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据了解，云南省昆明市的物业管理公司有600多家，纳入物业管理范围的小区总建筑面积在3,000万平方米左右。但是，有多少家物业管理公司开展过前期介入？推进此项工作的难度有多大？有多少物业管理公司因为前期的开发建设问题而影响到收费？又有多少物业管理公司在管理中，存在各种规划、设计、施工问题？
任何一个房地产项目，从拿地到立项、从规划到设计、从图纸审核到设备安装、从初步验收到业主入伙，都是开发商在主导，物业管理公司很少参加。许多的房地产项目，因为在开发周期内未将物业管理的建议和意见，甚至是介入工作纳入工作环节，导致最终产品的缺陷要到业主使用过程中方才显现。
笔者认为，物业前期介入工作主要是对建筑产品、设备设施、综合使用等方面提出合理化建议和意见，对开发产品缺陷进行现场监管和督促，从整合产品链和使用综合性的角度开展工作，便于规避风险、提高物业管理质量、方便业主居住和生活、使物业保值升值、维护业主和物业使用人权益，最终达到开发商、施工方、监理方、物业管理公司、业主和物业使用人各方满意的一种综合、科学、预见性的管理工作。
物业管理前期介入的“三个代表”
昆明怡和物业服务有限公司在2010年12月，以前期介入顾问的形式，按照住房和城乡建设部政策和相关经济技术规定，对房屋的主体建筑的梁、板、墙、地面等重要部分开展了前期介入工作。但工作中常常遇到一些困扰，比如物业管理公司是否具有专业水准，是否具有“监理”的资格和合法性等问题，都成为开展前期介入工作的障碍。
为此，公司明确了前期介入组的工作重点和任务是“三个代表”，即代表开发商、代表业主、代表物业管理公司的利益。站在物业管理公司的角度对建筑主体结构和产品缺陷提出疑问，并及时反馈给开发商和施工方，是怡和物业的主要做法。比如公司在2011年，通过物业管理公司专业人士的意见，提出了在规划设计阶段，整栋楼层中都没有设计拖布池（拖把清洗池）是一个设计缺陷。公司通过前期介入工作联系函，将内容详尽列出，并内部通过了统一的意见，优化了设计图纸，一并交给开发商，得到了开发商的重视。再如，在公司对某楼盘的介入工作中，开发商提出消防和监控中心必须按照国家的强制规定，也就是消防和监控中心分开隔离，在不同的房屋安装设备设施的做法。物业管理公司经过多次沟通，终于拿出了解决方案，圆满解决了此问题。
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原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期
(责任编辑：现代物业) |
