|
四、从现有法律体系中寻求新的制度设计
参考西方的违宪审查制度和公益诉讼制度，以及我们国家的行政诉讼制度，我们不难看出，政府虽然掌握全部公共资源，有着无限的能力，但国家制度（法律）的设计，在政府行为涉嫌侵权或不依法行政时，利益相关的单个公民可以对政府的行为提起行政诉讼，且由政府举证其行为有法律依据。这种“老鼠吃大象”的非自然法则的制度设计，恰恰是人类社会发展总结出的社会治理经验的结晶。
如果参考行政诉讼的这种制度设计，使其可以应用到物业管理活动中。赋予单个业主可以在物业服务企业的活动涉嫌侵害业主共同利益的时候，有以相对人（利益人）的身份提起民事诉讼的权利，那么这种低成本即可启动国家司法裁判的权利，作为一种便携式战术武器掌握在每个业主手中，且在诉讼过程中，由物业服务企业举证自己完成了物业服务合同中承诺的相关义务的设计，将会对物业服务企业不履行合同义务有极大的威慑力。
可能有人会说，这会造成业主滥用诉权的情况。可真的会这样吗？看看行政诉讼制度建立以来，国民们滥用了这个制度了吗？政府用纳税人的钱，对应人民中的个体公民的诉讼，花的钱是人民的。胜诉，说明政府依法行政；败诉，说明政府没有依法行政。相类似的，如果这种制度配合我们熟悉的“酬金制”，物业服务企业用全体业主归集的物业服务费用来应诉，且只有当其败诉时才需要用自有资金支付诉讼成本，则可以保障物业服务企业按照合同履约而又不受到滥用诉权的业主骚扰。如果再约定败诉方要承担胜诉方律师费用，那么滥用诉权者在诉讼之前就要考虑其败诉的后果，物业服务企业用全体业主的钱垫付的诉讼、律师费用，最终都要由无端挑起诉讼并败诉的一方承担。
在物业管理活动中，真的能建立这种“单个老鼠就能吃犯错的大象”的制度吗？答案是肯定的。2001年4月28日在第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议上通过并于同年10月１日起施行的《中华人民共和国信托法》所确定的信托法律关系架构，就是这样的一种制度设计。
1、在信托关系中，除了委托关系中的委托人、受托人之外，还增加了受益人这个信托关系的第三方。而受益人在一定条件下可以享有委托人的权利。这就使得信托关系中的受益人既是有关费用的归集义务人，又能行使委托人的权利。使得每个受益人的权利义务安排更加合理。而简单的委托关系中，委托人的权利不能由委托人的成员行使，成员只有归集费用的义务而获得的权利却极其有限，在组织庞大的情况下，行使这种权利几乎不可能。简单说：单个业主有业主大会的部分权利，可以很容易地启动权利，掣肘物业服务企业的失误，很容易地获得救济。而且《信托法》规定，这种救济一旦被法院确认，则对全体业主适用；
2、物业服务企业在诉讼过程中需要证明自己完成了受托事项，而不用业主方举证其没有完成委托事项。这类似“举证责任倒置”的设计，使物业管理活动中很难获得证据的业主方与物业服务的具体实施者——物业服务企业方，通过法律制度的调整变得平等起来；
3、物业服务企业不能想走就走。这在委托关系中是不能控制的。而在信托关系中法律对受托人有这样的强行规定；
4、保障了信托资金的安全。物业管理费一旦归集，既不属于业主所有，也不属于物业服务企业所有，是信托资产，独立于双方。这种安排，即使物业服务企业破产也不会被清算。
在这种制度安排下，为了保障物业服务企业的利益。所谓的“服务标准”也将从结果的完美调整为过程的完美。即从“地面没有垃圾”这种无法量化和控制的结果指标调整为“每日打扫若干次”这种量化的过程描述。后者即是现代管理体系ISO9001的精髓。过程文件，即是可以证明物业服务企业完成了委托事项的凭据。过程是严格依物业服务费总额预算产生的，而不是合同双方的期望。
当前社会普遍制定的所谓“物业服务标准”即是那种“无法衡量、测定、检查但描述却很完美的期望值”。服务接受者随时可以感受到服务不到位，而服务提供者却累到死也不能实现这种随时随地需要表现出的完美状态。例如早期的《北京市住宅物业管理服务标准》就有“保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅”、“……做到服务范围内无废弃杂物”。这类标准系统从建立之初，就埋下了因合同双方当事人的歧义而造成的纠纷。因此，实现物业管理过程的现代质量管理体系，把“保障正常使用”变成可以量化的、经济、合理的维护频度的过程控制，是解决因所谓“服务标准”难以确认并产生纠纷的重要途径。也是信托制度下物业管理活动中，衡量物业服务企业是否履行了合同义务的必要手段。否则，对物业服务企业则没有公平可言。
五、物业管理权信托的制度完善仍然需要各方的参与和充实
一个好的制度、体系的建立，并不等于是一个好的时代的到来。那只不过是少数专家、社会精英和热心人士的一种工作。它充其量是建立起了一个解决问题的平台，更重要的是需要向公众宣传这个制度的好处和平台的公平性。使公众普遍愿意采用这个制度和平台来合理、高效、和谐地解决他们所遇到的问题，特别是物业管理过程中的问题。任何法律、制度，只有深入大众的心中，才能有效的运转并起到真正的作用。否则，少数人靠权力制定的法律或平台，大众要么想办法钻空子，要么根本不理睬它。
我们今天要做的，就是靠我们的智慧建立一个好的体系，就是向人们去宣传这个好的制度对他们的益处。物业管理权信托，既是对业主方在维护共有财产权益方面有益的制度，也是能准确、公平地评价物业服务企业提供物业管理服务工作的一个制度，是一个双赢的制度设计框架。只有双赢、多赢的制度，才是构建和谐社区、和谐社会的制度。对任何一方的不公平，哪怕是被迫接受的，也是从一开始就埋下了反抗和混乱的种子。
(责任编辑：现代物业) |
