据其所占份数，以本身利益行使权利”[6]。这个委员，用公司股东大会和公司董事会直接比喻业主大会和业主管理委员会，恰到好处。 从公司制度可知，公司董事会自己不能去争取注册成为法人。那么，业主委员会如何可以自己去争取注册成为法人呢？内地的业主们，争取自己的自治组织法人化的方向错了。 香港特区政府认为，管理私人大厦是业主应尽的责任。政府在大厦管理方面的政策，一直是鼓励和协助业主成立业主立案法团，以便他们有效地管理大厦。《建筑物管理条例》旨在为法团的成立和运作提供法律纲领，以便私人大厦成立法团，更妥善地管理自己的物业。法团是根据条例成立的独立法人组织[7]。法团成立后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、权力、特权、职责，须由法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与建筑物公用部分有关的法律责任，除条例条文另有规定外，亦须针对法团而非针对业主执行[8]。大厦的管理事务繁多，如果每个决定都必须交由业主大会作出，便难以迅速而妥善地处理大厦管理的事务。因此，法团的日常事务主要交由管理委员会办理。在一般情况下，条例授予法团的权力及委以的职责，须由管委会代表法团行使及执行。大厦的所有业主都是法团的一员，可以藉著业主大会通过的决议，委任他们认为适合的业主担任管委会委员[9]。 内地业主可以从以上情况介绍得知，（香港地区）业主管理委员会并不等于业主法团。管委会是经全体业主决议委任由个别业主组成。业主法团（Owners’Corporation）是由全体业主组成。也正因为如此，所以业主法团类似于有许多股东的公司，业主委员会类似公司股东选举的董事会。 在香港地区，有一部分私人大厦的业主，只委任了管理委员会，没有进一步决定申请注册业主立案法团。这与内地的业主委员会情况，法律地位一样。香港没有法律去支持业主委员会争取自己的法人地位。在香港地区，有注册法团的业主大会，还有不注册法团的业主大会。内地的业主大会，皆属于不注册法团的业主大会。内地的业主大会也没有机会注册法团。香港地区的业主大会由民政事务总署管理。内地的业主大会由建设部门管理，这一点令人十分不解。建设部既管理支持开发商及物业管理服务企业，又管理支持业主自治组织。在建设部管理支持的那三方两边利益发生冲突时，建设部也有自己部门的利益，如何衡平四方三边的利益，就成为一个既显既隐的行政难题。争取摆脱一个诸多利益纠缠的场地，应该是业主集体面临的一个政治问题。 业主大会是业主物业的自治组织，有自己的不动产集合和维修资金集合。业主应该争取获得《民办非企业单位登记管理暂行条例》登记，并因此得到政府民政部门的支持和帮助。 香港地区的业主，“法团成立日期为土地注册处发出注册证书当日。由发出注册证书当日起，当其时的业主即成为一永久延续的法人团体，而新委出的管委会即当作为法团的第一届管委会”[10]。只要建筑物永久延续，业主法团就永久延续。业主委员会可是一届一届替换着，无永续之说。 十分值得内地业主注意的是，（香港）法团业主大会程序的法定特点。 1、为了委出管委会和成立法团，业主可根据条例召开业主会议。这种成立法团前的业主会议可由总共拥有不少于5％业权份数的业主委任的一名业主召开。业主会议先委出管委会，条件是过半数通过，以及获得不少于 30%业权份数的业主支持。由新委出的管委会在业主会议结束后28天内，以政府指定的表格，在土地注册处“立案”，申请注册法团，领得注册证书后，全体业主便组织成为一个法团[11]。香港业主法团登记册载有法团名称、法团印章（非业主委员会印章）、法团在香港的注册办事处地址，管委会成员的姓名地址、等等。俨然一个“公司”。一般，法团都会把办事处设在自己物业区内。土地注册处不能够就有关建筑物，向多于一个法团发出注册证书。 2、香港特区法律规定，为免生疑问，在断定一个决议是否获业主以过半数票通过时，无须理会没有出席会议的业主；无须理会出席会议但没有投票的业主；无须理会空白或无效的票；无须理会弃权票[12]。——四个无须理会！也就是说，在香港出席法团业主大会的业主投票中，只计算有效的、赞成和反对票的百分数。无须理会弃权、无效、空白和不投票。这是一种相对多数决议规则。在委任管委会成员投票程序中，法团业主大会决议更为简单：只有一名候选人竞逐职位，自动当选，无须投票。二名以及二名以上候选人，得票最多者当选，同票抽签，无须过半数[13]。 3、法团成立后，在不少于 5% 的业主要求下，管委会须就业主所指明的事宜召开并举行业主大会。