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8月12日，天津滨海新区发生特别重大危险品爆炸火灾事故，震惊国内外。这对于一个从形成建制到进入大规模开发阶段仅五年时间，且具有国际战略意义的新兴经济区域来说，无疑是一次沉重打击。新兴产业园区的建设和运营，尤其是安全的复杂程度，是在我国以往的历史时期中从未遇到过的严峻挑战。建立一套客观、均衡且符合我国自身特点的园区评测和检查机制，迫在眉睫。但从根本上说，改变发展观念，从规划到运营各阶段增强基础设施安全意识，培养良好的安全习惯，才是解决之道。
李蜀
2015年7月8日，中国品质园区发展论坛在北京落下帷幕，本次论坛由搜狐焦点产业新区联合悉地国际设计顾问有限公司（下文简称“CCDI悉地国际”）、北京均豪物业管理有限公司共同主办，会上发布了中国品质园区评测体系（下文简称“评测体系”或“评价体系”），同时中国品质园区评测委员会正式揭牌成立。
中国品质园区评测委员会联合发起人、委员会秘书长，CCDI悉地国际科技及产业园区产品总经理李蜀向《现代物业》介绍了评测体系开发的初衷及与现行产业园区相关评判标准之间的关系。李蜀强调，园区评价不是从开发者角度出发的单向行为，而是实际使用者对一个园区既有条件的“对账单”，测评体系通过反映使用者需求，对开发者实现反向规制，从而形成使用与开发的双向互动。
《现代物业》：中国品质园区评测体系中，作为开发建设高品质园区的关键，能源、环境方面的可持续发展比较好理解，但文化、社会、经济层面的可持续，具体到产业园区，应该体现在哪些方面？
李蜀：评测体系在最基本的逻辑上框定到六个出发点，即绿色、健康、智慧、人文、活力、社区，由这几方面再进行深入发散。体系一共设置了23个二级指标，112个三级指标，有些方面比较隐讳，比如“人文”，最核心的人文思想就是对人的关怀。把人的感受或者需求照顾好，就能体现出最核心的人文精神。园区发展最关注两个方面：
其一是工作，整个环境要为企业营造好的发展条件，使园区当中的人获得在企业当中发展的机会，能够随着企业共同成长，在产业活性比较强的区域，例如硅谷、中关村，都具有这样的环境。
其次是生活，需要照顾到人的直观感受。贵安新区电子新兴产业园，初版规划从思路上能产生很强的关于未来城市发展方向、产城融合方面的见解——上层是贵安新区，中层是马场科技新城，在马场科技新城里包含电子新兴产业园。当时第一版规划犯了产城分离的错误，电子新兴产业园是做云计算、电子信息等产业，而所有的生活需求全部集中到了马场科技新城里面，电子产业园里面的工作人员会得不到相应的片区生活方面的支持，然后慢慢地把在马场科技新城里面的一些生活或者居住调整到电子新兴产业园里面来，成为一个产城融合的片区。如果从开始不考虑产城融合，不关心里面的人的生活感受，就谈不上社区，也谈不上活力。
评测体系在土地利用之后马上强调配套公共设施，关心里面的人最基本的工作和生活需求。例如深圳的天安云谷，会在整个片区（龙岗区）争取到廉租房、公租房等政策性住房，在园区工作的人群就可以通过园区满足自身的需求，到这里工作就能获得社会传达的一些关怀。再如天安云谷托儿所，随到随托，加班、节假日、周末都可以把小孩送来，给家庭解决了很多后顾之忧。再比如，园区发现缺少一些健身设施，但是有预留出场地，可以安排移动集装箱式健身设施，健身、洗澡。只要对此有需求，就可以联系到园区里面来，如果对此需求不足，还可以拉到其他园区里去。做服务的机动性预留，也是园区很直观的人文关怀。
金融、会议、娱乐都有相应的得分点，对此我们做了0与1的判断，以摆脱指标体系的人为干扰。只要有，那指标体系判断得分就是1，不做0和0.1和0.2之间这样的取舍。通过评测体系的检验，园区可以找到自己的不足之处，通过相应的方案去补充，补足，把品质差的部分弥补上来。这个评价体系今年是第一年，我不敢奢望第一年就很成熟，但至少建立了一个方向。
这个指标体系也会有普适的作用。一个封闭的和与社会或环境没有交互的园区是不成立的，所有的园区都会依托外部环境和周遭因素，建立内生的环境。所以首先要把产业发展的环境放到第一位，这方面会有一些客观的物理禀赋，比如区位、自然条件和周遭资源。还有城市环境，包括交通体系、周边环境、周边配套设施，属于在客观上增加了一些相对主观的上层建筑的内容——政府的意愿、国家的意志、产业发展的方向等各种因素。园区的品质单纯强调园区选址就太单薄了，它更多的应该是内部如何去造园造景、提供服务，强调内生的东西。所以，评测体系中和外部环境、外部产业发展并行的同等重要的有三项：第一是规划，园区是一个建筑群落，不可能是单个的建筑；然后是硬件，以建筑为主，包括建筑里的设备设施；最后是园区营运以及相关服务。不管是商务园区、科技园区，还是物流园区、工业园区，外部和内部这四个方向我们都是要考虑的，会直接关系到它的品质和相关要素的判断。
