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“设施管理”的定义从来都是学术界讨论的焦点问题。笔者一直以为此问题只局限于学术界，原来当商业运作及法例变得复杂时，“设施管理”的定义对业界发展也非常重要，当中更涉及公平竞争权的问题。
按照国际设施管理协会（IFMA）的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。
“设施管理综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。
很多公司开始相信，保持井井有条的管理和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的，提供管理服务令不动产（物业）“有效率”地达成其设置或用途的功能也日趋重要。设施管理服务除了基本的物业管理外，服务内容往往涉及作业流程规划、执行、效益评估与监督管理。
广义的“设施”是指经过建设或改良的土地、建筑物及附属设备，具有设置或使用目标机能的不动产（物业）；狭义的“设施”是指设置或使用目的之某项运作机能的总称，仅是一种概括性陈述，如消防设施、休闲设施、停车设施等。“设备”是为达成某项运作机能及目的所需的实体配置，亦即构成“设施”的具体内容。亦有业内人士简化说设施管理其实就是外判管理，设施管理的主要任务就是负责把客户土地或物业内的非核心服务外判及管理。所以设施管理行业比物业管理行业的范围更广泛，更包含部分酒店及会所管理，服务随顾客的要求而作出调整。
现时香港物管业内的热点话题是关于政府如何将物管业规范化，笔者发现一怪现象：业内人士都不太抗拒被规管，认为有助物业管理行业更专业。但不想被规管的物管公司可否转型成为设施管理公司？如香港政府的规范政策包含设施管理公司，酒店及会所管理亦同样受影响吗？或者物管公司可把不同的业务分拆成不同的子公司来营运，例如：原来的香港顶好物业管理公司（公司名称为虚构）可分拆成香港顶好清洁公司及香港顶好保安公司以避开规管。
另一问题是一些小型的物管公司担心政府规范物管业后，业内寡头垄断的情况更严重，公平竞争权受损。其实无论物管业还是设施管理行业，公平竞争权一向都不被重视甚至有下降趋势：
1.香港房地产的寡头垄断早已造成香港物管业的公平竞争权受损；
2.设施管理行业倚重大公司将非核心业务外判，寡头垄断的情况跟香港物管业相同；
3.香港的商业运作注重公平与效益，大财团往往以本伤人，增加市场占有率。除地产业，电讯行业及电视广播行业都被大财团瓜分。
政府规范物管业及设施管理行业后，小型物业管理及设施管理公司可能被置于不利的竞争位置，大企业以限制性商业行为令小型对手无法与之竞争，最终可能被挤出市场。地产发展商现时替新业主“选用”与该公司有联系的管理公司，令没有地产发展商作后盾的管理公司（即使已是上市的公司）无从竞争。
规范物业管理及设施管理行业后，人力资源成本更高昂，不利于新公司进入市场。例如：香港只有两间电力公司，市场被垄断，商户电费昂贵；汽车用汽油及柴油市场只有数间油商供应，舆论批评汽车燃油“加价快减价慢”，运输业的成本也因此高昂；公共交通费用欠缺竞争，市民交通费开支昂贵，薪酬因应上升……最终导致的结果是香港的产品成本高昂，与邻近地区竞争时难免会失去竞争力。
若市场没有公平竞争，受损的不只是消费者，也会影响到业界和香港整体的竞争力。以下是一些打击公平竞争的市场行为：
1、操纵价格：以扭曲市场的正常运作，增加买家的成本；
2、串通投标：分配市场、设立销售和生产限额，以扭曲市场的正常运作，增加买家的成本，减少买家的选择和产品的供应，令价格上升；
3、联合抵制：以扭曲市场的正常运作，剥夺被抵制对象可得的供应或选择，损害经济效益，不利于自由贸易；
4、于同业工会或专业团体成员之间订立不公平或歧视性的准则，拒绝给予新加入者进入市场或在市场内竞逐的机会，损害经济效益及不利自由贸易；
5、掠夺性行为：例如在一些进入市场和在市场内竞逐均有限制的经济活动范畴内，以低于成本的价格销售货品，令竞争同业不能立足市场，垄断后大幅提高价格；
6、对没有现成代替品的产品或服务厘定最低零售价；以及
7、规定供应某些特定产品或服务时，买家须一并购买其他指定产品或服务或接纳某些限制，而这些限制，并非为了保证质素、符合安全规定、提供足够服务或达致其他合理的目的。
作为设施管理经理的你，是否曾碰过类似的情况又或参与其中呢？要增加设施管理行业的公平竞争权，我们可考虑以下方法：
1、保持自由开放的宏观经济环境；
2、保持大量的市场机会；
3、积极推动私人企业发展和鼓励竞争；
4、积极鼓励外来投资；
5、减少外贸及外汇管制；
6、发展劳动市场；
7、具备透明度和公平的劳工及入境政策；
8、信息自由流通。
最后笔者与《现代物业·设施管理》首刊的读者分享一些香港物业管理及设施管理的市场数据。由读者来打分：如你认为以下哪项对行业的公平竞争有正面影响的，请打1分；有负面影响的，请打-1分；无影响的，0分。完成后，读者可寻找你身处的市场环境数据，打分及比较：
1、2008年，香港共有39,300座私人大厦，当中约23,400座由物业管理公司管理；
2、香港约有760家物业管理公司，当中约8%的公司分别管理超过50 座大厦，提供相对精细和全面的物业管理服务；
3、约40%的物业管理公司分别只管理一座大厦。这些规模较小的公司往往以较具竞争力的价格，为单幢楼宇提供清洁及保安等基本服务；
4、业界现时由专业团体自我规管。2008年，香港物业管理公司协会辖下有85个公司会员，整体市场占有率约74%；
5、要成为香港物业管理公司协会会员的管理公司，必须有两年以上管理本港物业的经验、管理的物业数目或面积符合最低规定，并提交两个年度的审核报告。协会会员须遵守一套有关专业水平和道德操守的会员守则；如违反守则，可遭暂停或撤销会籍。
原载于《现代物业·设施管理》2013年第6期
(责任编辑：现代物业) |
