|
向前走，莫停留 维修资金是物业保值增值的保险金，其好处多多;维修资金是一块“体积”巨大的“蛋糕”，其诱惑多多;维修资金管理存在诸多弊端，其危机多多。 不同层次的业主需要说出属于自己的声音，不同层次的居民需要选择属于自己的社区，不同层次的物管企业需要寻找属于自己的发展空间。 新鲜出炉的前期物业服务合同与业主临时公约示范文本带来了新的机遇和挑战，物业企业必须调整心态方能有所作为。如何把握维修资金的现在与未来?如何顺应城市社区的阶层化趋势?如何诊治小型物管企业财务管理“常见病”?如何让物管实务案例之花结出硕果? 在前行中发现问题，在前行中解决问题，这是我们唯一的选择。 维修基金的现实与未来
文/陈建国、张利鹏 随着社区治理的逐步推进，物业管理的深入开展，物业维修基金管理及其使用中的问题日益突出。对物业维修基金的管理和使用的问题进行分析，并针对这些问题探讨我国物业维修基金的保值、增值模式已经显得至关重要。本文拟从社区物业维修基金的内涵和属性分析起步，对上述问题进行探讨。 社区物业维修基金的涵义与属性分析 社区物业维修基金又称为住宅共用部分共用设施设备维修基金(简称为维修基金)，是指由法律规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新、改建的基金。要彻底理解维修基金就要理解共用部位、共用设施设备。1998年11月9日建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定:共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。[1] 《物业管理条例》第五十四条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”[2] 社区治理方面的著名学者陈幽泓老师指出公寓大厦住房在北美称为“Condominium(Condos)”英文直译为“共管权”，结合二者的涵义，在中国城市社区治理的研究中似乎用“共用资源”这一译法来指称社区中的“公共池塘资源”(CPR:Common Pool Resource)[1]更为合适。 在社区治理中共用资源的范围较窄，主要是针对社区中物业共用资源，即城市公寓大厦式小区中的共有部分财产和资产。[3] 显然，在社区中的共用部位、共用设施设备都属于共用资源。那么物业维修基金作为对社区共用部位、共用设施设备维修使用的资金显然也具有共用资源的属性。 社区物业维修基金属于社区中所有业主共有，所以它是共同，而不是个人的，不能为个人所随意支配，从这方面来说维修基金具有不可分性，具有公共性。同时，它是社区共有的而不是社会共有的，不能被社区之外的单位或个人所分享，不能被政府部门随意剥夺或挪用，从这方面来说这种基金具有排他性，具有私益性。总体来看，作为社区内共用部位、共用设施设备的维修基金是一种私益的共有物品。 同时，作为社区内共用部位和共用设施设备的维修基金，是为社区内共用部位和共用设施设备未来长期而备的，是一种防患于未然的保命钱。所以这部分基金对其安全性有相当高的要求。当然这并非是基金作为一种物品所具有的属性，而是作为一种维修资金对其提出的要求。也就是说这种维修基金应当具有高度的安全性。 作为社区共有资源，属于社区业主共同所有，这种所有属性也同时决定了其应当归社区业主来管理。因为这些基金虽然是一种集体所有，但它也是一种物权，具有物权的特征。物权是指特定的主体所享有的、排除一切不特定人的侵害的财产权利。作为绝对权和“对世权”，物权的权利主体是特有的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。 社区物业维修基金管理现状及存在问题 作为社区的共用资源，社区物业维修基金是一种金融资产，社区业主如何行使自主治理的权利管理这部分资产，这是一个很大的挑战。目前来看，社区物业维修基金管理中主要存在下列问题: 1、房地产管理部门代管，存在很大隐患 《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。区、县房地产管理部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《厦门市住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》以及《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》都有类似的规定。 以北京市为例，该城市的公共维修基金法定金额为购房款的2%，是区、县房地局代为收缴。根据我们对《焦点房地产》网上公布的601个商品房小区有关数据的统计和分析，仅这601个小区应缴纳的公共维修基金的总额就达到了180亿元人民币。依此推算，全市目前归集到市和区县房地局的公共维修基金总额应超过300亿元人民币。 