但是子项目里面就会作相关的调整，比如孵化器，对外部环境、物理环境的要求比较少，可以在城市的各个角落选择用地。比如车库咖啡，不是车库，也不是很正规的写字楼，还有一些郊区的孵化器，对这些形态如果再去烘托外部物理环境的重要性，就和孵化器本身有点背道而驰了。相应的，外部环境中的政府扶持、产业环境，对创新、创业的支持力度反而更重要。再比如说物流园区，交通就很重要。如果有自动化仓库或冷库，设备就显得很重要，因为自动化程度是取决于自动化仓库里面的设备情况。只有对各种园区的类型有深入的了解，才能谈它的品质，才能去判断它的品质是如何做的。我们对每部分会有相应的二级或三级指标去衡量它的品质高下。
评测体系至少在一级指标上具备一定的宏观指导性，以后会按照这样一个大方向再去做相应的细化工作，在二级和三级指标上进行细化，去做贴合不同类型园区的指标体系设计，这是我们对这个指标体系的通用做法。我们最开始的目标就是让园区开发者知道自己的成败得失，使其在后续的开发过程中进行补足。前面讲到集装箱式健身，可能园区既有物理空间里面没有考虑，但可以通过运营的方式引入，后续就能得到相应的品质改良。
建筑物里面对人文的关注也很强。比如，一般做商务园区，得房率高了，侵占的势必是其他空间；多了办公空间，那设备空间可能会少。把建筑的核心筒缩小，进深得到了更大程度的扩展，但是设备空间缩小，容不下那么多的管井，做不了中央空调。单体式空调能源损耗加大而且人的感受会大大降低。进深加大，就不可能单一采用自然光，要通过能源照明。对于使用者，肯定采自然光是最舒服的，另一方面在白天用了更多的光源照明，绿色方面也会相应的折扣。所以这是一个集体双生的东西，要么只为商业利益去做一个东西，要么为了使用者的感受和其他方面的考量牺牲一部分的商业利益。
这里面要做一个很好的平衡，因为不可能把所有的商业利益全部牺牲掉去追求单一的品质，这种品质我觉得不称其为品质，因为我们一直在强调可持续性——经济、社会和文化层面的可持续。经济层面的持续，是园区应该找到自己合理的盈利模式，不断发展，不断在园区的营运过程中满足园区用户的需求，并且自身获利，如此才能有相关的经济支持来进行品质方面的追求和后期园区运营。企业通过立体的、多维度的园区开发和运营持续获利，是一个多层次的、复合的、复杂的思考，是动态的，不断前进的。评测体系关于品质有180多个得分点，这么多得分点意味着我们会关注更多的内容，并不是一个简单的售卖关系。在文化和社会层面，园区的创新就是一种文化，发现人才在科学、艺术和文化方面的天赋，保证持续创新，鼓励互动、鼓励创新的持续的生活方式就成为园区文化本身。荷兰埃因霍温的飞利浦园区，飞利浦将自己的两栋办公楼进行改造，不光给自己用，还把上下游的一些企业引进来，吸引了很多周边的小企业，这就是1+5+100的原理——1家龙头企业周围有5家大型企业以及100家甚至更多的小企业围绕它在活跃。很多扶持或者孵化由企业来完成——企业需要发展，专注在自己的主业上面，会把一些非主业方面的创新让相关小企业来做，成为直接获益者。这是他们的文化。飞利浦园区应该是全球最智慧的园区，每年这个园区里面所产生的专利和创新成果在全球是居首位的。这种文化一旦形成了，就会源源不断地产生动力。虽然现在欧洲很多大公司都在走下坡路，飞利浦公司现在已经完全退出了这个园区，园区已经卖给了其他人进行全权的打理运营，但是还继续保持了活力和生命力。而且租价和售价已经远远超过了埃因霍温市里面的CBD。
园区对社会也是一样的，它具有对社会的多元开放性。园区是城市的一部分，城市就是社会的载体，很多园区都是社会的一个单元，比如清华科技园的广场是开放的，人人都可以进去。通过城市的发展，园区与城市更加融合，使园区一些内生的公用设施对外，满足社会和城市外生需求。这样的情况之下园区更好地和城市融合，不管是功能性的融合还是建筑风貌与城市感觉的融合，都是一个持续性发展的过程。这可能是之后园区发展的一条路。我们看到，深圳或者其他沿海地区有一些园区现在已经满足不了相应的城市发展需求了，旁边都是高楼大厦，这边是一个低矮的建筑，这就需要进行改造。这也是园区不断的改造和升级的过程，形成周围城市和社会的有机延续或补充，而不会成为城市的一个黑洞，一个低矮的收缩。
《现代物业》：目前评价体系优先考虑科技园区和商务园区，是否因为这两类园区在规划和运营管理方面有很多共性的地方？
李蜀：对，商务园区和科技园区里的人群相对来说比较相似，都是高素质人才，他们对环境品质的要求不管是空间还是配套都比较高，不同于传统的工业园区。低矮的片区通常可能发展成为研发总部，是非生产性的工作空间。研发总部的组织档次，组织对环境的要求以及组织里面人的档次及其对环境的要求都要更高。早期的工业以机器为主，对环境没有那么多的品质要求，容易忽略人的需求。但是商务园和科技园都势必会有人的最基层的需求，对环境有很高的要求。而且一旦有要求，要求就可能会被细化，品质也就更为细化。所以我们首先以这两个园区作为研究对象、合作对象，但是不会只做这两个方向。我们的指标存在普遍性，以后会慢慢加入很多不同类型的园区，通过二级指标、三级指标的设置很贴合地进行研判、评价。
（未完）
(责任编辑：django)原载于《现代物业·新业主》2015年第8期/总第333期 |
