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物业资产和人力资产
——物业管理向不动产综合管理之转变
文/克里斯·凯恩
人力资产和物业资产是所有企业、公司最为重要的资产组成部分，只有以串联的方式一同提升、完善这两者，才能发掘出其中潜在的巨大价值。要知道，完善的、有机结合的综合体价值必然高于两者各自价值之和。这一概念在我帮助BBC（British Broadcasting Corporation，英国广播公司）获得2004年度全球企业地产（CRE，Corporate Real Estate）效益价值排名第一中起到了非常关键的作用。当时，我负责设计、完善BBC的战略性物业管理规划，并通过财政管理等手段将企业地产变为强有力的战略性企业资源。
这一规划的基本策略最初出现于20世纪90年代末。当时BBC企业地产和物业已经经历了数十年之久的“投资匮乏”期，并且，主要租户的租期即将到期。而这一规划的目的即在于为企业员工创造更加优质、舒适的工作环境，并设计出更加开放的、“亲近客户”的企业办公建筑。
“BBC办公场所”时代的到来
作为公立机构，BBC致力于以其全心全意的运营实现社会公共利益。因此，我们的首要措施即是对地产物业功能交付性能进行重组。自2004年开始，我们彻底地修订了BBC的物业投资组合计划，以便将企业地产转变为具有战略性意义的商业资产。因此，在2005年，企业物业部进行了彻底的重组，并更名为“BBC办公场所”部门。该团队的任务即是为BBC——实践中最具创造性的企业创造、提供最为适宜的办公场所，进而促进其提供最高品质的公众服务。
管理企业地产经常要处理十分复杂的问题，控制成本和帮助企业中不同团队来处理预期风险。在BBC中，这些责任被组合在一起形成复合型的责任机制，要知道，企业地产管理工作的方方面面都处于公众的仔细监督之下。对于每一座隶属于英国广电（UK TV）名下的办公建筑，公众都希望BBC能够对其进行良好的管理和运营，同时从这些标志性的办公地产建筑中交付出世界一流的广播电视服务。
事实上，真正的胜利在于BBC成功地实现了其战略性目标——将其自身充分地展现在英国观众的面前。曾经，BBC在位于伦敦的办公建筑中制作了约80%的节目，而现在，首都内外的节目制作比率则变为50%比50%。此外，BBC还提出了“媒体城”计划，将主要位于伦敦的广播办公设施迁移到以威尔士（Wales）为中心的曼彻斯特市（Manchester）和加的夫市（Cardiff），同时，BBC还制订了针对利物浦市（Liverpool），考文垂市（Coventry），利兹市（Leeds），赫尔市（Hull），剑桥市（Cambridge），南安普顿（Southampton）和伯明翰市（Birmingham）的区域性计划。
在2005年BBC制定将诸如“BBC儿童频道”，“BBC知识频道”，“5号直播广播”和“BBC体育频道”等核心部门迁移至位于英国北方“媒体城”的决策之后，许多评论家都表示，这样大规模的将既有办公场所迁出首都之外的重新选址策略将为BBC带来巨大的人才保留、招募挑战。而建造优质并具有前瞻性的、能够促进员工合作和创造性思维的办公场所则必然是解决这一潜在问题的关键。
在作出决策后，BBC已经获得了三年多的持续性收益，计划的原始目标（将办公建筑、业务迁移至未开发地区）已经收获了累累硕果。全新办公园区的首要任务即是创造出开放式的、易于使用的弹性化办公场所，以实现媒体行业充满创造性、合作性的办公模式。为“各个部门设置的固定办公区域”的传统办公场所设计模式被彻底摒弃，全新的办公场所设计方式使得流动型办公空间的面积得到了很大的提升，可以供不同的工作团队在同步时间内进行分享使用。