据上海浦东新区建设区房产处2002年上半年统计数字显示:新区现有居住物业小区954个，其中非商品房小区640个，这些小区已成立业主委员会的只有280个，占43.75%。北京市的情况应当与此相差无几，这样来看，有将近60%的小区的维修基金都由房地局代为管理，这是很大的一笔资金。如此巨大的一笔资金，是业主的私益共有财产，但却被他人代管，同时这些钱“既不属于国有资产，又不属于银行存款”。对其没有成套的管理制度，会存在很大的管理隐患。 2、有些业主不交维修基金，存在搭便车现象 根据有关调查，北京市几乎没有一个开始入住的新建商品房社区业主交齐了公共维修基金。而且，随着很多买房人对房屋产权越来越“不在意”，就像很多楼盘已经开始出现的恶意不办理房屋产权证一样，很多买房人开始恶意不缴纳购房款2%的公共维修基金。 现在的问题是:越来越多的贷款买房人开始恶意不办产权证——多数买房人采取的贷款买房方式是“阶段性担保+抵押”贷款。即买房人和银行、开发商三方签订一个协议，开发商在产权证办完之前为买房人提供阶段性担保。与前几年买房人为拿到产权证和不法开发商进行艰难的维权相反的是，现在很多买房人开始恶意不交契税，不办产权证——反正自己住着，有没有产权证都无所谓。据报道，上海杨浦区大运盛城在“大运盛城”的表单里，购房人名下的实交款是一连串“0”。“欠缴”者多为“大运盛城”的一期、二期业主，按门牌号算，从99弄14号到52号，户数接近500户，“欠缴”金额228.6万元。 我们知道，公共维修基金是社区的共用资源，这些钱是用于社区的共用部位和共用设施设备维修的。而这些共用部位、共用设施设备又是很难排他的。这样就会有一些人虽不付费但享受维修带来的益处，存在“搭便车”现象，这在一定程度上会造成社区内业主之间权利义务的不平等现象，同时如果人人都想搭便车的话，就只会造成“公地悲剧”。 3、开发商违规使用和挪用现象严重 开发商擅自挪用公共维修基金现象可以说是司空见惯了，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定“业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。”这样物业管理企业就有了一定的管理权力。 据广州市国土房管局统计，少数不良物业在代业主办理物业维修资金缴存手续时擅自截留或挪用，致使专项维修基金与银行实际存款之间存在近1.4亿元的缺口。广州市国土房管局近期公开通报了一些企业的违规行为。如广州市某物业管理公司自1998年4月至2002年11月15日共收取翠湖山庄小区专项维修基金6383574.80元，其中只有932267.38元按规定存入指定银行，其余5451307.42元到9月20日为止，仍未按要求完成整改工作。广州另一个物业管理公司收取了宝岗大厦小区专项维修基金70.5万元，其中只有27.5万元按规定存入指定银行，其余43万元到9月20日为止仍未到位。 4、公共维修基金管理制度不够公开，缺乏审计制度 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定:“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”“市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。” 但实际情况是大多数社区并没有成立业主委员会，这就无疑成为业主检查和监督公共维修基金的一道门槛，业主检查和监督就成为一句美丽的空话。同时，在成立业主委员会之前，由房地局代管的公共维修基金也不在业主的监督和检查之下。可见，缺乏相应的审计制度，严格管理也就没了依据。 5、维修基金大都成为“呆钱”，没有形成保值、增值的管理模式 维修基金的属性决定了首先要确保其安全使用。但同时作为基金应当在安全使用的前提下，按照基金管理的方式进行理财管理，确保其安全地保值、增值。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定:“维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”这也为公共维修基金的保值、增值留下了余地。“但北京市的规定，公共维修基金仅仅按活期存款的利率计息。目前国债和活期存款利率之间的利息差大约在1.5到1.6个百分点。据估算，由于没有理财管理，北京市广大业主在公共维修基金方面每年将损失5亿元左右。”[4] 有效的公共维修基金管理模式探讨 根据维修基金的共有私益性、专用性等属性，针对维修基金管理现存的若干弊端，本文接下来将对维修基金的管理模式进行探讨，以确保维修基金的公平收缴、安全管理、保值增值。 1、运用法律手段保证维修基金收缴的公平性。 维修基金是社区的共用资源，为了防止“搭便车”现象的出现，第一步应该是业委会让社区内的每位业主都能缴纳公共维修基金，保证业主之间义务的公平性。由于每位业主对维修基金认识水平的不同而造成收缴的困难。