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业主到底需要什么样的房子？是地处黄金地段的超5A写字楼办公区？是绿化率超高、空中绿化成为风景线的环境？还是四代同堂、其乐融融、家里有娱乐场所的同层别墅？业主如果希望私人定制房间，房地产公司可以提供么？
楼市的持续低迷和土地供应量的急剧减少，使全国房地产市场从“黄金十年”迈入“白银时代”。在昆明这种边缘城市，房地产的价格一直偏高不下，在成都、贵阳、重庆、拉萨等西南诸城市中处于首位。昆明城郊富民县的一个楼盘，每天接待的置业者寥寥无几，售楼小姐对笔者说，近几个月成交量非常惨淡，几乎没有什么生意上门，很多业主看房后再无动作，观望情绪非常严重。同时，昆明的许多新楼盘还在蓄势待发，各种优惠措施铺天盖地，各种降价宣传充斥大街小巷。公交站台、电视台、报刊等媒介，几乎都是房地产广告，鲜见其他产品和服务广告。尽管如此，笔者所接管的一个小区，目前的接房率还不到20%，而这是已经交房两个月后的情况。
正在这个时期，某房地产公司却在如火如荼地召开房地产项目的前期规划和设计讨论会。该讨论会基于已经购房的大部分业主对房地产质量、配套设施、生活便利性、空气、环境质量等方面的反馈意见，以及物业公司提出的大量建设性意见和建议，提出了一种设想：是否可以设计一种大户型，比如160平方米-180平方米左右的房间，让一家三代甚至四代，都能够在一个房间内生活和学习？这种提法，实际上就是按照业主的意愿来设计和开发房地产，是一种定制式的房地产开发。但这种设想需要着重解决交房时的一系列问题，特别是业主提到的小区公共配套、煤气、电信、水电、公交、学校等问题。
业主对房地产的需求正在走向成熟
如今市场的低迷不能代表今后的走向和趋势。笔者接触到的大量业主反馈，是住宅实际上没有完全符合当初的销售承诺或者效果图显示出来的效果，甚至要在三五年之后才能谈得上形成成熟的社区。对很多业主来说，就是一种忽悠。这就是房地产企业并不了解业主的实际需求所造成的，虽然开发了30年，但是还处于卖家市场的状态，而非真正的买方市场。
笔者不是房地产开发系统人士，作为多年物业管理的从业者，站在物业管理的角度，对业主需求做一些简单的分析：
业主对房地产市场的理解越来越全面
如今，小区建成之后周边的菜市场、学校、超市、医院、交通体系配套设施完备与否，成为业主是否愿意接房或装修的关键因素，甚至相关的物业管理服务都决定了业主是否接房。很多业主看房之后，虽然对房屋质量没有太多的抱怨和意见，但很多人都是二次置业，已经不是十年前房地产红火时候的那种认识了。业主在接房时已经趋于成熟，对房地产项目周边大环境的硬件、软件建设都抱着极大的期望，希望自己的房屋能够保值、升值。
业主更加趋向于理想化的人居环境
作为物业管理者，在接触到业主买房、接房、装修、入住等环节之后，我们深知业主和物业使用人对物业区域环境建设的期望值正在增加。立体的绿化造型，可以让业主生活在相对生态的环境之中；周围污染源少、噪音控制好、空气干净、空气湿度适中；小区垃圾站密封、车辆不在地面停放、公共区域装修使用环保材料等，这些对环境建设的要求是人们回归自然、回归生态的一种向往。
业主更加渴望智能、智慧社区
从昆明市房地产市场交易的情况来看，70平方米-110平方米小户型的房间，成交量往往是最高的，这足以证明还是有很多“刚需”的业主，还有很多希望留在城市成就一番事业的人存在。这就给开发商提供了定制房屋的机会。比如：住宅里面是否可以设置庭院式的会议室，让那些下班后的人在离开单位之后也能够有一个聚会的地方；再如，游泳池设置在小区会所里面，可以满足部分业主游泳的习惯，同时可以留给物业公司进行经营和管理，创造利润，提高职工待遇。
住宅兼顾公寓的产品更受欢迎
笔者管理的一个小区，由于是错层设计，业主也几乎都是二次置业，他们所购买的房屋不是用来居住的，而是用来投资升值的。从我国旅游市场的升温和旅游电商的崛起来看，公寓兼顾住宅的房屋开发，估计也将成为一种趋势。因为投资型业主在接房之后，并非着急入住，而是用于出租或交给公寓酒店管理公司经营，不仅价格比酒店合适，而且房间还要更舒适，生意可谓红红火火。笔者公司所管理的楼盘当中，有60%以上的业主，都将自己的公寓委托房地产经纪公司经营，自己不用出面，每年收取租金。一位女士原本想将自己的公寓装修好以后居住，但是考虑到其他业主的房子都出租经营了快捷酒店，于是也准备将房屋出租给快捷酒店经营，自己坐享其成，就连装修这等大事情，也不用自己出面就搞定。
业主和物业使用人更趋向成熟的物管公司
目前的物业公司还是没有完全摆脱与房地产公司之间的父子关系，物业管理市场的招投标工作实际上还是处在一种隐秘的阶段，并非完全公平、公正和公开，导致一些新成立的物业公司不能接盘，而父子关系的物业公司又垄断市场。在这种被动情况下，业主和物业使用人实际上是无法完全实现自我管理、自治管理并聘请独立第三方物业管理机构进行服务的。
这样，业主更加喜欢管理标准高、流程正规、从业者职业化程度较高、对业主关怀备至、以业主和物业使用人为核心开展工作的物业服务企业。但是，要打造这样的物业企业，绝非一蹴而就，因为涉及到物业的管理者水平、薪酬待遇、开发商的房屋质量、公共配套设备设施、物业费用定价机制等多方面的因素，不是三年两年可以解决的。成熟的物业公司，能够带给业主安全感、亲切感，但这样的物业公司在中国可以说是凤毛麟角。
（未完）
原载于《现代物业•新业主》2014年第8期/总第298期
(责任编辑：现代物业) |