该项目取得成功的关键是来自于商业领导层的明确支持态度，借用全新办公场所设计中的一句标语：“在媒体城中，无人拥有专用的办公区”。员工的办公习惯同样面临着巨大的挑战，在经过全新设计的新型办公场所中，人们需要适应办公场所状况来安排工作，而不是恰好相反（在传统的办公场所中，办公空间的设计方式往往需要根据人们的办公习惯进行整改或者调整）。
BBC的办公场所重新选址计划被普遍地认为“野心勃勃”，无论从规模上还是空间的企业文化上来讲，重新选址都带来了巨大的企业结构变更。事实上，BBC的这一决策受到了公众和自身员工的强烈支持。确实，公众被允许、鼓励对BBC办公建筑进行参观（事实上，这些建筑本来就是英国公民的自己的建筑）来感受积极的工作氛围和充满创意性的员工间交谈。根据最新的员工敬业度调查数据，超过78%的受访者表示在BBC北方“媒体城”的工作体验是非常开心、幸福的。考虑到该决策取得的成功效果和其具有的优秀的人才保留、招募效果，BBC高级管理层宣布，将在不久的将来采取进一步的办公场所变革计划。
一个真正能够促进员工协同合作办公的办公场所
为了提高对诸如“媒体城”项目的服务支持能力，“BBC办工场所”部门紧密地与人力资源部门——“BBC员工”部进行合作。同时，BBC还会与其他大型的建筑物业使用人进行接触，以发掘出全新的办公模式。在英国的企业中，英国电信公司（BT，British Telecom）一直处在“办公场所再造”趋势中的最前端，并通过相应决策创造了十分巨大的企业内、外部价值。因此，与卡洛琳·沃特斯（Caroline Waters，英国电信公司前人力资源&发展策略部负责人）建立学习合作关系便成为了BBC的首要任务。事实上，多年以来我们在不同的项目上一直保持的合作关系，尽管我们来自于办公场所策略管理领域中的不同岗位：她来自于英国电信公司的高级人力资源管理岗位，而我则来自于BBC公司的企业商业地产管理岗位。
随着时间的推移，我们发现其实我们都走在同一条路上，即支持所在企业的商业运营。这极大地触动了我，也促使我开始超出建筑、物业管理人员的思维模式来思考问题。最终，我们都可以得出这样的结论，为企业实现增值的关键元素即是企业中不同职能部门之间（包括人力资源管理部门，技术支持部门等）的通力合作。我的职位从“物业部部长”变更为“办公场所部部长”正完美地诠释了这一点。
在我与卡洛琳的不断讨论中，有一个反复出现的主题：“我们如何才能通过支持商业运营来创造价值”事实上等同于“我们如何才能通过协调实际办公场所来从下一代员工身上发掘出最大潜力”。这一论点的关键即是人才计划。来自于世界知名企业中的人力资源管理部门和企业地产、设施管理部门，卡洛琳与我多次就“如何创造、营造出最具弹性化设计和敏捷型工作模式的办公场所”进行讨论，并且发现：我们在许多方面其实面临着同样的挑战，例如“如何保持自己走在商业运营的最前端”，“如何进行更加宽泛的商业运营变更管理”和“如何应对行业数码办公化革命招致的过快的管理、工作节奏”等。
此外，卡洛琳和我也达成了相当的共识——在当前的行业模式下，人力资源管理（人才资产管理）和企业地产、设施管理（物业资产管理）之间的通力合作对于支持企业的商业运营是具有极大的推动作用的。放眼未来行业的发展趋势，为了创造新型、高效的办公模式，我们需要注意以下三点：
与商业运营保持一致性；
将实体（企业建筑、设施）和非实体（企业政策、程序）暂时搁置；
拆除无形的墙壁，鼓励员工间合作，形成高工效团队。
通过不断的沟通，我们意识到，超越部门边界的协同合作正变得越来越重要问题并非简单的成本压缩，而是以全新的思维模式进行工作和管理，进而为商业运营创造更为巨大的价值。作为企业地产、设施物业管理人员，我也意识到，企业的价值并不只在于地产和物业本身，更有其他重要的方面需要我们进行把握来创造更为高效的企业绩效，通过促进员工合作、员工的创造性、员工敬业度、部门功能、运营创新型、员工士气和员工工作效率，我们就能够为企业整体创造非常巨大的实际价值。
原载于《现代物业•设施管理》2014年第10期
(责任编辑：现代物业) |
