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面对物业管理活动中来自物业服务企业或单个业主的对全体业主的“蚕食式”的侵权到底该怎么办？如何防微杜渐？如何在侵权行为初起还不足以造成重大灾难时就能启动一个足够的权威机构来制止？这些是摆在研究住宅区物业管理纠纷解决机制和社区发展的人士们面前的问题。
北京市宣武区朗琴园小区的业主与原有物业管理企业一直纷争不断，日前请进了新的物业管理企业，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，找到了一种物业管理的新模式——信托式物业管理。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。据报道，它是全国首家依据《信托法》实行物业管理权信托的小区。朗琴园的个案引发了社会对业主与物业管理之间如何共建和谐的新一轮思考。
物业管理权信托的实践意义及释义
本刊主笔/舒可心
笔者通过对住宅（含公寓）类建筑群中的物业管理问题的长期研究，认为：中国商品房住宅区的物业管理，从其产生那天起，就是中国共产党和中国政府尝试在商品房业主群体中，进行居住区内事务的自主治理的实践尝试或称为“试点”。把以往由政府用财政收入保障的房屋修缮、设备运转、维护和社区治理事务，尽可能地交给以业主为主体的社区居民们自我管理、自我教育，自我服务。现在每个物业管理区域，每年由业主少则归集几百万元（编者注：作者指大中型物业管理区域），多则一千多万元的物业管理费，都是用于这个区域内的公共服务开支。如果按照中国传统的城市管理模式，这些资金在原有体制下则是由政府公共预算之内开支。
在这种情况下，政府既减少了公共开支（北京3,000个物业管理区域按每个区域每年300万计，就有90亿之巨！），又培育和训练了每个居住区居民的自治意识和能力。同时将实现胡锦涛主席在党的十七大报告中所确立的“发展基层民主”的目标，并最终“实现政府行政管理与基层群众自治有效衔接和良性互动”。
在这种大背景下，我们则不能把居住区物业管理活动看成是简单的财产管理或资产管理，而应该把这种活动与社区基层民主自治的训练、创新和实践联系在一起。传统的政府管理模式退出历史舞台已成定局，到底什么样的物业管理或社区治理模式更合适中国的不同物业管理区域或社区，摆在了每个有志于为社区发展前景担忧和为国家前途担忧的人士面前。
一、物业管理——区域自治的基本背景
当今的建筑区划（或称“物业管理区域”），就是一个有明确土地边界（土地四至）；有明确资产权利范围（区分所有权建筑群的共有物业和其他共有财产）；有明确的公共服务资金归集来源（业主）和数量；有明确的公共服务者（物业管理者）和有明确的服务对象（业主和居民）；并且有完善的法律体系（《物权法》等中国法律体系）和依法可以群体共同决定制定规则（《管理规约》等自治约定）的法律环境。这是一个无论从法律上还是从财产上都具备自主治理条件的区域。 而如何去实现自治就是摆在我们面前的课题。
但要注意的是，这种自治不是业主组织中少数人对多数人的治理，而是全体成员依法共同决定的共同治理。即，不是业委会对业主及业主们的共同财产的治理，而应该是业主们通过共同决定对业主们的共同利益的治理；也不是居委会对居民共同利益的治理，而应该是居民们通过法定的决策程序共同的治理（关于居民自治不是本文要讨论的问题）。
从社会现状和上述分析我们不难看出，存在于当今中国的物业管理活动中各方的主要问题有：
1、业主方：业主们对共有利益的关注度、参与度普遍极其低下。这主要与几千年来中国国民没有关注国家利益和共同利益的普遍意识有关。臣民，是中国国民的一种生活模式，是一种习惯。业主们普遍认为只要选择一个“好”的物业服务企业，就能千秋万代为我们服务，从而放弃监督和公共决策，这是导致好企业也逐渐变差的原因之一。同时，对物业管理本质的认识偏差，致使更有以各种个人理由不履行归集公共服务费用这个义务的行为。这些将最终使得物业服务企业与物业本身（业主共同的利益）“同归于尽”。
2、管理服务方：物业服务企业作为区域内公共服务的提供者，其水平总是不能满足业主们的普遍需求。共服务的商业化，使得商人追逐利益、服务于有钱人、服务于有钱的地方的本性，与公共服务的普遍需求性、边缘人群对服务的需求性等公共服务特性之间，形成了尖锐的冲突。
3、裁判方：业主、物业服务企业均指望或利用政府“为其做主”的理念，与依法治国和服务型政府的转型期大背景极其不相符。而国家司法资源却没有被很好地利用在为业主共同利益的维护方面，仍然是在维护物业服务企业债权利益或者单个业主权益方面。业主共同利益的维护，仍然很难依法纳入国家司法体系。政府作为这种公共服务的监督管理者，由于其资源有限，也很难形成对这个市场化区域的有效监管。而依法行政的基本要求，使得政府行政部门不能再涉及民事纠纷的裁判，使得越来越多的业主个体民事纠纷转变成业主群体事件而没有温和的处理办法。 (责任编辑：现代物业) |
