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定时定期使用相对专业的地毯清洗机进行保养或许可以满足大多数物业使用人的要求。但在特殊情况下或对于要求更高的使用者，又应该如何处理诸如地毯压痕、局部暗沉、通道中心地毯磨损或房间边缘地毯污渍？本文介绍的知识和经验或能帮助运营管理人员更好地发现并及时对相关问题进行矫正。
在大多数中、大型设施中，内置地毯既不是由设施保洁服务承包商来清理，亦绝非专业的地毯清洁保养公司。在任一情况下，清洁服务外包合同仅仅是要求服务方在一个月中多次对设施范围内的地毯进行上门保养，而保养的方式也极其有限（为地毯进行阀盖式清理和封装清理）或定时定期使用相对专业的地毯清洗机。
这些较为系统的清洁方式通常可以在“每年对地毯进行1-2次的清洁和保养”情况下（在多土多灰地区则应更为频繁）保持地毯的清洁和健康，并成功实现其应有的保护室内良好空气质量和提供大多数设施管理人员针对公共区域的外观需求。但是，在特殊问题发生时，例如在使用地毯清洁器进行清理之后，地毯上通常会残留大量的水渍，难以自然风干。虽然这样的问题并非地毯清理流程的必然结果，但是也存在着较大的发生几率。应对这些特殊情形的知识和经验则能够帮助设施管理人员和运营管理人员更好地发现且及时地对相关问题进行矫正。
“地毯永远不干”综合症
其中一个常见的问题，尤其容易发生在诸如酒店舞厅等地毯面积较大的区域中，即从一定距离之外的某一个角度来观察，地毯总是看起来没有完全风干。这种现象有时被称为“假淤积”或“假水印”，且在使用“萃取法”清洁地毯后，该现象会愈发明显，由于这种原因，大多数的地毯清洁技师都曾遭到过埋怨。
然而，问题的原因并非在清洁人员身上，也和地毯本身、乃至清洁方式无关。暗色斑块的生成原因在于地毯纤维反射光线的方式——堆叠纤维逆转反射。由于某种原因（如外作用力等），地毯上密集堆叠的纤维会出现区域性位移或翻转，这就使得该区域反射光线的方式和方向发生了改变，最终使得该区域较周边区域更为暗沉。虽然这种现象的发生并非因为清洁技师，但毫无疑问的是这种现象确实会在进行地毯清洁之后更易发生。
在得知了堆叠纤维逆转反射的视觉效果和作用机理之后，当我们检查大型场所的内置地毯时，就会意识到该现象的发生。而这种不甚雅观的现象也绝非清洁程序出现问题或地毯自身问题。
不幸的是，矫正堆叠纤维逆转反射现象绝非易事。地毯生产商已经用尽浑身解数试图改变这一特性，但却只能获得极其有限的进展。在大多数情况下，能解决这种问题的只有时间，随着时间的推移，地毯堆叠纤维会逐渐恢复正常角度。而在另外一些时候，人们还可以通过真空吸尘器来最小化地毯暗色斑块（或用特殊的耙状地毯梳进行梳理）。
房门下方的“深色”地毯
另一个十分常见、但是相对易于解决的地毯问题是位于房门下方、安装于地板或墙体基部的暖通空调通风口（包括进风口和出风口）、楼梯边缘或壁炉附近的地毯总会聚集很多灰尘。这种现象又可称之为过滤性污渍。
过滤性污渍多发生于处在集中的空气流动环境中的地毯表面，集中的空气流动会带来灰尘、土壤和其他污物。随着时间的推移，特定的地毯区域会因附着了大量的污物而“颜色加深”。幸运的是，有几种方法可以有效地解决过滤性污渍，如果该问题反复发生，清洁人员可以以更高的频率对问题区域进行真空吸尘处理。由于过滤性污渍多由干燥粉尘引发，高效的真空吸尘器可以有效地解决该问题。然而，如果在高频率真空处理的情况下，该现象仍旧无法得到有效改善，则可以尝试其他方式来矫正地毯的这种“暗色区域”。
从根本上来说，最有效的处理过滤性污渍的方式即是尽可能地预防该现象的发生。根据地毯和毛毯研究协会（Carpet and Rug Institute）的数据信息，如下方法可以帮助改善过滤性污渍问题：
· 对问题区域进行抗污处理，并在实施该措施前确保地毯已经得到了彻底的清洁；
· 检查HVAC设备的通风口过滤器。在大多数情况下，清理或更换HVAC过滤设备即可有效地抑制该问题的反复发生；
· 对房门底部的缝隙进行封闭处理，降低缝隙空气流通；
· 在问题区域的入口处设置更长、效果更好的防尘垫，最大程度地降低人员流动带进室内的土壤和污物，进而防止灰尘和粉末状污渍随空气流动。
室内通道区域的地毯污渍
通道区地毯污渍是极其常见且不雅观的，多发于距离较长、人流较大的通道中。其代表性的问题是：位于走廊中心区域的地毯残留大量污渍，而靠近通道外侧的地毯则干净如新。更为糟糕的是，随着时间的推移，通道中心区的地毯会变得破旧不堪，以至于管理人员不得不在很短的时间内进行整体地毯更换。
与过滤性污渍的处理方式相同，由于该问题罪魁祸首仍旧是干燥粉尘，所以最有效的去除通道中心的地毯污渍的方法仍旧是加大真空吸尘清洁力度。一旦位于通道中心区域的地毯出现了这种问题，清洁人员应当尽快、尽早地通过正确的清洁手段进行处理。这将极大地预防问题地毯区域的灰尘蔓延至其他地毯区域，更可防止重度灰尘沾染等严重问题（在大多数情况下，简单的地毯灰尘附着可以通过简单的清洁方式去除，但是重度地毯灰尘沾染却极难消除，进而导致整块、大面积的地毯更换）。
另一项有效措施是：在出现泥土和灰尘污染现象较为严重的通道入口处设置除尘垫。购买和使用昂贵、极其有效的除尘垫是完全没有必要的，使用价格实惠的除尘垫，并严格按照其使用时常进行清理和更换即可完美地实现极佳的地毯防尘、抗脏效果。然而，如果下辖设施内部经常发生地毯灰尘污染现象、而暂时没有采取除尘垫，那么管理和保洁人员应该以最大的频率进行地毯清理，以避免过高的地毯报废率和不同房间、区域范围内的“交叉感染”。
使用间歇式清洁方法进行地毯保养，例如对地毯进行阀盖式清理和封装清理这种“快速清理”的作用效果是十分有限的。并且，应用快速清理手段之后，虽然地毯污渍问题得到了暂时缓解，但是清理中所使用的化学制剂残余则可能在更长一段时间内吸附土壤和粉尘。针对这种“重复问题”的出现，管理和保洁人员必须采取相应的措施进行预防。
更为高效的地毯保洁方式即是：以“萃取清洁法”彻底地对问题区域地毯进行全面清理，在“通道中心地毯污渍”的易发区，土壤和粉尘经过流动人群的反复踩踏，将会落入地毯深层纤维中，只有较高功率的专用地毯萃取机能够完全地解决问题，进而避免灰尘和土壤颗粒磨损地毯纤维和过早破旧。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业•设施管理》2014年第6期 |