首先，业委会应该对有关维修基金的基本内容向现实及潜在的业主进行广泛的宣传，这样不仅能消除业主的误解，提高基金缴纳率而且能增强他们参与基金管理的积极性。对于那些不能按时交纳公共维修基金的业主，可以依据相关规定，运用法律手段来解决。 同时，我们认为“搭便车”不仅是某些个人的问题，同样存在于每栋楼之间，比如说某些楼房的电梯使用较为频繁，屡次出毛病，这样对于其他栋楼来说就是一种不公平，所以《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定“维修基金管理依‘专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户’的原则进行管理”。其他城市也有类似的规定，我认为这不失为一种明智之举，在维修基金的使用过程中可以确保公平性，“按幢设帐”能够规避一些人“搭便车”的行为，同时，每幢楼里的人相互之间较为熟悉，它们之间形成了一个亚群体，会成为一级制裁体制，对那些不交物业维修基金的人来说有一定的约束作用。 2、维修基金由业主委员会直接在银行实行专户专存。 事实上，维修基金是全体小区业主共有的财产，使用与管理最初就应该由小区全体业主来决定，这是作为业主的基本权利。确立业主委员会的财产权主体地位，就能保证业主委员会独立开展工作，可以受全体业主的委托，对维修基金进行管理和使用。 建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知第十条规定:“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”而第七条又规定:“维修基金应当在银行专户存储，专款专用。”可见维修基金最终都在银行里面，那为什么还要物业管理企业代管呢?业委会与物业管理企业之间是委托与代理的平等关系，由于信息不对称而造成的道德风险的存在，可能会造成维修基金的流失和浪费。房地产行政管理部门可将维修基金直接转存到业委会设立的账户上。因为这是所有业主的钱，由自己的代言人来管理业主们可能更放心。而业委会可以根据物业企业提供的服务和市场价格支付相应的费用，这样还可以引起物业企业之间的竞争和积极性的提高。 3、增强维修基金管理的公开性，建立定期审计制度。 对于那些成立了业主委员会的社区而言，维修基金的管理可以由业主委员会来直接设立账户，亲自管理。但是现实中成立业主委员会的社区只占全部社区的一部分，对那些没有成立业主委员会的社区来说，就没有条件由业主亲自来管理公共维修基金，这样按照现在的规定，他们的公共维修基金由房地产行政管理部门代为管理，当然这只是退而求其次的办法，关键是要增强透明度和公开性，具体而言可以进行信息化管理系统的升级与改造，使市区县、小区办、商业银行、业主、开发商及物业公司等涉及到维修资金的各个主体都能在网上按照各自的权限进行业务操作,实现办公自动化，从而实现资金的交纳、划转、支用、记账、审批、分摊、结息、增值、查询等功能。 更为重要的是要引入审计制度，市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。用这些制度确保业主对代管机构的监督与核查。 4、维修基金的增值途径。 我国现在正处于高速发展时期，需要大量的资金，而那么多的维修基金又处于闲置状态，如何协调二者之间的矛盾，是摆在我们面前的一大难题。由于住房都有折旧的过程以及房屋建设的时间不同，需要维修基金的时间和多少就存在差距。我们可以根据房屋折旧时间段来划分，把维修基金进行分类管理，例如刚建的房子的维修基金属于长期闲置的，而老房子则属于短期闲置的。完全可以根据闲置的不同时间段投资于不同的债券。债券反映的是债权人和债务人之间的一种借贷关系，双方通常事先确定利率，无论债务人的经营状况如何，到期必须还本付息给债权人。而且债券投资在确定的时间内不能抽回资金，最多只能到证券市场上进行贴现。由此，其收益是固定的，承担的风险较小。根据维修基金的保值性，可以投资于发展势头比较好的行业，这样可以降低投资的风险。同时为了防止意外情况的出现，可以以一个社区或者一个区为单位，形成一个大的团体，就一些突发状况提供资金的相互援助。不过这样可能会对基金管理提出更高的要求，但仍不失为一个增值的良方。 总而言之，现在社区物业维修基金的管理中存在诸多问题，针对这些问题提出各种对策，以确保公共维修基金的安全，并在此前提下谋求增值。当然，时机成熟的话也可以提出“公共维修基金立法”，详细规定维修基金的管理办法，从而也能为业主抵制维修基金管理中存在的侵犯其合法财产权的行为提供法律依据。 参考文献: [1] 建设部，财政部.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法. [2] 物业管理条例. [3] [4] 陈幽泓.中国城市社区治理的变革——自下而上的视角.国家社会科学基金项目.
图片来源于网络 |
