保障性住房的推出被认为是改善城市中低收入人群居住条件的重要举措。根据“十二五规划”的要求，中国将建成3,600万套保障房，全国保障性住房覆盖面将达20%左右。然而，在中国城镇保障性住房规模快速扩大的同时，保障性住房供应和管理问题引起了人们的关注。

对于目前中国保障性住房存在的问题，英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师曹军建博士在皇家特许测量师学会（RICS）的资助下开展了中国保障房效率研究，其研究报告《多多益善？——论中国保障性住房的效率》阐述了国内保障性住房分配和管理效率有待提高的原因并提出了建议。在接受《现代物业》专访时，曹军建又与记者共同探讨了如何为国有保障性住房供应机构引入竞争机制，探索政府以外的第二套保障房提供机制，为租户提供更多选择。

曹军建

《现代物业》：您的报告《多多益善？——论中国保障性住房的效率》，当中是否有关于保障性住房物业管理的一些具体内容？请跟我们简单介绍一下？

曹军建：有。主要就是谈到小区的管理，我觉得目前管理整体挺好，但在权利责任方面可能还没有很明确的界定。这可能会产生物业管理的问题，有人不遵守规则，比如不交物业管理费等。商品房小区情况可能会稍好一些，但是廉租房（政策性住房）现在可能还存在一些问题，暂时还没有一些比较有效的办法，可能需要更多的时间。

《现代物业》：中国现在的保障性住房主要处在建设阶段，而居住阶段也是非常关键的。建成的保障性小区可能有几万户居民，可能就需要专业化的公司或者是机构提供资产运营管理服务。从建设保障阶段转向居住保障阶段，您认为应该制订怎样的物业管理政策，才能保证保障性住房的可持续发展？

曹军建：这涉及到很多问题，很重要的一条就是国情，也就是政府能够提供多少财政上的支持。比如说保障性住房的物业管理费是按市场（标准）收取还是按政策性（标准）收取。就好像国内对保障性住房进行租金补贴，但是对物业管理费不补贴，这就可能出现“物业维护得不好”等问题。现在多数保障性住房都是新的，所以整个物业维修的问题还不严重；又或者虽然物业管理问题确实影响到了住户感受，但是（对住户来说）能住进去已经是很大的福利了。因此，对国内保障性住房进行专业化物业管理，应该首先考虑能不能把物管费也包含到政策性补助的范围内。

《现代物业》：物业公司作为市场经营主体，需要考虑收益，如果把物业管理费纳入政策性补贴，对物业公司的利益是否会有影响？

曹军建：可能会，但我说的“政策性”就好比现在的住房租金补贴——租户拿到租金补贴在市场上租房子。最好租金补贴中也考虑物业管理费，政府补贴后物业管理费能够达到市场标准，这样市场化的物业管理公司就可以管理。在国外，物业管理费是包含在政府保障性住房的补贴当中的。当然，租金补贴加物管费补贴都包括进政府补贴还需考虑一个问题，就是不同地区物管费水平有高有低，不好“一刀切”。

《现代物业》：这就涉及到保障性住房的物业管理服务的标准怎么样来确定？

曹军建：不必让保障性住房小区享受到更高级的物业服务，根据当地平均的物业管理水平来制订标准可能会比较公平一些，这是其一。其二，住户的责任和权利问题，例如一些住户不遵守规矩，高空掷物且屡教不改要怎么处理？在英国，这样的住户就被开除出小区了。但是开除出去以后还有另一套住房保障机制，并非让其流落街头。对于那些被开除住户，英国政府给他们提供一些临时性住房，需要经常，比如三个月或半年搬一次家。值得注意的是，虽然搬出去还有地方住，但是搬出去之后的待遇差了，跟住在原来小区里完全不同。这样被开除的住户为他们的行为负责，受了惩罚，对其他的住户也产生示范效应。国内可以考虑建立类似的机制，可能可以解决很多令人头痛的问题，因为类似的这种问题其实会对物业管理产生很大的影响。

《现代物业》：国内各地的保障性住房距离城市中心都非常远，一般在远郊或者比较偏僻的地方，而保障性住房小区又容纳了很多住户，您觉得这种情况对于形成良性的社区生活、社区氛围有什么影响？此外，国内保障性住房也尝试引入物业管理公司，但是政府能提供的物业管理费太低无法满足物业管理公司正常运行支出，您对此有什么看法？

曹军建：第一，建大规模的保障房小区是个低效率的办法，它虽然解决了人们的居住问题，但是也引入了很多社会问题。为什么说保障性住房的选址不能太远，因为受保障的人在出行方面也处在弱势，所以伦敦的保障性住房不会建得离市中心太远，不然从住处到市中心上班，可能他连交通费都付不起，太远可能连就业都存在问题。此外，大型小区可能会产生管理问题和社会问题，小区选址偏远的结果就是有人不愿意去，因为去这里生活未必能改善很多，还会令人产生不满情绪，进而出现空置率高、利用率低的情况。所以保障性住房小区有它的特点，就是什么都得照顾，物业管理费也要考虑纳入保障房补贴里。要对保障性住房进行有效的物业管理需要政府建立一个“政策性”的物业管理公司，可这样还不如把物业管理费纳入保障房补贴里，由现有的市场化的物业管理公司进行。

《现代物业》：英国在保障性住房的后期管理方面有哪些值得国内借鉴？

曹军建：英国在1979年以后把公房政策进行了一个180度大转变，原来是公房越建越多，但撒切尔夫人在1979年上台以后，将大量的可以私有化的公房都私有化了，很难私有化的就留下来了。这样一来，政府的负担减轻了很多，但是剩下的公房质量都不太好。此外，公房总量下降非常大，从总量的36.7％降到19.8％，但是社会对廉租房的需求又超过19.8％，所以英国现在廉租房处于严重短缺的状态，政府住房网站数字指出总共有180万户在等候，注意英国总户数不到三千万，这个比例不小。为了安排这180万户政府花费了很多钱，而且安置的都是临时住房。

对保障性住房，英国在上世纪70年代就产生了很广泛的讨论。社会主流认为保障房第一个建的太多，第二个效率有问题，撒切尔夫人上台后，地方政府不再建廉租房，而把这个任务给志愿团体。英国提供住房的志愿团体已经有好几十年的历史了，在80年代、90年代通过立法把志愿团体提供保障住房的任务法制化了，现在大部分的保障房，包括新建和管理都是由志愿团体提供的，相当多的地方政府已经完全跟廉租房脱钩了。这样的志愿团体现在称为住房协会。住房协会对公房进行管理、运营，社区管理也由住房协会负责，跟国内物业管理公司一样。英国的住房保障已经由非地方政府之外的另一方提供，并且形成一个行业，有很高的效率，仅英格兰就有1，500多个住房协会，彼此是竞争关系。住房协会全由政府监督，做得不好就要被清盘，或被其他住房协会兼并，政府也对新成立的住房协会开放注册。也就是说，英国已经过渡到地方政府脱离直接提供保障房任务的阶段，这样效率很高。如果住房协会有能力，甚至可以开发商品房，但是主要任务还是开发廉租房，住房协会之间形成了良好的竞争机制。如果一些住户对某个住房协会有意见，可以选择离开，或者转移到其他住房协会管理的保障房去住。这样，住户有选择，效率就会提高，这也有助于物业管理形成良好的竞争机制。

(未完)

原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期