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成功的现代商业物业，一定是由专业的规划设计、高质量的建筑产品、强大的招商团队和优秀的物业服务组合在一起的。
原载于《现代物业》杂志2008年5期总第87期
怎样做好现代商业物业这道“特色菜”
文/何方
除了自己置身其中的居住物业以外，商业物业是离我们生活最近的物业形态。比喻为家里亲人，它们由超市、百货商场、步行街、沿街商铺、庙街和销品茂（编者注：shopping mall的音译，是指集购物、娱乐、餐饮、健身、文化书籍等等现代化的商业于一体的集中地块）等构成，这些物业的亲戚是服装市场、小商品市场、建材市场、玩具礼品市场、五金批发市场等，关系再远一点的朋友是展览中心、博物馆、图书馆、影剧院、体育馆、学院、医院等，又叫公众物业，当然它们的属性仍属于商业经营范畴。这些千姿百态的商业物业以它们的特色产品或服务来满足人们生活、学习、娱乐、工作等方方面面的需求。这里，我想从顾问咨询方面的实践，不作系统性的讨论，主要用随想的形式来谈谈纯商业物业的早期介入和日常的经营管理与服务方面的一些值得借鉴或注意之处。
早期介入
商业物业的设计和定位的确定需要考虑相当复杂的因素：既有延续城市或地区的经营历史，也有当地人们的消费习惯与服务档次；既有建筑布局风格的契合性，又要融入商场经营的特殊性安排；既要为既定的消费群体量身定作，又要预留产品消费升级对商业规划的要求；既要实现开发商开发经营的期望，又要满足城市规划部门对项目的要求等等。可见，要设计好一个成功的商业楼盘并不是一件容易的事情。
准确到位的规划设计是商业楼盘今后实现成功经营的一大半。综观国内国外，成功的“百年老店”与其当地的商业发展历史密切相关：有我国香港地区的兰桂坊和九龙的女人街、新加坡的乌节路、美国旧金山的唐人街等。一般来说，特别是对于新开发的地区，作为开发配套项目，沿街商铺和百货商场最好根据当地需求设定。但对于在各地二、三线城市大量开发的商业步行街来说，倚靠本地历史沿革对商业经营项目的沉淀，或是在原来的商街商情基础上进行升级换代，是成功开发的必要条件。如上海南京路步行街、常州南大街、泰州坡子街、云南昆明老街等。而对于成功的shopping mall或者shopping park（编辑注：可译为“购物园”或者“购物公园”）这种新的商业形态来说，一般应该定位在具有大量年轻时尚消费群体的大型城市的生活和商务中心区域。此外，对于各类专业市场，由于支撑其成功运作的，其实都是遍布星星之火式的专业生产集群。如濮院羊毛衫市场、扬州玩具礼品市场、永康五金市场、义乌小商品市场、绍兴轻纺城等等。从建筑形态上看，他们也有基本趋同的特点，就是以平面式经营布局为主流或作为城市先导，立体集中式经营为升级换代的表现形态。
商业物业除了外观和空间的设计上具有一定的归纳性，其内涵也是相当丰富的，对于规划设计的专业性要求很高，经营空间并不是按照地块形状组合一些方盒子店铺，再搞些花里胡哨的创意小品点缀那样简单。好的设计师要懂得并具有整合大量满足各类业态可持续经营要求元素的能力。一些普遍性的要求必须包含在建筑设计方案的考虑之中：
（一）建筑形态和通道的设计要最大限度地顺畅安全地组织好消费人流，不能造成不同区域人流之间或者人车之间的冲突
建筑形态和通道的设计不但要满足流动顺畅安全，也要适当考虑延缓流动的速度、提高商家的客流通过性比率，避免不同业态在经营中对安全秩序的影响或干扰，必要时要考虑为特殊项目或不同经营时间段的业态设置单独或可以灵活分拆的通道。举例来说，建筑主通道可保持与景观融合的一定的蜿蜒，电动扶梯按设计的人流流向布置；建筑各类入口必须配合周边道路对人、车的便捷引入；在同一个商场建筑内，夜晚的娱乐人群不宜使用日间已经打烊的其他店铺的通道或区域等等。
（二）要根据规划业态组织设备设施的合理针对性的布局，同时又要为经营业态的多样化提供多项预留
譬如，从提供集约化物业服务和营造整体商业氛围的角度、从节能环保和节省建设投资的角度要求餐饮业态宜采用集中化的布局和相关配套，其中的水、电、煤气、新风、排风、消防喷淋、空调机位、油烟排放、隔油池、网络结算或单独卫生设施等都应该安排有足够的容量和可灵活的分配以满足其经营的需要。需要注意的是，像油烟排放或者是空调机位的安装预留，必须满足足够位置并且在使用过程中不得影响其他商户的日常经营。此外，合理的业态配搭和分层规划也有助于实现未来的经营目标。
（三）要全时间段保证有序的和容量宽泛的物流
比如设有大卖场的，要留有足够的经营建筑层高和相对较宽的通道和出入口，货品集中堆放区域要设计足够的层面荷载，安全管理上要求设备区域和经营区域分开；对于餐饮店铺来说，最好设有充裕的单独货品通道和可靠的运送设备来保证不与自家或周围商家的日常经营相冲突。 (责任编辑：现代物业) |
