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如今的房地产项目和物业服务市场出现了非常奇怪的现象：一方面地产公司自己成立的物业公司找不到事情做，或者说不能作为；但是另一方面，地产公司却从外面请来知名度较高的物业管理顾问公司，对早期介入进行顾问，对商业模式进行规划，对商业氛围进行打造。这不得不说是物业管理企业的悲哀。
出现这种怪象不外乎几个因素导致——
一、地产公司对自己组建的物业公司不放心。这表现在担心自己组建的物业公司经验不足，没有多少房地产项目的早期介入经验和做法，如果由自己的物业公司参与介入会导致地产项目的缺陷增加。
二、对“父子关系”的物业公司的能力表示怀疑。房地产开发作为科技含量较高的行业，土建工程、水暖工程、弱电工程等都是具有很高技术含量的工种。但是物业公司实际上还停留在传统的四大职能的工作层面上，没有跳出这个框框，无法对房地产项目进行顾问服务。
三、聘请商业顾问可以提高销售。无论从哪种角度出发，地产公司聘请著名物业管理顾问公司对自己的项目进行顾问服务，都是提高楼盘的知名度，为销售开路的做法。有了知名物业顾问公司的介入，至少对宣传、营销、策划都是有好处的。显而易见，聘请物业顾问公司进行顾问，成了这个以销售为王的房地产过剩时代的寻常事。
某物业公司曾经在2013年，主持了对某房地产项目顾问形式的早期介入。该项目占地39万平方米，有两个工程地块，地块中间有一条市政支干道，有中水处理站一个，商铺95间，住宅户数为2,350户，车位3,700个。物业公司从图纸规划、地产项目优化、项目缺陷提示、业主生活便利性、商业氛围打造等方面，的确进行了呕心沥血的大量工作。结果，因为和地产公司属于“父子关系”，所提出的几千项公共设备设施、场地场所、建筑物的瑕疵，遭到了莫大的抵制。很多人认为物业公司就是在挑刺、找茬、搞对立，结果不了了之。物管团队一度被解散，人员遭到辞退，成为地产体系的眼中钉肉中刺。
是什么原因导致这样的结果出现，难道物业管理公司的商业介入这么难？
造成房地产开发成本的增加
物业公司提出的很多问题，特别是商业运营方面的问题，本身与物业公司专业不专业无关；而是，提出的问题是否已经经过了招投标，开发商是否已经与总包方或者供应商签署了协议，是否已经在地产内部形成了统一的认识。如果这三个方面都确定了，物业公司提出自己的见解，比如设置排污管道、排风管道、餐饮企业隔油池，这些都是需要大量的资金支持的。如果地产公司采纳了物业公司的建议，则是自己打自己的嘴巴，不能自圆其说，最后牺牲的只能是物业公司的利益，因为在中国物业管理市场里面，毕竟还是有大量的“父子关系”存在。
物业公司提出增加相对工程量，肯定是对地产核算的一种冲击，也是成本的增加。比如某物业公司在对某商业项目进行早期介入筹备的时候，就发现了所有公共专用电表都未进行安装，这将直接导致物业公司今后对电表的考核无从谈起。物业公司随后提出了这一疑问，但得到的答复是按照规划图纸进行施工，而且通过了公司规划委员会的审查，不能随意更改。经过多方努力，物业公司直接将工作联系函发至地产总经办，最后地产老板还是决定采用物业公司的建议，及时安装专用电表，如生活水泵房、消防水泵房、电梯、公共楼道照明、地下室照明、航道灯、量化工程等专用电表，而这笔费用确实不是物业公司能够承担的。
例如，物管提出不能在住宅区设置太多的道路，而应该设置便于管理的便道和人行道；要在保安的岗亭设置厕所，既方便了保安上岗解决难题，同时让来办事的业主和客户方便；住宅区的外围尽量封闭，从而减少安全差错和事故的发生。所有上述建议，都会造成房地产企业在规划前期、中期或完成之后的成本增加。这对于房地产企业而言，也是一笔不菲的费用。
地产公司减少了自己的开发成本，无疑会加大物业公司后期管理的成本，也是在增加业主和物业使用人的成本。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第5期/总第289期
(责任编辑：现代物业) |
