|
业主不认可服务合同内容？
针对业主冉先生分析的业主欠费的三方面原因，棋为物业公司经理麦哲铭说，当初制定的物业费收费标准，是考虑企业整个运作成本支出，同时包含了3年合同中物价上涨的风险在里面。合同签订后，物业公司即在小区内把合同内容进行张贴公示，同时分批、分单元把合同送交给业主。另外，目前小区共有728户业主，物业费实行的是每半年交一次，全年交费的有358户。虽然全年的收费率很低，但如果不考虑有些业主只交了几个月的物业费，单从2007年上半年交费率来看，已经达到77.7%，说明大部分业主对物业费是认可的。从物业公司与部分业主沟通交流的结果看，问题的根本其实是业主对物业服务合同不认可，认为合同是物业公司跟业主委员会签订的，跟业主无关。
麦哲铭还向记者透露，中信物业公司突然撤离小区的根源也就是因为业主欠费太多，公司长年处于亏损状态，至今中信物业还在以上门追缴的方式追讨欠费。而由于中信物业的突然撤离，棋为物业是受业主委员会的委托提前进入小区的，造成前后物业公司在设备上交接不清楚，特别是消防系统，至今未移交至棋为物业公司手上，给小区管理带来了不安全隐患。至于业主反映的门禁系统是坏的问题，麦哲铭说：“原来中信物业公司在管的时候，小区的门禁系统就是瘫痪的，棋为物业公司进入后，去找原维保单位维修，但维保单位说是已经过了维修期，为使门禁系统恢复正常，棋为物业公司提出动用维修资金，但向业主委员会反映后却得不到他们的批准与支持。”
针对金洲湾·蓝屿小区长期以来存在的矛盾与纠纷，并就棋为物业公司将停止服务这一决定的现况，相关各方纷纷发表了各自的看法及观点：
行业协会：停止服务实属无奈，协会同意，给予支持
昆明市物业管理协会副秘书长唐晓林认为，物业公司停止服务后，小区将面临公共秩序混乱、环境卫生脏、乱、差、治安隐患、业主生活被打乱等的状况，“作为行业协会，我们的主要责任就是要查明原因、分清责任、然后得出结论”。从棋为物业公司经过招投标进入小区，到与业主委员会签订合同，再到具体的各项服务工作，棋为物业公司都是合法有效的。而在业主委员会辞职以后，棋为物业公司还做了三个月工作，征求业主意见并加强收费。但三个月下来，费收不上来，说明业主不承认公司，业主也不提出成立新业主委员会替代老业主委员会，造成物业公司缺乏法律依据及经济保障。鉴于以上分析，站在协会的角度以及从行业协会检查的结果来看，证明棋为物业公司在整个的运作及服务过程中并无过失，在没有过失的情况下，棋为物业采取正当方式停止服务，从保护企业的角度，协会同意，给予支持。但要做好善后工作，把对小区造成的影响降到最低限度。昆明市物业管理协会纠纷调解部部长杨仕健说，“其实从2007年8月16日我们就知道此事，但是作为纠纷调解我们无法介入，因为找不到纠纷的一方——业主委员会。本次事件属于合同违约行为，应该是谁违约谁承担责任。从8月份到11月份，棋为物业公司还坚持了3个月对小区的物业管理服务，可以说已经很不错了。无奈停止服务也只是唯一选择”。昆明西山区物业管理协会秘书长、昆明物业管理协会纠纷调解部主任宋琳琳认为，企业是市场行为，企业既不是慈善机构，也没有政府职能，它是以市场手段获得报酬的，企业没有义务无偿提供服务。棋为物业公司该做的都做了，本身并无过错，“所以我主张，在没有办法支撑下去的时候，就是应该停止服务，甚至撤出”。
律师：停止服务不等于终止合同，物业公司有权依法追讨欠费
云南法彰律师事务所普律师说，物业管理合同明确了物管企业与业主的权利与义务，受法律保护。业主在享受服务的同时，也应承担缴费的义务。棋为物业公司是合法的管理资质企业，停止服务并不等同于终止合同，只是停止履行服务义务，合同仍然有效。棋为物业公司可以依法向法院提起诉讼追讨物业管理费，就算最后无奈退出小区，也有权依法追讨物业费。
物业管理同行：物业管理服务不能只看表面
作为同样是从事物业管理工作的昆明巨和物业公司总经理何少勇，对于金洲湾·蓝屿事件他感同身受。他认为，该事件体现出了业主对合同观念的不严谨与不理智。他说，业主没有看到保洁人员在打扫就认为是物业公司的保洁服务不到位，但却享受着干净、整洁、舒适的小区环境；没有看到小区保安在抓贼就认为物业公司的安防不到位，但却在体会着小区的安全，这种认识都是不理智的。难道业主希望天天看到保安在小区内到处抓贼才安心么？
在小区出了问题之后，绝没有业主委员会与物业公司两不管就了事那么简单
从记者的角度观察，金洲湾·蓝屿小区的整个事件，无论是业主委员会的集体辞职，还是物业公司的停止服务，甚至前期物业公司的突然撤离，都与业主欠费有直接关系。但是，在小区出了问题之后，绝没有业主委员会与物业公司两不管就了事那么简单。
业主委员会作为业主大会的执行机构，通常业委会成员没有报酬，完全凭借对社区工作的热情在支撑。而从业主大会的成立来看，从筹备期到正式成立，所经历的道道程序是最严格的，可以说一个业主大会及业主委员会的诞生百般艰难。但是，历经千难万险成立的业主委员会，却可以如孩童“过家家”般说散就散，不用登记、不用备案，只要出一通辞职公示就完事，也不用承担任何法律责任，轻易到让人不可思议。这让记者想到了2006年轰动一时的北京美然动力街区事件，它也曾因业主委员会的集体辞职造成本来就混乱的小区局面更加雪上加霜。记者认为，无论是现时的昆明金洲湾·蓝屿小区事件，还是曾经的北京美然动力街区事件，它所体现的业主委员会“难进易出”现状实质上反映了我国“业主委员会问责制度”的法律缺位，这种业主委员会监督机制及问责制度的缺位使得小区的物业管理工作常常处于尴尬的境地。
棋为物业公司召开发布会前在小区内贴公告、电话通知200多户业主但最后只有一位业主到场，记者也从中深切感受到了物业公司对“业主不参与、不关心，一点办法也没有”的无奈。事实上，小区的问题首先是全体业主的问题，其次才是物业公司或是业主委员会的问题。昆明一小区业主曾向一记者反映他根本不清楚业主大会的决议，当记者问他“那你有没有参加业主大会”时，该业主的回答是“这是那些吃饱了撑的没事干的人才去参加，我干嘛要去”，小区中类似该业主想法的人不在少数，很多业主平常不参与小区公共事务，一旦出了问题就抱怨、找替罪羊。在全社会都在倡导公民素质教育的今天，公民素质教育不应只是一句口号，需要全体公民切实行动起来，而行动的第一步，就是参与。试想金洲湾·蓝屿小区在出了问题后，相关各方（包括物业管理企业、业主、业主委员会）都能够积极参与，正确对待，共同协商，结局是否就会是另一番景象呢？
后记
原载于《现代物业》杂志2008年2期总第81期 (责任编辑：现代物业) |
