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缩短从设施竣工到实现最优运行效率的时间
（美国《建筑运行管理》2013年1月号）
作者：杰米·奎克（Jamie Qualk）
从建筑的建造阶段结束到运行之初的实质性过渡阶段中，存在着大量的设施初步运行参数的交接工作，这些工作都与设计专家和管理专家相关。营建团队撤离，全新的管理、运营团队介入，往往需要耗费很长时间才能使设施达到最佳的运行效率。
这种情况一旦发生，将导致物业设施在运营最初的四年内经历约为30%的“性能衰退”的状态。几乎没有建筑运营方采取相应的措施来减缓这种“性能衰退”——事实上，措施非常简单，可概括为“持续地进行试运行”。
当前建筑系统越来越变得技术化，而从建筑的设计阶段到运行阶段的过渡程序仍然遵循着几十年前的“标准程序”。然而，试运行的概念要求所有成员（最初的设计人员、后来的运营人员）全部参与其中。所以，现行的“不同阶段工作人员分开交流”的工作方式极其不合理。
建筑的各阶段线性模型为：企划、设计、建设、移交和最后的运营。在这个模型中，我们可以发现在建筑最关键的企划和设计阶段，并非所有的核心人员都参与其中。尤其需要提及的是，几乎没有物业管理和设施管理经理在场参与企划和建筑的整体设计。同样地，在未来对建筑、设施起着关键作用的物业管理和设施管理人员，却基本不会在前期阶段参与建筑的成本和性能评估的讨论，或对此进行任何咨询和顾问活动。
老式的线性模型的另一个弱点是，当企划、设计、建设人员最终离去，将管理运营人员留在其并不了解的设施中，后者并不十分清楚建筑中的系统分布和建筑“背景”。缺少这部分知识，运营和设施管理人员便无法使建筑整体达到预期的运营状况和效率。
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