这 5% 的业主，以业主人数计算，而无须理会有关业主所拥有的业权份数[14]。 4、法团成立后，召开法团业主大会的法定人数，一般情况下，须为业主人数的10%。如解散管委会和委任管理员（不是管委会委员），须为业主人数的20%[15]。都无须理会有关业主所拥有的业权份数。在出席人数达到法定人数的法团业主大会上提出的一切事项，除一种特殊情况，均由亲自投票或委派代表出席会议投票的业主以过半数票决定，如赞成和反对双方的票数相同，则主持会议者除原有的普通票一票外，另有决定性的一票[16]。特殊情况是，在法团业主大会上议决更改法团名称，有关决议须藉业主以不少于75%的票数通过[17]。这些计票，均照四个无须理会处理。 内地业主可以看到，香港地区的业主大会门槛十分低矮、因此效率会比较高。内地的业主大会采取绝对多数决议制度，这与香港地区业主大会的相对多数决议制度不同。更重要的区别是，召开业主大会的法定人数极低，这应该在理论上和实践上有一定的理由。需要能从物权法理上去说明，香港地区的《建筑物管理条例》那些法律规定为何能站得住脚。起码，表面上，连香港立法会议员都说，立法会开会，都极少有人数超过50％的时候，何况业主利用空闲时间多次参加业主大会了。 当我们通过比较法研究，比较香港地区的《建筑物管理条例》和内地的《物业管理条例》，我们会极大地改善内地业主目前诸多困境。起码内地业主在争取自己应有权利时，有一个清晰的法理地图，便于业主设计走动，减少耗时耗力。 （作者系中国民主建国会北京市民建西城法制委员会委员，曾用名：范亮） 参考资料： [1]香港特区政府网： http://sc.info.gov.hk/gb/www.buildingmgt.gov.hk/tc/bmo_guide/bmo_guide.htm [2]新浪网，房产社区>王府温馨公寓： http://bbs4.house.sina.com.cn/cgi-bin/viewone.cgi?gid=33&fid=4646&itemid=7605 [3]黄磊：“广州业委会‘试妆’法人身份”，南方报业网，2007年5月29日： http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/sjjj/chanjing/200705290895.asp [4]全国人大常委会法制工作委员会负责人就物权法的有关问题答记者问：“权威人士解读物权法热点问题”， http://www.gov.cn/jrzg/2007-03/27/content_563065.htm [5]苗延波：“业主委员会是民间的非法人组织”，检察日报，2007年04月12日，电子版： http://www.jcrb.com/n1/jcrb1264/ca596915.htm [6]（香港）立法会CB(2)2192/04-05(01)号文件（修订本）。 http://www.legco.gov.hk/yr04-05/chinese/bc/bc58/papers/bc580712cb2-2192-1c.pdf [7]（香港）民政事务总署－大厦管理：“怎样成立业主立案法团”， http://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/foc/foc_objective_tc.pdf [8]香港地区《建筑物管理条例》第16条： http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/CurAllChinDoc?OpenView&Start=344&Count=30&Expand=344.1#344.1 [9]（香港）民政事务总署：“建筑物管理条例（第344章）指南”： http://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/sc/documents/bmo_guide/ a_guide_on_building_management_ordinance_cap344_tc.pdf [10]同上。“法团的成立”。 [11]同上。“法团的成立”。 [12]香港地区《建筑物管理条例》第2B条。 [13]香港地区《建筑物管理条例》附表3第3（3）段。 [14]香港地区《建筑物管理条例》第5B条及附表11。 [15]香港地区《建筑物管理条例》附表3第5（1）段。
原载于《现代物业》杂志2007年12期总第66期
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