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（四）要有足够的机动车、非机动车停车位置
设计既要满足本商场消费人群的停车需求，也要考虑相邻物业的停车需要和满足经营管理上对收费模式的要求。因此，往往采取选择符合要求的停车管理机构、将停车场进行区域就近划派，也可以采取为主力商家单独设有车行通道或隔断的办法等等。
（五）设备、设施、材料和功能的完备性
对于人流密集、车流密集的商业服务区域，选择的设备设施首先要考虑具有足够的安全边际。例如，地面材料要硬实、防滑、美观、耐脏、耐酸碱、易清洗和保持与建筑格调相一致。墙面材料也要防刮蹭、防刻划、易装修和与经营业态相匹配。设备设施要满足不同业态对通风、防火、排污、扩容、计量、业态经营等方方面面的需要。举例来说，商业步行街如果选用中央空调的话由于其管线不宜太长，因此既不便于布置，又会造成业态使用上的冲突，也将产生极大的能源浪费并提高经营成本。
另外，由于商场具有完全开放性的特点，其防盗、防抢和监控设备必须完备和布置合理。尤其是像金银玉器类贵重商品柜台、各个通道口、中心广场、人流集中区域、客货电梯内、自动扶梯区域、仓库、重点商铺、金库、车场、重要设备房、管理或者业态分隔区域、资金结算处等地方。还有，由于商场具有人流密集性和业态多样性的特点，在日常经营中会经常发生顾客之间或顾客和商场之间的纠纷或冲突，有些是物业秩序维护人员所无权及时处理的，所以在步行街内就很有必要与当地公安机关联合设置治安室。另外，要留有为今后节日美化或者重大营销活动所需的场地和配套设施设备等。
服务
成功的现代商业物业，一定是由专业的规划设计、高质量的建筑产品、强大的招商团队和优秀的物业服务组合在一起的。大家都觉得现在商业物业管理方面的书籍不多，内容大多是学院式物业管理模式的翻版，具体应用的话感觉尚欠与商业经营的配合度。问题产生的原因是过去绝大多数的商业经营企业只是将物业服务作为商业经营体系中的一个部门或一张后勤办公桌而已，其时的物业管理是一个完全被动的商业经营机器中的次要零件，这种方式已经不适应现代大型商业经营体系的持续高效运行。我这里主要想就管理与服务上支持商业经营的一些细节或容易被忽视的地方谈一点个人看法。
（一）搭建适合现代商业经营体系安全稳定运行的组织架构
科学的管理架构是成功经营的原动力。现在有好多经营现实与原先设计经营定位相差甚远的商业物业，除了楼盘的选址、产品和目标人群定位失准造成经营失利外，还有一个重要的因素就是商业经营与服务管理的组织架构不能确保商业机器的高速运行，表现在商业经营与物业服务脱节或造成相互影响。不适合现代商业物业运行的组织架构主要表现在商业经营和物业服务的形式统一实质分离的状况。有的业主自行设立一个经营管理公司，然后将商业经营和物业管理分别外包，以不同公司的形式管理同一个商业物业内商业经营部分和物业服务部分，由于商业经营和物业服务关联密切，而两个独立的公司在日常运行上没有良好顺畅的服务搭接，经常会产生缺乏协调或延迟作为的现象，加上客观上存在的利益分歧，这些都将严重削弱经营成果的实现。此外，就算是在同一个经营管理公司旗下下设商业经营分支和物业服务分支两条线运作的话，如果没有市场化的保障、协调和促进机制，就难以体现物业服务在商业经营运行中的价值，这样的管理架构也是空有其名的。应该说对于规模比较大的、地区性的商业物业，政府于商业管理的各个职能部门应该设立该区域服务分支，配合商业经营和物业服务的共同体，并以此形成一个分工明确的、多层次全方位的商业综合服务保障支持架构。
（二）物业资源的合理利用
商业经营中的营业面积可谓寸土寸金，一个强有力的招商团队不仅能够按照设计和经营规划引进目标经营户，也能够积极提炼物业的存量资源，扩大商业经营成果。比如，可以在休闲的区域或者在尚无安排组织展销活动时段的中心区域设立移动售货亭；也可以将原先需要美化遮挡的屋面设备区域、过街天桥跨梁上设置成广告墙，预留多种广告形式如三面翻、滚动广告等对设备安装的空间要求；将闲置的地下室空间分隔进行仓库招租；设置停车场洗车服务点等等。此外，对餐饮业的集中规划经营和管理，既产生一定的规模效应，又能够节省配套设备和设施的建设投资，也可以提高经营中物业服务的效率。
（三）收费问题的明晰和化解
收费问题不能是一本“糊涂帐”。要严格根据政府法规，兼顾物业服务和商场长远发展的需要设计好收费项目和单价，最大限度地保护商户的持续正常经营，避免不合理收费所产生的矛盾和纠纷。为此，首先要在《商业物业服务协议》中明晰服务内容和标准、收费的依据（包括成本测算、政府核准批复或备案材料）、收费金额、收费方式、管理要求、纠纷处理等内容，在商家入驻的时候形成明确的书面签收文件。商业物业的服务费用设计上是不同于住宅物业的，主要表现在两项收费上：一项是物业服务费，由于商业业态之间的差异很大，商铺的区位和层段也对经营有着显著影响，对设备设施的使用频率和强度是不同的，因此可以根据不同的业态或层面有不同的物业费单价。另一项是除了收取房屋本体维修资金外，还应收取电梯（电动扶梯）、空调等专项维修资金。因为按照现有的房屋本体维修资金的收取资金远远不能满足商场大量高值设备折旧届满时的更新要求。
（四）提供安全完备的服务体系
1、提供完整、醒目、美观、通用的各类标志体系
完整的标识标志体系，包括导购、出口指示、电梯和卫生间指示、收银和服务中心等各类功能性指示、安全警示、消防通道和设施指示、车行标志和临时管理标志等。
2、强化安全保障
商业物业有着区域开放性、人流密集性、装修经常性、展销常态性的特点，因此，潜在的各种对人、设备设施造成的危险难以有效地完全控制，所以，购买足够的、安全覆盖面大的公众责任险和对重要设备设施进行投保，将化解突发性安全事故给商场经营带来的冲击和影响，保证商业经营的持续稳定。
3、装修服务升级
装修服务升级主要是根据商户经常性换业和快速装修的特点，要求在其进行店招和内部的装修时要求其对装修区域进行装饰性的围护，这样，既满足了自家快速装修尽快开业的要求，也不影响相邻方的经营。
4、应急预案的完善
除了与住宅物业相似的应急预案外，商业物业还应该设计好大型展销、应急救助、重要接待等具有商业特色的预案。
（五）商业公关或商业文化的打造
静态和动态广告投放也是商业经营服务中的的重要项目，为区内各个商家提供菜单式的或者滚动广告是联系整个商业体，打造集团竞争力的有效手段；为鼓励商家优胜劣汰，可以按业态为月度销售前几名的商户奉送免费广告时间；也可以设立VIP商户，在服务费用结算，信息交换，销售活动组织上给予积极支持；为商户招租和转租提供媒介服务；定期举办各类区内和区外的大型展销或服务推介活动，扩大商业经营的知名度和销售额，以商业文化强化商业经营，实现可持续增长。
（作者系上海福斯特物业管理咨询有限公司董事长）
原载于《现代物业》杂志2008年5期总第87期 (责任编辑：现代物业) |
