|
前物业公司因小区业主拖欠物业服务费太多而对小区停止服务，后又因前后几家物业公司交接纠纷等原因，造成小区一度出现物管真空的混乱局面，该小区业主委员会也宣告了全体辞职。
不管是业主、业主委员会，还是物业公司，出了问题，是否就此“拍拍屁股走人”简单了事？追究谁对谁错或者谁错更多，已经不是问题的关键，能有什么办法、建立什么制度来保证谁都不能“拍拍屁股走人”呢？
昆明金洲湾·蓝屿：业主委员会辞职以后
记者/石祺
昆明金洲湾·蓝屿小区位于昆明市北市区中心地段，交通便利。2003年由云南鼎业集团投资兴建，总建筑面积为76,989.3平方米，属多层与小高层住宅。2004年开始入住，目前入住率几近100%，由该集团下属的昆明中信物业管理有限公司进行前期物业管理。2005年8月，小区通过召开业主大会的形式依法成立业主委员会；2006年6月，业主委员会公开重新选聘新的物业管理企业；2006年8月3日，业主委员会向昆明棋为物业管理有限公司发出中标的通知；2006年8月18日，中信物业公司撤离小区；2006年8月20日，业主委员会委托棋为物业公司临时代管小区；2006年9月8日，业主委员会与棋为物业公司签订为期3年的《物业管理委托合同》，棋为物业公司正式接管该小区；2007年8月16日，业主委员会宣布全体辞职；2007年11月20日，棋为物业公司停止对小区的物业管理服务。
物业公司停止服务之因：业主欠费+业主委员会集体辞职
2007年11月18日，昆明棋为物业公司召开了“关于停止金洲湾·蓝屿小区物业管理服务的公告”发布会，邀请了小区业主及业主委员会、昆明市物业管理协会、昆明市物业管理协会纠纷调解委员会、昆明西山区物业管理协会、云南法彰律师事务所、部分其他物业管理企业以及相关媒体等参加，但发布会上，记者仅见到一位业主前来参加。据此，棋为物业公司总经理麦丽萍解释说，对于该“公告”内容，公司已于2007年11月16日在小区内进行了张贴公示，并分别以特快专递的方式通知了业主委员会，但其中只有一位业委会成员签收，其余的全部拒收被退回。同时，公司在贴出公告后，还以电话通知、分单元上访等方式与200多户业主沟通、交流过，但从到会业主的情况来看，效果并不好。而对于停止服务这一决议，麦丽萍说，由于种种原因，从2006年8月20日至2007年10月20日，小区业主拖欠物业服务费高达396,176.80元，严重影响物业公司的正常经营服务，使小区的物业服务管理没有经济来源。同时，业主委员会的全体辞职，使公司失去了聘用主体，造成今后合同的有效性、业主对物业公司的服务是否认可缺乏法律依据和保障，在迫不得已的情况下，公司决定将于2007年11月20日0时停止对小区的各项服务，待问题得到解决后再恢复对小区的服务。
业主委员会辞职之因：业主欠费+业主不理解、不配合+与物业公司存在合同履行纠纷
对于业主委员会的全体辞职原因，因限于业主委员会的不露面与回避态度，记者只能从小区内张贴的“金洲湾·蓝屿小区业主委员会全体人员辞职通知”中得到只言片语。该通知称“……由于棋为物业公司不履行小区业主委员会与其签订的物业管理委托合同，没尽到物管职能，不按时收取和代缴费用，造成小区电梯停电一次，还面临第二次停电停水，一些业主也反映物管公司对小区的管理不善。棋为物业公司还将按合同规定应尽的代收代缴责任全推到（给）业主委员会，表示不收齐所有费用，决不代缴。这样将会导致小区停电停水、设备没有人维修的局面出现。同时，业委会的工作（虽）得到广大业主的理解和支持，但也有少部分业主不理解，不配合，一直没交纳应交的费用。鉴于目前情况，业委会已不能正常履行职能，为此，全体业委会成员通过商量，郑重向小区业主宣布，我们将按规定程序向政府主管部门提出辞职……”。
业主欠费之因：不认可物业服务合同+前后物业公司设备交接不清+对公摊面积收益的使用有异议
作为唯一一位到会的业主代表冉先生，他平常比较关注小区公共事务，支持物业公司的工作，按时交纳物业管理费。在分析业主的欠费原因时，他认为主要的矛盾有三方面：第一，棋为物业公司与前期物业公司——中信物业工作交接上有纰漏，设施设备没有交接全；第二，棋为物业公司与业主委员会签订的合同中，把物业费从0.5元/月·平方米增加到了0.8元/月·平方米，但业主委员会并没有跟业主说清楚，很多业主就认为这是业主委员会在其中做了手脚；第三，小区中有14%的业主从未交过任何费用，据说是之前中信物业公司对此部分业主的承诺，严重损害了其他86%业主的利益。另外，很多业主对小区公摊面积产生的费用是如何使用的不清楚，同时对物业公司要用停车费来弥补物业费的不足表示不理解。冉先生还说：“我相信入住金洲湾·蓝屿小区的业主，对于一年2,000多元的物业费是有能力支付的，关键是要付在明处，现在大部分业主都认为费用付得不清楚，所以，应该让业主委员会站出来把增加物业费的事向业主说清楚……”。
物业公司不履行服务合同？
在业主委员会的集体辞职通知上，除了部分业主不理解、不配合业主委员会的工作，不按时交纳物业管理费外，一个重要原因是说物业公司不履行服务合同，没尽到物管职责，不按时收取和代缴费用，对此，麦丽萍说，“物业公司与业主委员会合同约定，物业公司代收代缴水电费的前提是业主按时交纳，小区的用电户是业主委员会，业主不交，不是物业公司的责任”。麦丽萍还向记者介绍，其实，金洲湾·蓝屿小区的问题与矛盾存在已久，之前曾因业主拖欠电梯运行电费、二次加压电费等而先后两次被供电局停电，其中一次“110”都介入了。最后是政府出面才得以以“先恢复供电再协商”的方式解决。同时小区被停电后，物业公司曾多次与供电局协商过，也曾向业主委员会提出先由物业公司向供电部门垫付欠交的费用，再由业主委员会向业主收取的建议，但未得到业主委员会的任何答复。
(责任编辑：现代物业) |
