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幸福家园一期尾盘销售比较顺利，已经正式入住的业主越来越多，整个小区的状况也越来越好。为此，管理处结合实际情况，专门召开员工大会，提出了内部管理规范化、现场管理精细化、客户服务个性化以及经营创收多样化的“四化”工作思路。
前面“三化”还好说，都是管理处内部的事情，更何况公司还有相应的规章制度、体系文件和作业标准作支持，只要全体员工上下一心，很快就可以实实在在地开展起来，倒是最后一条“经营创收多样化”让人有点头痛，毕竟目前这个世道要想随便赚点钱，还真不是一件容易事。可是，既然目标已经制定出来了，就只能想方设法去完成，“没有条件创造条件也要上”。一个物业管理处的经营创收无非两条路，要么千方百计为小区业主提供个性化的特约服务，比如开展一些有偿性的家政保洁、室内维修、中介租赁等业务；要么就是最大限度开发小区公共资源，比如楼宇广告、场地出租、对外合作等方式。幸福家园目前已经入住1,000多户，常住人口差不多有3,000人，而且随着后期的开发，整个小区全部建成后将有可能达到10,000人。按理说，这么庞大的客户资源，如果能够有效地利用起来，前景还是比较乐观的。可是，幸福家园只不过是一个普通的中档小区，业主大部分是刚刚在这个城市扎下根来的工薪阶层，每个月的工资收入除了支付按揭款和缴纳物业费之外，剩下的也就能够紧巴巴地过日子，要想从他们身上挖掘出多大的市场潜力，一时还真是有些无从下手。
想来想去，主要精力只能暂时放在第二条路上了，也就是从小区本身打主意。然而，利用小区的公共资源来经营创收，首先需要解决的就是这些所谓的经营收益，到底应该归谁所有的问题。按照《物业管理条例》和《物权法》的有关规定，利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收入应当主要用于补充专项维修资金，当然也可以按照业主大会的决定使用。幸福家园还没有正式成立业主大会和业主委员会，之前与开发商签订的物业服务委托合同以及与业主签订的前期物业管理服务协议中，均没有提到这一点。为此我找到铁总，和他签订了一纸补充协议，其内容就是明确在幸福家园没有正式成立业主委员会或者重新签订物业服务合同之前，小区内的公共收益主要用于弥补管理费不足。虽然这份补充协议的签订日期和之前的物业服务委托合同尽可能地保持了一致，但多少还是有些经不起推敲，于是我又吩咐财务部认真做好每笔公共收益的“帐务管理”，以备不时之需。
幸福家园一期共有近40幢小高层住宅楼，每幢一部电梯，40部电梯每年的广告收入应该不是一笔小数目。于是，我找到了专门从事电梯广告业务的一家公司，没想到他们的报价与我的预料相差很远，据他们讲，一来是因为幸福家园的整体档次一般化，商业价值不高；二来小区都是小高层，每幢楼平均入住人口少，广告受众人群不多，关注度不够。没办法，我只好另外又找了几家，包括一些没有任何市场影响力的小公司，并且告诉他们，只要价格合适，不仅是一期，今后将要陆续开发的二期、三期，统统可以与他们合作。拿到这些公司的报价后，我再次与之前那家专业公司谈判，可能是为了打败这些竞争对手，通过反复协谈，对方终于答应在原来的价格基础上提高十个百分点。后来我才知道，这个价格在当地同类物业中，已经算是最高的了。
在和这家广告公司谈判时，我特意提到，正式安装好电梯广告显示屏后，第一个月必须先发放由管理处提供的公益性广告。之所以这样要求，主要是为了给业主们一个好印象，尽可能赢得业主的支持和认可，要不然真要有业主对此不感兴趣，强烈要求拆除的话，还真是不好办。电梯广告谈好了，我又想到了室外公共宣传栏，绿地电子灭蚊灯，甚至还有大门出入口的道闸，这些都是可以开发的资源。其中，我们仅仅是在道闸横杆上加贴了一行不足10厘米宽的“某某保险祝您出入平安”的广告词，每年就多了两千余元的“管理费”。
或许是从道闸横杆上的广告受到启发，没过几天，业主明先生找到我。明先生在小区不远处开了家饭店，可能是由于位置不佳，生意一直不是很好，因此他也希望通过什么形式在小区内打打广告。这让我感到很为难，在小区内专门为一家饭店打广告实在有些讲不过去，更何况已经没有合适的地方可供选择了。明先生说这还不简单，在大门口树一个告示牌不就行了，反正一样是给钱。我说你不要小看小区里安装的这些广告牌、宣传栏，它们的样式、规格、颜色，甚至上面发布的相关内容，我们都是经过反复考虑认真筛选的，广告上的信息不但可以为业主提供必要的生活资讯，而且这些广告牌本身也起到了美化环境的作用。明先生不高兴了，他说你们管理处可以让外面的人进来打广告，凭什么不允许业主自己打广告？这些公共场地还是我们全体业主的呢！
明先生的话触到了我的软肋，怎样才能满足小区业主类似的需求呢？第二天，我找到明先生，告诉他可以印刷1000份小区楼巴运行时刻表，在时刻表的背后附上他们饭店的信息，放在管理处前台或楼巴候车亭，供小区业主免费取阅。这样一来，不仅省去了管理处的时刻表印刷费用，还方便业主随时取阅，掌握乘车时间，同时也为明先生的饭店打了很好的广告，一举多得皆大欢喜。接下来，我又安排行政部牛主管在每幢楼大堂的公告栏内增加“生活资讯”专栏，专门为小区业主服务，如果业主有什么广告信息需要发布，经管理处审核后，象征性地收取一点费用，然后在公告栏内发布出来。专栏建立起来后，受到业主们的普遍欢迎，内部发布的家具变卖、宠物交换、合资拼车以及代看小孩等各种信息五花八门，个别业主甚至在上面打起了自己的征婚启事。
只要愿意动脑筋，小区处处都有一本赚钱经。思路打开后，我发现幸福家园可以利用的创收渠道还真是不少。有业主反映手机、小灵通信号不好，我们联系电信部门前来在某幢楼顶天台上安装了一个接收发射器，不仅解决了信号问题，而且每年还可以收取上万元的场地使用费。外来送水的工人在出入大门口时与保安员发生冲突，在规范送水业务管理过程中，我们联系到一家专业的制水公司，在小区内安装了几台现制现售的饮水机，除了收取制水公司的场地占用费、机器管理费之外，管理处借机开展了有偿性上门送水服务，不仅方便小区业主用水，还融洽了管理处与业主的关系。保安岗位的遮阳伞坏了，我们联系一些厂商免费提供伞上印有广告信息的伞具；有业主需要用车，我们联系建立合作关系的专业车辆租赁公司；每到周末或者节假日，一些经过筛选的合适商家在小区指定地点摆摊设点搞促销，一些企业、机构在小区举办免费讲座或者公益性活动……这样一来，取得的经济效益反而其次，整个小区的生活氛围倒是丰富起来了，从业主的反应来看，大家都很开心呢。
不到两个月时间，财务人员告诉我，管理处的经营创收工作取得了可喜的成绩，远远超过了我们的预期目标。考虑到多方面因素，本着“上缴公司一部分、内部消化一部分、最后适当返还业主一部分”的原则，我们按照一定比例拿出部分收入，在小区公共部位添置了几套室外健身器材，为社区老人活动室购置了一些乐器，并且组织部分业主到附近的风景区玩了一趟……
原载于《现代物业》杂志2007年12期总第77期
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