孙旭东

　　江苏哥伦布商业管理股份有限公司(NEEQ：831112，以下简称哥伦布公司)是专业从事社区型购物中心定位、设计、招商、运营全流程的第三方服务商,公司开创的“哥伦布模式”参照股份制公司的模式将租售型物业的使用权与所有权相对分离，通过统一定位、统一招商与统一经营管理，为业主创造更大的投资回报，为商家带来营业额的稳定提升。孙旭东，哥伦布公司董事长、总裁，全国房地产经理人联合会商业地产委员会副主任，拥有丰富的商业地产运营经验，1993年曾远赴匈牙利，担任总经理负责匈牙利Serenia度假村的开发与运营，2007年，在国内开发了首座哥伦布广场，开创了销售型商业地产全新商业模式。

　　在与《现代物业》的深度交流中，孙旭东强调虽然电商改变了人们的消费习惯，但只会改变社区商业的格局或者业态的配比，不会完全取代满足居民日常生活消费的服务类商铺，社区里面的商铺会在很长一段时间内存在，因为社区里的商铺比电子商务更高效，对于刺激消费、引诱消费的这种功能还是很强大的，而且快捷、方便。他指出社区型商业的定位与经营方式不同于都市型“高大上”购物中心，经营公司的核心还是为业主赚取租金，资产升值最后还是靠经营，经营决定资产价值，商铺还是要完全回归到租金决定资产价值的这个规律上来。

　　《现代物业》：您曾提到社区型的商业可以分为区域型、街镇型、邻里型，这三种类型有哪些具体的特点与区别?

　　孙旭东：社区商业的定义有两个要素，一个是服务特定区域的居民，目标客户群是特定区域的居民，另外一个是满足居民的日常生活消费。目标客户群需求的定义，不是“高大上”的类型，是日常的生活消费，基本上每个礼拜都要来1次～2次消费，这样的才是社区商业。核心商圈的区分主要是看辐射的半径，我们叫辐射的商圈，可分为邻里型、街镇型、区域型，辐射的居民范围在2公里～3公里的一个半径内，就叫区域型，它类似于一个中等城市的范围;辐射范围再小一点，就是1.5公里的范围，基本上就是街镇型，也就是一个街道或者中心镇区这么一个概念;邻里型就更小了，类似于居委会，1公里范围之内的区域。因为辐射的范围不一样，需求不一样，满足的群体也是不同的。我们有标准的产品模型，所包含的内容是不一样的，会根据居民消费的频率，作相应的调整。所以商业区的覆盖面积是不一样的，邻里型的商业体量面积基本上在两万平方米左右，街镇型一般在五万平方米左右，区域型大概在七八万平方米左右。

　　相应地，区域型业态比较全一些，比如说万达广场，除去万千百货，就是一个标准的区域型社区中心。像印象城、凯德MALL、来福士，基本上是七八万平方米的范围，是区域型社区的中心，里面配有超市、电影院等。有的业态则比较简单，属于日常生活消费，涵盖的都是一些日常的生活，如朋友之间碰碰头，就像会客厅、购物中心、会客中心、休闲中心这么一种概念。街镇型就更小一些，可能里面超市也没那么大，有些业态没有那么全，不像区域型购物中心有七八个主力业态，街镇型只有三四个主力店，邻里型可能就没有主力店。邻里型，因为比较小，主要的就是菜场、生鲜超市一类，会配套一些儿童主题以及老人服务的设施。

　　《现代物业》：在招商上有何不同的策略?

　　孙旭东：因为满足不同的需求，招商策略是不一样的，区域型购物中心里的主力店可能会设置七八个，比如说它会有一个两三万平方米的大型卖场，类似沃尔玛、家乐福，有几千平方米的大型电影院、宴会酒楼，有儿童的零售中心、游乐中心等很大体量的儿童业态聚集在这里，还有很大体量的餐饮。因为它的辐射范围是3公里范围之内，而且商业体量面积也很大，所以它把这些人，一个礼拜来一两次的这种需求把它聚集过来。邻里型购物中心里面，因为它满足的就是1公里范围之内的老百姓的需求，可能也就两三万人，商业体量大了以后，是没办法运营起来的，运营的效率会不高，因为就为这么点人服务，这些居民可能很多时候就是步行或电动车过来的，开车过来的不是那么多。那么就必须要配置，比如大城市里面叫做生鲜超市，中小城市就是菜市场，买菜的地方;还有就是很多社区配套的比如洗衣服、修鞋、配钥匙、手机充值、卖药的“超外”服务，“超外”也就是超市外面的那些小店铺，可能在这里也开设一些，不用去超市，回家的路上就可以办了，方便快捷;还有儿童的游乐中心，楼上的孩子要到楼下去玩，可能星期六、星期天家长才会去那种大的休闲购物中心，但平常有可能今天孩子想玩个半小时，在邻里型配套的商业里面就可以实现，我们要去满足，它的体量不会很大;社区餐饮，我们形象地把它叫做“食堂”，其实就是快餐，快餐和特色的东西，休闲饮料可能也会有一些。街镇型就在这个区域型与邻里型之间，在一头一尾的中间有一些业态。

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原载于《现代物业·新业主》2015年第1期/总第313期